Hipotecas y compra al contado: qué dice el Notariado hoy

No tenemos un desglose nacional de cuántas compraventas se firman con hipoteca y cuántas al contado a fecha de hoy, y preferimos decirlo claro antes que inventar un porcentaje. Lo que sí tenemos, con datos de escritura del Notariado y nuestro seguimiento de mercado a 8 de octubre de 2026, es el precio mediano real de cada municipio, que es justo lo que determina si una familia necesita banco o puede pagar de golpe.

Lo que de verdad sabemos y lo que no

El Consejo General del Notariado publica dos tipos de información que conviene no mezclar. Por un lado están las escrituras de compraventa, con el precio real pagado por cada vivienda, no el precio de anuncio. Por otro, en informes aparte, el propio Notariado y el INE recogen cuántas de esas compraventas llevan hipoteca constituida en el mismo acto. Ese segundo dato, a nivel nacional y actualizado a hoy, no forma parte del análisis que manejamos en Sókerim, así que no vamos a darte una cifra que no podemos defender con una fuente concreta.

Lo que sí podemos ofrecerte es algo igual de útil: el precio mediano de escritura por municipio, el euro por metro cuadrado y cómo se mueve el mercado de anuncios activos. Con esos tres datos puedes hacerte una idea muy aproximada de dónde la financiación bancaria es casi obligatoria y dónde el pago al contado tiene más margen para competir.

La tabla: precios reales a 8 de octubre de 2026

Son los datos de precios de escritura del Notariado combinados con nuestro propio seguimiento de anuncios, con fecha del 8 de octubre de 2026.

Por qué el precio mediano decide si hace falta hipoteca

Esto es sentido común apoyado en los números. Cuanto más alto el precio mediano de una vivienda, más difícil es reunir esa cantidad en efectivo, y más probable es que la operación se cierre con hipoteca. En Madrid capital, con un precio mediano de 408.496 euros, estamos hablando de una cifra que muy pocas familias pueden afrontar sin financiación, salvo que vengan de una venta anterior o de ahorro acumulado durante años. En Elche, con 180.000 euros de mediana, el esfuerzo es muchísimo menor y el pago al contado, aunque siga siendo minoritario, resulta bastante más viable.

No estamos diciendo que en Madrid todo el mundo hipoteque y en Elche todo el mundo pague en efectivo. Estamos diciendo que el precio marca el terreno de juego: por encima de los 300.000-400.000 euros la banca entra casi siempre en la ecuación, y por debajo de los 200.000 euros hay más margen para que el comprador llegue con sus propios recursos.

Madrid capital frente a los municipios del sur

Si comparamos Madrid con Alcorcón, Getafe, Móstoles, Leganés y Fuenlabrada, vemos una diferencia de precio mediano muy clara: todos estos municipios del área metropolitana se mueven entre los 207.500 euros de Leganés y los 270.000 de Móstoles, muy por debajo de los 408.496 euros de la capital. Esto encaja con lo que vemos sobre el terreno: muchas familias que no pueden o no quieren asumir la hipoteca que exige comprar en Madrid capital se desplazan a estos municipios, donde el importe a financiar es considerablemente menor.

Hay otro dato que merece atención: el porcentaje de anuncios con bajada de precio. En Alcorcón es del 16,67% y en Móstoles del 12,82%, muy por encima del 1,72% de Madrid. Esto suele indicar que el vendedor salió con una expectativa de precio algo alta y ha tenido que corregirla, lo que también facilita la entrada de compradores con menos capacidad de financiación o que negocian a la baja antes de firmar.

Alicante, Torrevieja y Elche: otro patrón

En la Costa Blanca el patrón cambia. Alicante capital tiene un precio mediano de 295.500 euros y apenas 11 días de mercado de media, señal de una demanda que absorbe la oferta con rapidez. Torrevieja, con 5.307 anuncios activos, muestra el volumen de oferta más alto de toda la tabla y un precio mediano bastante más contenido, 189.000 euros, con solo un 0,81% de anuncios con bajada. Es un mercado que tradicionalmente atrae comprador extranjero y de segunda residencia, un perfil que en muchos casos no depende de una hipoteca española para cerrar la operación.

Elche, con un precio mediano de 180.000 euros y solo 7 días en mercado, es el municipio más asequible de toda la lista y también el que registra la rotación más rápida entre todos los que tenemos datos de días de mercado.

Qué significan los días en mercado y las bajadas de precio para la financiación

Cuando una vivienda tarda poco en venderse y apenas hay bajadas de precio, como ocurre en Alicante o Torrevieja, el mercado está más tensionado y el vendedor tiene menos necesidad de ceder. Cuando los días en mercado se alargan y el porcentaje de bajadas sube, como en Alcorcón o Móstoles, el comprador gana margen de negociación, y ese margen puede marcar la diferencia entre necesitar un 80% de financiación o un 70%, por poner un ejemplo razonable de cómo trabaja la banca española en vivienda habitual.

Qué hacer con esta información si estás comprando o vendiendo

Si vendes, estos datos te sirven para fijar un precio de salida realista desde el primer día, sin esperar a que el mercado te obligue a bajarlo. Si compras, te ayudan a calcular con qué importe real te vas a enfrentar en cada municipio y a planificar la hipoteca, o el ahorro, con tiempo. En ambos casos, trabajar con precios de escritura reales, y no con precios de anuncio, es la única forma de no llevarte sorpresas cuando llegue el momento de firmar ante notario.

Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas hipotecas se firman en España frente a compras al contado?

No disponemos de ese desglose nacional actualizado a día de hoy dentro de los datos que manejamos. El propio Notariado y el INE publican esa estadística de forma independiente a los precios de escritura, y preferimos no dar una cifra que no podamos respaldar con esa fuente concreta.

¿Qué es el precio mediano de escritura y por qué lo usáis en vez del precio de anuncio?

El precio mediano de escritura es el precio real al que se firma la compraventa ante notario, no el precio que pedía el vendedor en el anuncio. Es un dato más fiable porque refleja lo que de verdad se ha pagado, no lo que se aspiraba a cobrar.

¿Por qué hay tanta diferencia de precio entre Madrid capital y Alcorcón o Getafe?

Son mercados distintos dentro del área metropolitana. Madrid capital concentra más demanda y actividad económica, lo que empuja el precio mediano hasta los 408.496 euros, frente a cifras de entre 207.500 y 270.000 euros en los municipios del sur, a fecha de 8 de octubre de 2026.

¿Qué indica un porcentaje alto de anuncios con bajada de precio, como el 16,67% de Alcorcón?

Suele significar que una parte relevante de los vendedores salió con un precio inicial por encima de lo que el mercado estaba dispuesto a pagar y ha tenido que corregirlo. Es una señal de margen de negociación para quien compra.

Publicado por Sókerim el 08/10/2026.