Anular las arras si el vendedor se arrepiente: qué dice la ley

Si el vendedor cobra una señal y luego decide no vender, la ley es clara desde 1889: el artículo 1454 del Código Civil le obliga a devolver el doble de lo recibido. No hay vuelta de hoja ni margen para la improvisación, salvo que el contrato diga otra cosa.

Qué dice exactamente el Código Civil

El artículo 1454 del Código Civil establece, de forma literal, que «si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Esta norma lleva en vigor desde que se aprobó el Código Civil español, en 1889, y sigue siendo la referencia que aplican jueces y notarios cuando alguien se echa atrás en una compraventa de vivienda.

Esto significa dos cosas, según quién rompa el acuerdo. Si es el comprador quien desiste, pierde el dinero entregado como señal, sin derecho a reclamarlo. Si es el vendedor quien se arrepiente, tiene que devolver el doble de lo que recibió. No el mismo importe, el doble.

Arras penitenciales, confirmatorias y penales: no es lo mismo

Antes de hablar de consecuencias conviene aclarar un punto que genera muchas confusiones: no todas las arras funcionan igual, y lo que firmes en el contrato importa más de lo que parece.

• Arras penitenciales: son las que regula el artículo 1454. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato asumiendo esa penalización (perder la señal o devolverla duplicada). Son las más habituales en la compraventa de viviendas entre particulares.
• Arras confirmatorias: refuerzan el compromiso de compraventa, pero no dan derecho a desistir libremente. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por los daños reales, no automáticamente el doble.
• Arras penales: funcionan como una cláusula penal. Se pacta una penalización concreta en caso de incumplimiento, que puede ser distinta de duplicar la cantidad.

El problema es que muchos contratos de arras no especifican de qué tipo son. Cuando esto ocurre, los tribunales suelen interpretarlas como penitenciales, aplicando el artículo 1454 por defecto. De ahí la importancia de leer bien la letra pequeña antes de firmar y, si hace falta, pedir asesoramiento legal.

Qué pasa, paso a paso, si el vendedor se echa atrás

Imaginemos un caso habitual: se firma un contrato de arras, el comprador entrega una cantidad en concepto de señal y, antes de llegar a la notaría para firmar la escritura, el vendedor decide no vender. Puede ser porque recibe una oferta mejor, porque cambia de planes o porque, simplemente, se arrepiente.

En ese escenario, si las arras son penitenciales, el vendedor tiene dos caminos:

1. Devolver voluntariamente el doble de la cantidad recibida y dar el contrato por resuelto sin más complicaciones.
2. Negarse a devolver esa cantidad, lo que obliga al comprador a reclamar judicialmente si quiere hacer valer su derecho.

En la práctica, lo recomendable siempre es intentar primero una vía amistosa: un burofax o una comunicación fehaciente exigiendo la devolución duplicada suele ser el primer paso antes de acudir a un juzgado. Muchos conflictos se resuelven en este punto, porque el vendedor es consciente de que la ley no le deja margen de maniobra.

Cuánto dinero hay que devolver realmente

La duda más frecuente es si el doble se calcula sobre la cantidad entregada en concepto de arras o sobre el precio total de la vivienda. La respuesta es clara: se duplica exclusivamente la cantidad entregada como señal, no el precio pactado de la compraventa.

Por ejemplo, si se entregaron 10.000 euros como arras, el vendedor que se arrepiente debe devolver 20.000 euros. El resto del precio, el que estaba pendiente de pago en la firma de la escritura, no entra en este cálculo porque nunca llegó a entregarse.

Qué puede hacer el comprador si el vendedor no paga

Si el vendedor se niega a devolver el doble, el comprador puede reclamar por la vía judicial civil. Normalmente se tramita como un procedimiento ordinario o verbal, dependiendo de la cuantía reclamada, y el juez aplicará directamente el artículo 1454 si el contrato de arras no establece otra cosa.

Antes de llegar a juicio, conviene reunir toda la documentación: el contrato de arras firmado por ambas partes, el justificante de la transferencia o del pago en efectivo, y cualquier comunicación donde el vendedor manifieste su intención de no vender. Cuanto más clara sea la prueba, más rápido suele resolverse el conflicto.

Cómo evitar problemas al firmar el contrato de arras

La mejor forma de anticiparse a estos conflictos es cuidar la redacción del contrato desde el principio. Algunas recomendaciones prácticas:

• Especificar expresamente que las arras son penitenciales y citar el artículo 1454 del Código Civil en el propio contrato, para que no haya margen de interpretación.
• Fijar un plazo claro para la firma de la escritura pública, de forma que ambas partes sepan exactamente cuándo debe cerrarse la operación.
• Detallar la forma de pago y conservar siempre justificante de la transferencia, nunca entregar la señal en efectivo sin recibo.
• Revisar el contrato con un abogado o con el propio notario antes de firmar, especialmente si las cantidades son elevadas.

En Sókerim trabajamos con datos reales de compraventas del Notariado para ayudar a vendedores y compradores a cerrar operaciones con garantías, y una de las cosas que más repetimos es esta: un contrato de arras bien redactado evita la mayoría de estos disgustos antes de que lleguen a producirse.

Qué pasa si no hay contrato de arras por escrito

Aunque la ley no exige que el contrato de arras conste por escrito para que sea válido, sin un documento firmado resulta muy difícil demostrar qué se pactó realmente: la cantidad entregada, el tipo de arras y las condiciones de la operación. Si surge un conflicto, la falta de contrato escrito complica enormemente la reclamación, tanto para el comprador como para el vendedor. Por eso, aunque sea un documento breve, siempre merece la pena formalizarlo antes de entregar cualquier cantidad de dinero.

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Preguntas frecuentes

¿El vendedor siempre tiene que devolver el doble de las arras?

Solo si las arras son penitenciales, que es lo habitual en la compraventa de vivienda entre particulares. Si el contrato las califica como confirmatorias o penales, la consecuencia puede ser distinta, por eso es tan importante leer bien lo que se firma.

¿Qué pasa si el contrato de arras no dice qué tipo de arras son?

Los tribunales suelen aplicar por defecto el artículo 1454 del Código Civil, tratándolas como penitenciales. Esto implica que el vendedor que se arrepiente debe devolver el doble de la cantidad recibida.

¿Puedo reclamar algo más además del doble de la señal?

Con las arras penitenciales, lo habitual es que la devolución duplicada compense íntegramente el desistimiento, sin indemnización adicional por otros gastos, salvo que el contrato recoja expresamente otra cosa.

¿Qué hago si el vendedor se niega a devolver el dinero?

Lo primero es enviar un burofax o comunicación fehaciente exigiendo la devolución. Si no hay respuesta, el siguiente paso es reclamar por vía judicial civil, aportando el contrato de arras y el justificante del pago.

Publicado por Sókerim el 22/10/2026.