Comprar una vivienda de 90 m² en San Roque sale por unos 294.030 € al precio al que se está escriturando allí (septiembre de 2026). A eso hay que sumarle impuestos y gastos de notaría y registro, y tener ahorrado el 20 % de entrada que el banco no financia.
El precio del anuncio no es lo que te cuesta la casa. Aquí tienes la cuenta completa de comprar en San Roque: lo que se está escriturando de verdad, cuánto necesitas ahorrado y qué gastos aparecen después.
En San Roque se escritura en torno a 3.267 €/m² (septiembre de 2026): unos 196.020 € en 60 m², 294.030 € en 90 m² y 392.040 € en 120 m².
Empieza por el precio: en San Roque (Cádiz) las compraventas se firman en torno a 3.267 €/m² según el Notariado (septiembre de 2026), así que una vivienda de 90 m² sale por unos 294.030 €. A eso hay que sumarle los gastos, que en vivienda de segunda mano suelen moverse entre el 10 % y el 12 % del precio: impuesto de transmisiones, notaría, registro, gestoría y tasación. Y luego está la entrada: el banco financia habitualmente el 80 %, de modo que sobre esos 294.030 € harían falta unos 18.000 € por cada 90.000 € de precio, más los gastos. Sumando, la cifra que necesitas tener ahorrada ronda el 30 % del precio de la vivienda. Si no la tienes entera, no des la compra por imposible: hay avales públicos y fórmulas de financiación que cambian la cuenta.
Con 3.267 €/m² a septiembre de 2026, San Roque ocupa el puesto 1 de los 42 municipios de Cádiz con dato oficial del Notariado, un 194% por encima de la mediana de la provincia (1.110 €/m²). Es la cifra que el Notariado publica para el propio municipio, con 602 compraventas de vivienda detrás.
| Código postal | Precio del m² | Vivienda de 90 m² |
|---|---|---|
| 11360 | 3.134 €/m² | 282.060 € |
| 11310 | 3.089 €/m² | 278.010 € |
| 11312 | 2.648 €/m² | 238.320 € |
| 11311 | 2.451 €/m² | 220.590 € |
| 11368 | 1.066 €/m² | 95.940 € |
| 11313 | 1.023 €/m² | 92.070 € |
| 11314 | 857 €/m² | 77.130 € |
| 11369 | 806 €/m² | 72.540 € |
Entre el código postal más caro de San Roque (11360, 3.134 €/m²) y el más barato (11369, 806 €/m²) hay una diferencia del 289%. Traducido: dos viviendas del mismo tamaño pueden separarse en torno a 209.520 € solo por estar en una zona u otra del municipio. Por eso una valoración seria mira tu calle, no la media de San Roque.
San Roque está en el tercio más caro de Cádiz: ocupa el puesto 1 de 44 municipios con dato oficial y se paga un 179% respecto a la mediana provincial. En una zona así el error que más caro sale es salir por encima del mercado pensando en bajar después: los meses parados se pagan. Además, San Roque tiene mucha diferencia entre barrios (289% entre el código postal más caro y el más barato), así que la media del municipio dice poco sobre tu vivienda en concreto.
De los municipios de alrededor, 0 están por encima de San Roque y 3 por debajo. Son precios de escritura del Consejo General del Notariado, no precios de anuncio: reflejan lo que de verdad se ha pagado.
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Según las compraventas escrituradas (septiembre de 2026), en San Roque se paga en torno a 3.267 €/m². Eso deja una vivienda de 60 m² cerca de 196.020 €, una de 90 m² en unos 294.030 € y una de 120 m² alrededor de 392.040 €.
Contando un 20 % de entrada y un 10-12 % de gastos, lo prudente es tener ahorrado en torno al 30 % del precio. Para una vivienda de 90 m² en San Roque —unos 294.030 €— hablamos de aproximadamente un tercio de esa cifra.
En segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales (varía según comunidad autónoma), notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. En obra nueva cambia el impuesto: IVA más actos jurídicos documentados. Como referencia práctica, entre un 10 % y un 12 % del precio.
Hay más caminos de los que parece: avales públicos para jóvenes, hipotecas por encima del 80 % en casos concretos o usar una vivienda que ya tengas como garantía. Merece la pena que alguien te estudie el caso antes de descartarlo, y ese estudio no debería costarte nada.
Según los datos del Notariado, el código postal más caro de San Roque es el 11360, con unos 3.134 €/m², y el más asequible el 11369, con unos 806 €/m². Para una vivienda de 90 m² eso supone una diferencia de alrededor de 209.520 €. Por eso la valoración hay que hacerla por calle y no por municipio.
Con 3.267 €/m², San Roque ocupa el puesto 1 de los 44 municipios de Cádiz con dato oficial del Notariado, un 179% respecto a la mediana provincial (1.170 €/m²). Es una referencia de zona: tu vivienda puede quedar por encima o por debajo según planta, estado, orientación y reforma.
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