Deuda de comunidad al vender: ¿la paga el comprador o el vendedor?

La ley es clara: la deuda de comunidad corresponde al vendedor, que debe pagarla antes de firmar o descontarla del precio en la notaría. Eso sí, el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal afecta la vivienda al pago de las cuotas del año en curso y los tres anteriores, así que si el vendedor no paga, la comunidad puede reclamar al nuevo propietario. Este matiz genera bastante confusión y es uno de los puntos que más preguntas nos hacen los clientes que están a punto de vender o comprar.

Qué dice la ley sobre la deuda de comunidad

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, establece dos cosas importantes. La primera, que el propietario que vende debe responder de las cuotas de comunidad pendientes en el momento de la transmisión. La segunda, que el propio inmueble queda afecto al pago de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares correspondientes al año en que se produce la venta y a los tres años naturales anteriores.

Esto significa que, aunque la obligación de pagar es del vendedor, la comunidad de propietarios tiene una garantía real sobre la vivienda. Si el vendedor no paga y desaparece del mapa, la comunidad puede dirigirse contra el piso y, por tanto, contra quien lo ha comprado, para cobrar esa deuda de hasta cuatro años.

Entonces, ¿quién paga en la práctica?

En la inmensa mayoría de las compraventas, la deuda de comunidad la paga el vendedor, y se hace de una de estas dos formas:

• El vendedor salda la deuda antes de la firma y lo acredita con los recibos pagados.
• Si queda alguna cantidad pendiente el día de la firma, se descuenta del precio de venta y se retiene en la notaría hasta que se liquide con la comunidad.

El comprador no debería asumir de su bolsillo una deuda generada antes de que él fuera el propietario. Otra cosa distinta es que, por la afección legal del inmueble, tenga que estar atento para que esa deuda no acabe reclamándosele a él si el vendedor no cumple.

El certificado de la comunidad, la pieza clave

La misma Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a aportar, en el momento de la firma, un certificado emitido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, que acredite que la vivienda está al corriente de pago o, en caso contrario, que detalle el importe pendiente. Sin este certificado, el notario puede autorizar igualmente la escritura, pero solo si el comprador lo exime expresamente de esa obligación, dejando constancia de ello en el documento.

En la práctica, casi ningún comprador renuncia a este certificado, porque es la forma más sencilla de saber si hay algo pendiente y de qué cuantía antes de firmar. Si el certificado indica que hay deuda, lo habitual es retener esa cantidad del precio de la vivienda y entregarla directamente a la comunidad o al vendedor una vez acreditado el pago.

Qué pasa si no se pide el certificado

Si el comprador renuncia al certificado y más adelante aparece una deuda de comunidad de los últimos cuatro años (el actual más los tres anteriores), la comunidad puede reclamarle a él, como nuevo propietario, por la vía de la afección real del inmueble. Después, ese comprador podría reclamar al vendedor por la vía civil, pero eso implica tiempo, gestiones y, en algunos casos, incluso un procedimiento judicial si el vendedor no responde de forma voluntaria.

Por eso, desde Sókerim siempre recomendamos exigir el certificado de la comunidad como paso previo a cualquier firma, por mucha confianza que exista entre las partes. Es un trámite sencillo, lo pide el administrador de fincas o el presidente de la comunidad, y evita disgustos después.

Deudas anteriores a los cuatro años

Un matiz que también genera dudas: la afección real solo cubre el año en curso y los tres anteriores. Si existiera una deuda más antigua, esa cantidad ya no recae sobre la vivienda, sino únicamente sobre la persona que era propietaria quien la generó. La comunidad podría reclamársela al vendedor de forma personal, pero no tendría la misma garantía sobre el inmueble para cobrarla al nuevo propietario.

Qué recomendamos antes de firmar

• Pedir siempre el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, con fecha reciente respecto a la firma.
• Si hay deuda pendiente, pactar por escrito que se retiene del precio hasta liquidarla.
• Revisar también si hay derramas aprobadas pero aún no giradas, porque pueden no reflejarse en el certificado si todavía no se ha emitido el recibo.
• Dejar constancia en la escritura de quién asume cada gasto, aunque la ley ya establezca la regla general, para evitar interpretaciones distintas más adelante.

Las derramas aprobadas en junta mientras el piso aún pertenece al vendedor, pero que se cobran después de la venta, suelen ser la fuente de más discusiones. Lo más razonable, y lo que solemos aconsejar, es que quien fuera propietario quien la aprobó o se benefició de la decisión asuma su coste, aunque esto conviene pactarlo expresamente porque la ley no lo resuelve de forma automática en todos los casos.

Una cuestión de seguridad jurídica para las dos partes

Al final, la norma protege tanto al comprador como a la comunidad de vecinos: al comprador porque no tiene por qué cargar con deudas ajenas, y a la comunidad porque siempre tiene una garantía sobre la vivienda para cobrar lo que se le debe. Conocer bien este mecanismo evita tensiones de última hora en la notaría, que es precisamente el peor momento para descubrir un problema de este tipo.

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Preguntas frecuentes

¿El comprador puede quedarse con una deuda de comunidad sin saberlo?

Puede ocurrir si renuncia al certificado de la comunidad y después aparece una deuda del año en curso o de los tres anteriores, porque la ley afecta la vivienda a ese pago. Por eso conviene exigir siempre el certificado antes de firmar.

¿Hasta cuántos años de deuda de comunidad responde la vivienda?

Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda responde de las cuotas del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Las deudas más antiguas no quedan garantizadas por el inmueble.

¿Qué pasa si en el certificado aparece una deuda pendiente?

Lo habitual es retener esa cantidad del precio de venta en la notaría y entregarla a la comunidad, o esperar a que el vendedor la liquide antes de la firma y lo acredite con los recibos correspondientes.

¿Quién paga una derrama aprobada justo antes de vender el piso?

La ley no lo resuelve de forma automática, así que conviene pactarlo por escrito. Lo más habitual es que la asuma quien era propietario cuando se aprobó en junta, aunque el recibo se gire después de la venta.

Publicado por Sókerim el 14/10/2026.