Precio medio de la vivienda: qué dicen los datos del Notariado
A 22 de octubre de 2026, Madrid capital registra el precio de escritura más alto de los municipios que seguimos, con 5.161 euros por metro cuadrado, frente a los 1.709 euros de Elche. Son datos de compraventas reales ante notario, no de anuncios, y la diferencia entre unos municipios y otros supera el 200%.
De dónde salen estos datos y qué significan
Los precios por metro cuadrado que manejamos en este artículo vienen de las escrituras de compraventa registradas ante notario, cruzados con nuestro propio seguimiento de anuncios activos. Esto es importante: el precio de escritura es el que realmente se paga, el que consta en el registro, no el que figura en un portal inmobiliario antes de negociar. Suele ser más bajo que el precio de salida, porque recoge rebajas, negociaciones y ajustes finales.
Queremos ser honestos con el titular de este artículo. Hoy no disponemos de un desglose contrastado de las 17 comunidades autónomas con esta metodología; eso exigiría agregar miles de escrituras por territorio y todavía no tenemos esa foto completa verificada. Lo que sí tenemos son datos reales y recientes de nueve municipios concretos, seis de la Comunidad de Madrid y tres de la Comunidad Valenciana, con fecha del 22 de octubre de 2026. Es una muestra parcial, pero útil para ver algo que sí se repite en todo el país: dentro de una misma comunidad autónoma, el precio puede variar muchísimo de un municipio a otro.
La tabla comparativa
Ordenamos los municipios de mayor a menor precio por metro cuadrado de escritura:
| Municipio | €/m2 | Precio mediano | Nº anuncios | % con bajada |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 5.161,29 € | 399.900 € | 30.486 | 1,85% |
| Alcorcón | 3.360,00 € | 264.000 € | 36 | 16,67% |
| Leganés | 3.339,29 € | 207.500 € | 8 | sin dato |
| Getafe | 3.233,03 € | 244.115 € | 1.375 | 4,15% |
| Alicante | 3.166,67 € | 297.000 € | 941 | 2,87% |
| Fuenlabrada | 2.757,46 € | 239.900 € | 1.268 | 2,60% |
| Móstoles | 2.726,89 € | 270.000 € | 39 | 17,95% |
| Torrevieja | 2.534,98 € | 189.000 € | 6.577 | 1,03% |
| Elche | 1.709,09 € | 189.500 € | 250 | 2,40% |
Si calculamos la media simple de estos nueve municipios (no la media nacional, sino la de esta muestra), sale algo más de 3.100 euros por metro cuadrado. Con esa referencia, Madrid capital queda casi un 66% por encima, mientras que Elche se sitúa un 45% por debajo. Es la mayor distancia de toda la tabla, y marca el rango real con el que trabajamos.
Madrid capital, la gran excepción
Madrid no se parece a ningún otro municipio de esta lista, ni de lejos. Con 5.161 euros por metro cuadrado y un precio mediano de 399.900 euros, duplica casi a cualquier municipio de su propia corona metropolitana. Lo llamativo es el porcentaje de viviendas con bajada de precio: solo un 1,85%. Es una cifra baja, que encaja con un mercado donde la demanda sigue tensionando los precios al alza y los vendedores apenas necesitan ceder.
La periferia de Madrid: precios más bajos, pero con matices
Alcorcón, Getafe, Leganés, Fuenlabrada y Móstoles forman el grupo de municipios del sur de Madrid que seguimos de cerca. Sus precios por metro cuadrado se mueven entre los 2.726 euros de Móstoles y los 3.360 euros de Alcorcón, una horquilla mucho más estrecha que la que separa a Madrid capital del resto.
Aquí aparece un dato que merece atención: el porcentaje de viviendas con bajada de precio. En Alcorcón llega al 16,67% y en Móstoles al 17,95%, muy por encima del 1,85% de la capital. Son muestras con menos anuncios activos (36 y 39, respectivamente), así que conviene no sacar conclusiones demasiado rotundas, pero el contraste con Getafe (4,15%) y Fuenlabrada (2,60%), que tienen muestras mucho más amplias (1.375 y 1.268 anuncios), sí apunta a mercados con dinámicas distintas dentro de la misma zona metropolitana.
Alicante, Torrevieja y Elche: la costa no es un bloque único
En la Comunidad Valenciana la foto también es desigual. Alicante capital encabeza con 3.166,67 euros por metro cuadrado y un precio mediano de 297.000 euros. Torrevieja, con un volumen de anuncios muy superior (6.577, el más alto de toda la tabla), se queda en 2.534,98 euros por metro cuadrado. Y Elche cierra con 1.709,09 euros, el precio más bajo de los nueve municipios analizados.
Lo interesante de Torrevieja es su porcentaje de bajadas: apenas un 1,03%, el más bajo de toda la lista, incluso por debajo del de Madrid. Con más de seis mil anuncios activos, es una muestra representativa, y sugiere un mercado costero donde los precios se sostienen bien, probablemente por la presión de la demanda internacional.
Qué nos dicen el tamaño de la muestra y los días en mercado
No todos los municipios tienen el mismo número de anuncios analizados, y eso importa a la hora de leer los porcentajes. Leganés, con solo 8 anuncios, no tiene datos de porcentaje de bajada ni de días en mercado en nuestro seguimiento; cualquier cifra calculada sobre una muestra tan pequeña sería poco fiable, así que preferimos no inventarla. En cambio, para Alcorcón y Móstoles sí tenemos el dato de días en mercado: 52,5 días de media en Alcorcón y 25 días en Móstoles, una diferencia notable entre dos municipios vecinos con precios por metro cuadrado parecidos.
Lo que de verdad hay que mirar en una compraventa
El precio medio por metro cuadrado es un indicador útil para comparar zonas, pero no sustituye a una valoración real de una vivienda concreta. Dos pisos en el mismo municipio pueden tener precios de escritura muy distintos según el estado del inmueble, la planta, la orientación o si tiene o no ascensor. Por eso, cuando hablamos de precio medio, hablamos de una referencia de partida, no de un precio cerrado.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Por qué el precio de escritura es distinto al precio del anuncio?
Porque el precio de escritura es el que efectivamente se paga y queda registrado ante notario, después de cualquier negociación. El precio del anuncio es el de salida, y suele ajustarse a la baja antes de cerrar la operación.
¿Cuál es el municipio más caro y el más barato de los analizados?
Con los datos del 22 de octubre de 2026, Madrid capital es el más caro, con 5.161,29 euros por metro cuadrado, y Elche el más barato, con 1.709,09 euros por metro cuadrado.
¿Qué significa el porcentaje de viviendas con bajada de precio?
Es el porcentaje de anuncios activos en los que el propietario ha bajado el precio respecto al de publicación inicial. Un porcentaje alto suele indicar un mercado donde el vendedor tiene que ceder más para cerrar la venta.
¿Vais a incluir las 17 comunidades autónomas en próximos análisis?
Es nuestro objetivo, pero solo publicaremos esos datos cuando tengamos una agregación contrastada por comunidad autónoma. Por ahora preferimos mostrar los municipios con datos reales y completos antes que estimaciones.
Publicado por Sókerim el 22/10/2026.