Valor de referencia catastral: cómo afecta al ITP y a la plusvalía
Desde el 1 de enero de 2022, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ya no se calcula solo sobre el precio pactado en la escritura: se calcula sobre el mayor valor entre ese precio y el valor de referencia catastral. Esto significa que, aunque vendas una vivienda por menos de lo que marca Catastro, Hacienda puede exigir al comprador que pague ITP como si hubiera pagado más.
Qué es el valor de referencia catastral
El valor de referencia catastral es una cifra que calcula cada año la Dirección General del Catastro para cada inmueble de España. No es el valor catastral de toda la vida (el que sale en el IBI), sino un valor nuevo, pensado para aproximarse al precio de mercado, que se usa como base mínima para calcular impuestos cuando se transmite una vivienda.
Se introdujo con la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y entró en vigor el 1 de enero de 2022. El objetivo declarado de la norma era evitar que se escriturasen compraventas por un precio artificialmente bajo para pagar menos impuestos. El problema es que, al calcularse con datos agregados por zonas, a veces se queda lejos del precio real de una vivienda concreta, sobre todo si está en mal estado, tiene cargas o se ha vendido con prisa.
Cómo se calcula y de dónde salen los datos
Catastro elabora este valor a partir de los precios de las compraventas que se formalizan ante notario, que constan en las escrituras, y que el Consejo General del Notariado traslada periódicamente a la Administración. A esos datos se les aplican coeficientes correctores por municipio, zona y tipo de inmueble. Es un cálculo estadístico, no una tasación individualizada de tu piso, y eso explica por qué a veces no encaja con la realidad de una vivienda en concreto: un bajo sin reformar en un edificio sin ascensor puede recibir el mismo coeficiente que un piso reformado en el mismo bloque.
Cómo se consulta el valor de referencia de una vivienda
Se puede consultar de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es), en el apartado de consulta de valor de referencia. Hacen falta la referencia catastral del inmueble (que aparece en el recibo del IBI) y algunos datos identificativos. El propio portal permite descargar un informe con el valor vigente en el momento de la consulta, que conviene guardar como justificante, porque el valor se actualiza cada año y el que importa a efectos fiscales es el que estaba en vigor en la fecha de la operación.
Cómo afecta el valor de referencia al ITP
Aquí está el efecto más directo y el que más sorprende a compradores y vendedores. Cuando se compra una vivienda de segunda mano, la base imponible del ITP (el impuesto que paga quien compra, cuyo tipo depende de cada comunidad autónoma) ya no es simplemente el precio escriturado. La ley obliga a tomar como base imponible el mayor de estos dos valores: el precio realmente pagado o el valor de referencia catastral vigente en el momento de la compraventa.
En la práctica, esto quiere decir que si vendemos un piso por 150.000 euros pero su valor de referencia es de 170.000 euros, el comprador tendrá que liquidar el ITP sobre esos 170.000 euros, no sobre el precio real de compra. Esto no cambia lo que recibe el vendedor, pero sí lo que paga el comprador, y es un factor que conviene revisar antes de cerrar una operación, porque puede desequilibrar lo que cada parte tenía calculado.
Y la plusvalía municipal, ¿también se ve afectada?
Aquí conviene ser precisos, porque es habitual que se mezclen los dos impuestos. La plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), no utiliza el valor de referencia catastral. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, este impuesto se puede calcular de dos formas, y el contribuyente elige la que le resulte más favorable:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente, fijado por cada ayuntamiento dentro de los límites legales, sobre el valor catastral del suelo en el momento de la venta.
- Método real: se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, aplicada proporcionalmente al valor del suelo.
En ninguno de los dos casos interviene el valor de referencia catastral. Lo que sí influye es el valor catastral del suelo, que es una cifra distinta y que figura en el recibo del IBI. Por tanto, si vendemos por debajo del valor de referencia, el ITP del comprador puede verse perjudicado, pero la plusvalía municipal del vendedor se sigue rigiendo por otras reglas, y de hecho, si no ha habido incremento de valor real desde la compra, existe jurisprudencia que permite no pagar este impuesto.
Qué hacer si no estamos de acuerdo con el valor de referencia
Si consideramos que el valor de referencia de nuestra vivienda no se ajusta a la realidad, la vía para reclamarlo no es pedir una revisión administrativa directa de ese valor, sino impugnar la liquidación del impuesto (ITP o Sucesiones y Donaciones) una vez emitida, alegando que no refleja el valor real del inmueble. Para respaldar esa alegación suele aportarse una tasación pericial contradictoria realizada por un técnico independiente. Es un trámite que lleva tiempo y conviene valorar con un gestor o asesor fiscal antes de iniciarlo, porque implica un coste y no siempre compensa según la diferencia de valor en juego.
Qué significa esto para quien vende y para quien compra
Para quien vende, el valor de referencia no cambia el precio que recibe, pero sí puede influir en la negociación: si el comprador sabe que va a pagar más ITP del que esperaba por culpa de un valor de referencia alto, puede intentar ajustar el precio de compra a la baja para compensar ese sobrecoste fiscal. Para quien compra, el consejo es sencillo: antes de firmar nada, conviene consultar el valor de referencia del inmueble en la Sede del Catastro y calcular el ITP con ese dato, no solo con el precio de la oferta, para no llevarse una sorpresa en la liquidación del impuesto.
Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia catastral es lo mismo que el valor catastral del IBI?
No. El valor catastral del IBI es el que lleva años figurando en el recibo de este impuesto y sirve de base para calcularlo. El valor de referencia catastral es una cifra distinta, creada en 2022, que se usa como base mínima para el ITP y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y que intenta aproximarse al precio de mercado.
¿Puedo vender mi vivienda por debajo del valor de referencia catastral?
Sí, se puede vender por el precio que las partes acuerden. Lo que ocurre es que, si ese precio es inferior al valor de referencia, el comprador tendrá que pagar el ITP calculado sobre el valor de referencia, no sobre el precio real pagado.
¿Quién paga más si el valor de referencia es alto, el vendedor o el comprador?
El que se ve afectado directamente es el comprador, porque el ITP es un impuesto que recae sobre quien adquiere la vivienda. El vendedor no paga ITP, aunque un valor de referencia elevado puede influir en la negociación del precio final.
¿Hay que pagar más plusvalía municipal por culpa del valor de referencia catastral?
No, la plusvalía municipal no utiliza el valor de referencia catastral en su cálculo. Se basa en el valor catastral del suelo o en la diferencia real entre precio de compra y venta, según el método que elija el contribuyente.
Publicado por Sókerim el 15/10/2026.