Qué mirar en las actas de la comunidad antes de comprar
Las actas de la comunidad cuentan la verdad del edificio que el piso no muestra: derramas ya aprobadas, obras que se están discutiendo y vecinos que no pagan. Pedirlas antes de firmar el contrato de arras nos ahorra sustos que pueden costar miles de euros después de la escritura.
Por qué las actas importan tanto como el certificado energético
Cuando visitamos un piso nos fijamos en la luz, la distribución, si la cocina está reformada. Pero el edificio también se compra, y de eso hablan las actas de las juntas de propietarios. Ahí queda constancia de lo que se ha decidido, lo que se está debatiendo y quién debe dinero a la comunidad. Si no las pedimos antes de comprar, nos enteramos después, cuando ya no hay marcha atrás.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a que exista un libro de actas y a que cualquier propietario pueda consultarlo. Como compradores, no tenemos ese derecho de forma automática hasta que firmamos, así que lo habitual es pedir al vendedor o a la agencia que nos facilite las actas de las últimas juntas, ordinarias y extraordinarias, antes de comprometernos con las arras.
Derramas aprobadas: lo que ya está decidido y hay que pagar
Una derrama es un pago extra que se suma a la cuota mensual de comunidad para cubrir un gasto concreto: arreglar la fachada, cambiar el ascensor, impermeabilizar la cubierta. Si en una junta ya se ha aprobado una derrama, esa deuda va ligada a la vivienda, no a la persona que la vendió.
En la práctica, esto se negocia entre comprador y vendedor: lo normal es que quien vende asuma las derramas aprobadas antes de la firma, y quien compra las que se aprueben después. Pero si no está escrito en el contrato, la ley da flexibilidad y puede acabar generando un conflicto. Por eso conviene mirar las actas y preguntar directamente:
- ¿Hay alguna derrama aprobada y pendiente de pago total o parcial?
- ¿A cuánto asciende y en cuántos plazos se cobra?
- ¿Quién la va a pagar, el vendedor o nosotros como nuevos propietarios?
Todo esto debe quedar reflejado por escrito en el contrato de arras y en la escritura, no en una promesa verbal del vendedor o de la agencia.
Obras en estudio: lo que todavía no se ha votado pero puede llegar
Aquí es donde muchas actas dan pistas que luego se convierten en gastos. Si en las últimas juntas aparece un punto del orden del día del tipo «se informa de presupuesto para reparación de cubierta» o «se solicita informe técnico sobre el estado de la fachada», eso significa que la comunidad ya sabe que hay un problema, aunque todavía no se haya votado la derrama para solucionarlo.
Es habitual que estas obras tarden varias juntas en aprobarse: primero se pide un informe, después varios presupuestos, y solo entonces se vota la derrama definitiva. Si compramos en medio de ese proceso, es probable que la derrama llegue a nuestro nombre meses después de la compra. Conviene preguntar directamente al administrador de fincas, no solo fiarnos de lo que dice el vendedor, porque el administrador tiene la obligación de informar con datos objetos sobre el estado de cuentas y obras previstas.
Morosidad del edificio: quién no paga y qué implica para nosotros
Las actas también reflejan la morosidad: propietarios que llevan meses o años sin pagar las cuotas de comunidad. Esto afecta a todos los vecinos, incluidos los futuros, porque una comunidad con mucha morosidad tiene menos margen para acometer obras necesarias, y puede acabar recurriendo a más derramas para compensar lo que no cobra de los morosos.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la vivienda responde de las deudas de comunidad del año en curso y los tres años anteriores. Es decir, si compramos un piso cuyo anterior propietario debía cuotas, esa deuda puede reclamarse sobre la vivienda, aunque nosotros no tengamos nada que ver con el impago. Por eso es imprescindible pedir el certificado de estar al corriente de pago que debe entregar el vendedor en el momento de la venta, tal y como exige la propia ley.
Además del certificado, merece la pena revisar en las actas si se menciona un porcentaje alto de morosidad general en el edificio, o si se habla de acciones judiciales contra vecinos morosos. Son señales de que la comunidad puede estar en una situación financiera delicada.
Cómo pedir y leer las actas sin perdernos
No hace falta ser experto para sacar conclusiones útiles. Estos son los pasos que solemos recomendar:
- Pedir las actas de las últimas tres juntas, ordinarias y extraordinarias, junto con el certificado de deudas.
- Fijarnos en los acuerdos aprobados por unanimidad o mayoría que impliquen gasto económico.
- Buscar menciones a informes técnicos, ITE (inspección técnica de edificios) o presupuestos solicitados, aunque no se hayan votado todavía.
- Anotar cualquier referencia a propietarios morosos o a procedimientos de reclamación de deudas.
- Preguntar directamente al administrador de fincas si hay algo previsto para los próximos meses que no conste aún en acta.
Si el vendedor pone pegas para entregar esta documentación, es una señal de alerta en sí misma. Un vendedor con la conciencia tranquila no tiene motivos para negarnos el acceso a las actas antes de firmar.
Qué reflejar en el contrato de arras
Una vez tenemos la información, lo importante es que quede recogida por escrito. En el contrato de arras conviene especificar quién asume las derramas ya aprobadas, qué ocurre si se aprueba una nueva derrama antes de la firma de la escritura, y que el vendedor entrega el certificado de estar al corriente de pago en el momento de la firma ante notario. Esto evita interpretaciones y malentendidos cuando ya hemos hecho la mudanza.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga una derrama aprobada antes de comprar el piso?
Depende de lo que se pacte en el contrato de arras. Lo habitual es que el vendedor asuma las derramas aprobadas antes de la firma, pero si no se especifica por escrito, puede generar conflicto. Conviene dejarlo claro antes de firmar cualquier documento.
¿Puedo pedir las actas de la comunidad si todavía no soy propietario?
No tenemos un derecho legal automático hasta que firmamos, pero podemos y debemos pedirle al vendedor o a la agencia que nos las facilite antes de las arras. Si se niegan, es una señal de alerta.
¿La deuda de comunidad del vendedor pasa a mí si compro el piso?
La vivienda responde de las deudas del año en curso y los tres anteriores, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso es imprescindible exigir el certificado de estar al corriente de pago antes de firmar.
¿Qué significa que en el acta se hable de un informe técnico sobre el edificio?
Suele indicar que la comunidad ya es consciente de un problema, como una fachada o una cubierta en mal estado, aunque todavía no se haya aprobado la derrama para arreglarlo. Es una obra en estudio que puede acabar afectándonos como nuevos propietarios.
Publicado por Sókerim el 27/09/2026.