20/10/2026

Cláusula penal y opción de compra: qué cambia en 2026

El Tribunal Supremo declaró nula por abusiva, en la STS 791/2026, la cláusula penal que permitía al vendedor quedarse con el 50% de las cantidades entregadas por el comprador en caso de resolución del contrato. La sentencia, conocida en junio de 2026, obliga a revisar cómo se redactan las cláusulas penales y los contratos de opción de compra en la venta de vivienda, especialmente cuando hay hipoteca de por medio.

Qué es una cláusula penal y por qué acaba en los tribunales

La cláusula penal es el pacto que fija por adelantado una indemnización para el caso de que una de las partes incumpla el contrato. Se regula en los artículos 1152 a 1154 del Código Civil y cumple dos funciones: disuadir del incumplimiento y evitar tener que probar el daño exacto que se ha sufrido. El problema llega cuando esa penalización se dispara y deja de ser proporcional al perjuicio real. Ahí es donde entra la moderación judicial del artículo 1154, que permite a un juez reducir la pena si el incumplimiento ha sido parcial o irregular.

En la compraventa de vivienda, la cláusula penal más frecuente aparece ligada a las arras o señal: una cantidad que el comprador entrega al firmar el precontrato y que puede perder, total o parcialmente, si no cumple lo pactado.

La STS 791/2026: cuándo el 50% es demasiado

Según recogió Diario La Ley en junio de 2026, el Tribunal Supremo resolvió en la sentencia 791/2026 que una cláusula penal que permitía al vendedor retener el 50% de las cantidades entregadas por el comprador, en caso de resolución del contrato por incumplimiento de este, resultaba abusiva. La sentencia no dice que cualquier penalización sea nula, pero sí marca un límite claro: una pena tan elevada, desproporcionada respecto al perjuicio causado, no se sostiene si el comprador puede acreditar que el consumo de esa cantidad no se corresponde con un daño real equivalente.

Para quien vende o compra vivienda esto tiene una lectura práctica inmediata. Si redactamos o firmamos un contrato de arras o un contrato de opción de compra con una penalización fija de la mitad del dinero entregado, conviene revisarlo antes de firmar, porque esa cláusula puede acabar anulada en caso de litigio y, en lugar de ahorrarnos un pleito, nos lo genera.

Arras: la cláusula penal que más veces nos encontramos

El contrato de arras es el paso previo a la escritura de compraventa. Comprador y vendedor reservan la operación y el comprador entrega una cantidad, habitualmente entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda, según recoge Tribuna Legal en su actualización de abril de 2026. No todas las arras funcionan igual:

Tipo de arras	Qué ocurre si hay incumplimiento
Confirmatorias	Son un simple anticipo del precio; no permiten desistir, solo reclamar cumplimiento o indemnización por daños reales
Penales	Funcionan como cláusula penal: la parte incumplidora pierde o paga lo pactado, sin necesidad de probar el daño
Penitenciales	Permiten desistir libremente: el comprador pierde lo entregado y el vendedor, si incumple, debe devolverlo por el doble (artículo 1.454 del Código Civil)

Esta última modalidad, la penitencial, es la más habitual en la práctica porque da margen de salida a ambas partes. Pero conviene no confundirla con la cláusula penal pura, porque las consecuencias económicas son distintas y la reciente doctrina del Supremo sobre proporcionalidad aplica sobre todo a esta segunda.

El contexto de precios ayuda a entender por qué estas cantidades importan cada vez más. Según el INE, el precio de la vivienda subió un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026, y comprar una vivienda media de 90 metros cuadrados exige aportar unos 52.600 euros de entrada, más entre un 8% y un 12% en gastos de compraventa, según datos de Housfy de agosto de 2026. Con esas cifras, perder un 10% o un 50% de lo entregado en arras no es un detalle menor.

Opción de compra: qué implica si tienes o vas a pedir hipoteca

El contrato de opción de compra es distinto de las arras, aunque a veces se confunden. Aquí el propietario concede a otra persona el derecho, no la obligación, de comprar la vivienda en un plazo y precio determinados, a cambio de una prima. Si la opción se ejerce, esa prima suele descontarse del precio final; si no se ejerce, el propietario se la queda.

Para quien tiene hipoteca pendiente, la opción de compra añade una capa de complejidad. El banco acreedor debe tener constancia de que existe ese derecho de opción inscrito o pactado, porque puede condicionar la tasación, la posibilidad de vender con la carga hipotecaria aún viva y los plazos de la operación. Si vendemos una vivienda hipotecada con una opción de compra en vigor, conviene coordinar con la entidad financiera antes de firmar nada, porque la cancelación de la hipoteca y el ejercicio de la opción suelen ir de la mano en el mismo acto notarial.

El alquiler con opción a compra y la ayuda de 30.000 euros

En enero de 2026, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, avanzó una ayuda de hasta 30.000 euros para quienes opten por el alquiler con opción a compra como vía de acceso a su primera vivienda, según recogió Infobae. La medida se enmarca en un plan dotado con 7.000 millones de euros, centrado en ampliar el parque de vivienda pública y facilitar la emancipación juvenil, según publicó El Español en abril de 2026.

Conviene, sin embargo, poner esta ayuda en contexto. El Economista publicó en septiembre de 2025 que solo hubo 33 calificaciones definitivas de viviendas de alquiler con opción a compra en 2024, y ninguna en 2023 ni en 2025. Son cifras que invitan a ser prudentes sobre el alcance real de esta fórmula mientras no se traduzca en más oferta efectiva.

Si no ejerces la opción, pierdes la prima

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara en este punto desde hace años. En su sentencia de 19 de febrero de 2020, el Alto Tribunal estableció que, aunque el optante desista antes de que termine el plazo máximo pactado, pierde la prima entregada; el plazo es un máximo que no se puede superar, pero del que se puede desistir antes, eso sí, asumiendo esa pérdida económica. Es una doctrina que sigue vigente y que cualquiera que firme una opción de compra debería tener clara antes de pagar la prima.

Cómo tributa la prima de la opción de compra

Otro aspecto que solemos pasar por alto es el fiscal. El Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de junio de 2022 (recurso 7121/2020), fijó como doctrina que las ganancias patrimoniales derivadas de la prima recibida por otorgar un contrato de opción de compra se integran en la base del ahorro del IRPF, según el análisis publicado por el despacho Jorge Cortés Abogado. Esto afecta directamente a quien recibe esa prima como propietario: hay que declararla y tributa de forma distinta a la ganancia por la venta final de la vivienda.

Cuánto puede costar una cláusula abusiva

Las cláusulas abusivas, incluida la cláusula penal desproporcionada, no solo se anulan en los tribunales civiles. El Ministerio de Consumo, en su informe sobre cláusulas y prácticas abusivas en los contratos de alquiler y compraventa, recoge sanciones administrativas que van de 10.001 a 100.000 euros para infracciones graves, y de 100.001 a 1.000.000 de euros para las muy graves. Son cifras que ponen en perspectiva el riesgo de dejar pasar contratos tipo sin revisar, tanto para particulares como para agencias.

Qué revisar antes de firmar

Antes de firmar arras, una cláusula penal o una opción de compra, conviene comprobar varios puntos: que el porcentaje de la penalización sea proporcional al daño previsible y no un castigo desmedido; que quede claro qué tipo de arras se están pactando, porque las consecuencias cambian mucho entre confirmatorias, penales y penitenciales; que si hay hipoteca de por medio, el banco conozca y autorice la operación; y que, si cobramos una prima por una opción de compra, tengamos presente que tributa en el ahorro y que si no se ejerce, no hay devolución.

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Preguntas frecuentes

¿Puede el vendedor quedarse con todo el dinero de las arras si me arrepiento de comprar?

Depende del tipo de arras pactadas. Si son penitenciales, el vendedor se queda con lo entregado pero no puede pedir más; si son penales y la cantidad retenida es desproporcionada, como el 50% que anuló el Supremo en la STS 791/2026, esa cláusula puede declararse abusiva y reducirse por el juez.

¿Qué diferencia hay entre arras y opción de compra?

Las arras son una señal dentro de un compromiso de compraventa ya cerrado en lo esencial; la opción de compra da a otra persona el derecho, no la obligación, de comprar en un plazo determinado a cambio de una prima, que se pierde si finalmente no se ejerce ese derecho.

Si tengo hipoteca pendiente, ¿puedo firmar una opción de compra sobre mi vivienda?

Sí, pero conviene informar al banco y coordinar los plazos, porque la cancelación registral de la hipoteca y el ejercicio de la opción suelen formalizarse en el mismo momento notarial, y la entidad necesita conocer esa carga antes de dar su visto bueno a la operación.

¿Tengo que declarar en la renta la prima que recibo por una opción de compra?

Sí. El Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de junio de 2022, estableció que esa prima tributa como ganancia patrimonial dentro de la renta del ahorro en el IRPF, con independencia de que la opción llegue finalmente a ejercerse o no.

Fuentes

Publicado por Sókerim el 20/10/2026.