Vender vivienda de un fallecido sin testamento: pasos clave
Cuando una persona fallece sin testamento, sus herederos no pueden vender la vivienda hasta completar varios trámites previos: la declaración de herederos ante notario, la aceptación de la herencia y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Desde la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, este proceso se tramita en notaría y no en los juzgados, lo que ha agilizado bastante los plazos.
En Sókerim nos encontramos con frecuencia a familias que quieren vender un piso heredado y no saben por dónde empezar porque no hay testamento de por medio. No es un callejón sin salida, pero sí un proceso con pasos obligatorios que no se pueden saltar. Vamos a explicarlo con orden.
Qué significa morir sin testamento
Cuando alguien fallece sin haber otorgado testamento, se abre lo que el Código Civil llama sucesión intestada o abintestato. En ese caso, no es la voluntad del fallecido la que decide quién hereda, sino la ley. El Código Civil establece un orden de llamamiento muy claro en sus artículos 930 y siguientes, y ese orden es el que determina quién tiene derecho a la vivienda y en qué proporción.
El orden de la sucesión intestada
El Código Civil español fija una jerarquía de parientes con derecho a heredar. Se avanza de un grupo al siguiente solo si no hay nadie en el anterior:
- Hijos y descendientes. Son los primeros llamados a heredar. Si un hijo ha fallecido antes, sus propios hijos (nietos del fallecido) heredan por derecho de representación.
- Padres y ascendientes. Si no hay hijos ni descendientes, heredan los padres del fallecido o, en su defecto, los abuelos.
- Cónyuge viudo. Si no hay descendientes ni ascendientes, hereda el cónyuge. Conviene matizar que, aunque haya hijos o padres, el cónyuge viudo tiene en todo caso derecho a una cuota de usufructo sobre la herencia, regulada también en el Código Civil.
- Hermanos y sobrinos. A falta de los anteriores, heredan los hermanos del fallecido y, por representación, los sobrinos.
- Otros parientes colaterales hasta el cuarto grado. Tíos, primos… siempre que no haya nadie de los grupos anteriores.
- El Estado. Si no aparece ningún pariente con derecho a heredar, la herencia pasa a la Administración General del Estado.
Este orden es el que marca la ley estatal, pero hay que tener en cuenta que algunas comunidades autónomas con derecho civil propio (Cataluña, País Vasco, Aragón, Galicia, Navarra, Baleares) tienen sus propias normas de sucesión intestada, que pueden variar en matices respecto al Código Civil común.
El acta de declaración de herederos: el primer trámite imprescindible
Sin testamento, nadie puede acreditar por sí solo que es heredero. Hace falta un documento público que lo certifique: el acta de declaración de herederos abintestato. Desde la entrada en vigor de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, este trámite se realiza ante notario, lo que ha sustituido al antiguo procedimiento judicial y ha reducido considerablemente los tiempos de espera.
Para tramitar el acta hace falta aportar, entre otros documentos:
- Certificado de defunción del causante.
- Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, que confirma que efectivamente no dejó testamento.
- Libro de familia o certificados de nacimiento y matrimonio que acrediten el parentesco.
- DNI de los posibles herederos.
El notario cita a dos testigos que conozcan a la familia y, tras comprobar la documentación, levanta el acta declarando quiénes son los herederos legales y en qué proporción les corresponde la herencia. Este documento es imprescindible: sin él, el Registro de la Propiedad no admite ninguna inscripción a nombre de los herederos, y sin inscripción no hay venta posible.
Trámites previos a poder vender la vivienda
Una vez obtenida el acta de declaración de herederos, todavía quedan varios pasos antes de poder firmar una compraventa:
1. Aceptación y partición de la herencia
Los herederos deben aceptar la herencia formalmente y repartir los bienes mediante escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia, que también se firma ante notario. Si hay varios herederos y la vivienda no se puede dividir físicamente, suele adjudicarse en pro indiviso (todos son propietarios de un porcentaje) o se pacta que uno la reciba compensando económicamente a los demás.
2. Liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Antes de poder inscribir la vivienda a nombre de los herederos, hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas y por eso varía bastante de una región a otra, tanto en plazos como en bonificaciones. El plazo general para presentar la autoliquidación es de seis meses desde el fallecimiento, aunque se puede solicitar una prórroga de otros seis meses si se pide dentro de los primeros cinco. También hay que liquidar la plusvalía municipal del ayuntamiento correspondiente.
3. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Con el impuesto pagado y la escritura de adjudicación de herencia firmada, se presenta todo en el Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda a nombre de los herederos. Solo a partir de este momento la propiedad figura oficialmente a su nombre y pueden actuar como vendedores legítimos frente a cualquier comprador.
Qué pasa si hay varios herederos y no se ponen de acuerdo
Es una situación bastante habitual. Si la vivienda se adjudica en pro indiviso entre varios hermanos, por ejemplo, para venderla hace falta el consentimiento de todos los copropietarios. Si alguno se niega, los demás pueden solicitar la división de la cosa común ante los tribunales, un proceso que suele alargar bastante los plazos y que conviene evitar siempre que sea posible negociando antes.
Cuánto tiempo puede llevar todo el proceso
No hay un plazo fijo porque depende de la complejidad de cada caso: número de herederos, si hay que localizar a algún pariente, la comunidad autónoma donde se liquide el impuesto o la carga de trabajo de la notaría y el registro. Lo que sí podemos decir, por experiencia, es que conviene empezar los trámites cuanto antes, porque el plazo de seis meses para el Impuesto de Sucesiones corre desde el fallecimiento, no desde que se decide vender.
Nuestra recomendación
En Sókerim trabajamos con datos reales de compraventas del Notariado para ayudar a fijar un precio ajustado al mercado, pero antes de eso siempre aconsejamos a los herederos que tengan toda la documentación en regla: acta de declaración de herederos, escritura de adjudicación, impuesto liquidado e inscripción registral. Un comprador serio, o su banco si pide hipoteca, va a exigir ver toda esta documentación antes de firmar, así que cuanto antes esté resuelto, antes se puede cerrar la venta sin sobresaltos.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede vender la vivienda antes de terminar todos los trámites de la herencia?
No. Hasta que la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, no existe un vendedor legítimo que pueda firmar la compraventa ante notario. Hay que completar el acta de declaración de herederos, la escritura de adjudicación y el pago de impuestos antes de poder vender.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Si la vivienda pertenece en pro indiviso a varios herederos, se necesita el acuerdo de todos para venderla. Si no hay consenso, cualquiera de los copropietarios puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, aunque suele ser preferible intentar una negociación o la compra de la parte del heredero discrepante por los demás.
¿Cuánto cuesta el acta de declaración de herederos?
El coste depende de los honorarios notariales, que varían según la notaría y la complejidad del caso. Conviene pedir presupuesto directamente a la notaría antes de iniciar el trámite.
¿Hay plazo límite para liquidar el Impuesto de Sucesiones?
El plazo general es de seis meses desde la fecha de fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga de otros seis meses si se pide dentro de los primeros cinco. Pasado el plazo sin liquidar, se generan recargos e intereses de demora.
Publicado por Sókerim el 11/10/2026.