Comprador se echa atrás tras las arras: qué hacer

Si el comprador se echa atrás tras firmar las arras, lo que le pasa depende del tipo de contrato que hayáis firmado: con arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), el vendedor tiene derecho a quedarse con la cantidad entregada. Con arras confirmatorias o penales, la cosa cambia y puede exigirse el cumplimiento del contrato o una indemnización mayor. Lo primero es mirar el papel que firmasteis, porque de esa redacción depende todo lo demás.

Lo primero: relee el contrato de arras

Antes de hacer nada, hay que sacar el contrato de arras y leerlo con calma. No todas las arras son iguales y la palabra que use el documento cambia por completo las consecuencias. En España se usan tres tipos y muchas veces se firman sin que ni compradores ni vendedores sepan bien la diferencia entre unas y otras. Eso genera después discusiones que se podrían haber evitado con una redacción más clara desde el principio.

Arras penitenciales: la opción más habitual

Son las que regula el artículo 1454 del Código Civil y las más frecuentes en la compraventa de vivienda en España. Su función es precisamente permitir que cualquiera de las partes se arrepienta, a cambio de un coste económico. Si el comprador se echa atrás, el vendedor se queda con la cantidad entregada como señal. Si quien incumple es el vendedor, tiene que devolver el doble de esa cantidad.

Esto significa que, con arras penitenciales, el comprador tiene legalmente la puerta abierta para no seguir adelante. No hace falta que dé explicaciones ni que justifique el motivo. Simplemente asume que pierde el dinero entregado. Para el vendedor, esto es una compensación, pero no siempre cubre todo el perjuicio real: gastos de gestoría, tiempo perdido con la vivienda retirada del mercado, o la pérdida de otras oportunidades de venta mientras estaba comprometida con este comprador.

Arras confirmatorias: el contrato ya es firme

Aquí la cosa cambia bastante. Las arras confirmatorias no dan derecho a desistir; simplemente son un anticipo a cuenta del precio final. Si el contrato se ha calificado como arras confirmatorias (o si no se especifica nada y los tribunales entienden que la intención de las partes era vincularse de forma firme), el comprador no puede echarse atrás sin más.

En este caso, si el comprador incumple, el vendedor puede optar por dos caminos: exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, que se acabe firmando la compraventa, o resolver el contrato y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que se puedan demostrar, que puede ser superior a la simple pérdida de la señal.

Arras penales: la señal actúa como pena

Las arras penales combinan ambas figuras. Actúan como una penalización en caso de incumplimiento, pero además el vendedor puede reclamar el cumplimiento del contrato o una indemnización adicional si el perjuicio real es mayor que la cantidad entregada en concepto de arras. Es la modalidad menos habitual en la práctica, pero conviene saber que existe porque a veces se pacta expresamente en el contrato con esa intención.

Qué pasos dar si eres el vendedor perjudicado

Si el comprador se ha echado atrás y crees que tienes derecho a algo más que quedarte con la señal, o simplemente quieres formalizar que el contrato queda resuelto, conviene seguir un orden:

• Revisa la redacción exacta del contrato de arras, con un abogado si hace falta, para saber qué tipo de arras firmasteis realmente, más allá del nombre que se le haya puesto.
• Comunica por escrito al comprador que das el contrato por resuelto y que te quedas con la cantidad entregada, si es lo que corresponde. Un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido deja constancia de la fecha y de lo que se ha dicho.
• Si el contrato es de arras confirmatorias o penales y el perjuicio es superior a la señal, reúne pruebas del daño económico: gastos de gestoría o notaría ya adelantados, pérdida de otras ofertas, meses sin poder vender la vivienda a otro comprador.
• Si no hay acuerdo, la vía es la reclamación judicial. En la mayoría de los casos, dado el importe habitual de las arras, se tramita por el procedimiento de juicio verbal o juicio ordinario según la cuantía reclamada.

Diferencias entre los tres tipos de arras

Qué mirar antes de firmar la próxima vez

Muchos de estos conflictos se evitan con una redacción clara desde el principio. Conviene que el contrato de arras especifique sin ambigüedad de qué tipo se trata, el plazo máximo para firmar la escritura, qué pasa si hay un retraso en la concesión de la hipoteca del comprador y qué documentación tiene que estar lista antes de la firma ante notario. Cuanto más detallado esté el documento, menos margen queda para interpretaciones distintas si algo se tuerce.

En Sókerim trabajamos con datos reales de compraventas procedentes del Notariado para asesorar tanto a quien vende como a quien compra sobre cómo redactar estos contratos y qué esperar en cada fase del proceso. Un contrato de arras bien hecho no evita que alguien cambie de opinión, pero sí deja claro desde el primer día qué consecuencias tiene hacerlo.

Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo quedarme con las arras sin ir a juicio si el comprador se echa atrás?

Si son arras penitenciales y el contrato lo deja claro, en principio no hace falta juicio: la ley te permite quedarte con la cantidad entregada. El problema surge si el comprador se niega a aceptarlo y reclama que se lo devuelvas; ahí sí puede acabar en los tribunales.

¿Qué pasa si el contrato de arras no dice qué tipo son?

Si no se especifica, los tribunales suelen analizar la intención de las partes. En muchos casos se interpreta como arras penitenciales por ser la modalidad habitual en compraventa de vivienda, pero conviene no dejarlo a la interpretación y especificarlo siempre por escrito.

¿Puedo reclamar más dinero del que me dieron como señal?

Con arras penitenciales, no: la ley limita la consecuencia a la pérdida de la cantidad entregada. Con arras confirmatorias o penales sí es posible, siempre que demuestres un perjuicio económico superior a esa cantidad.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar si el comprador incumple?

El plazo general de prescripción de las acciones personales en España es de cinco años, según el artículo 1964 del Código Civil, pero conviene actuar cuanto antes para no perder pruebas ni oportunidades de venta a otro comprador.

Publicado por Sókerim el 30/09/2026.