Divorcio con vivienda en gananciales: reparto del dinero

Cuando la vivienda es ganancial, el dinero de la venta se reparte al 50% entre los cónyuges, salvo que exista un acuerdo distinto recogido en el convenio regulador. Si uno de los dos quiere quedarse la casa, tendrá que comprar la mitad al otro, normalmente mediante una extinción de condominio ante notario.

Qué significa que la vivienda esté en gananciales

En el régimen de gananciales, que es el que se aplica por defecto en la mayoría de comunidades autónomas salvo que se haya pactado otro mediante capitulaciones matrimoniales, los bienes adquiridos durante el matrimonio pertenecen a los dos cónyuges a partes iguales, con independencia de quién figure como titular en el Registro de la Propiedad o de quién haya pagado más cuotas de la hipoteca. Esto cambia por completo si el régimen es de separación de bienes, donde cada cónyuge mantiene la propiedad de lo que compró o de la parte que compró, aunque conviene revisar siempre la escritura de compraventa para ver cómo se dividió en su día la titularidad.

Por eso, antes de hablar de reparto, lo primero es confirmar qué régimen económico matrimonial rige el matrimonio. Se puede comprobar en las capitulaciones matrimoniales, si las hay, o en el certificado de capitulaciones del Registro Civil.

Cómo se reparte el dinero de la venta

Si el matrimonio está en gananciales y no hay capitulaciones que digan lo contrario, la vivienda forma parte de la sociedad de gananciales. Al venderla, el dinero obtenido entra también en esa sociedad y se reparte al 50% entre ambos cónyuges, una vez descontados los gastos de la venta (notaría, registro, plusvalía municipal, comisión de la inmobiliaria si la hay) y la cancelación de la hipoteca pendiente, si existe.

Esto es así aunque uno de los dos haya pagado más cuotas del préstamo hipotecario con su nómina, o aunque la vivienda figure solo a nombre de uno en el Registro. Lo que cuenta no es quién pagó, sino el régimen bajo el que se adquirió el bien.

Hay matices importantes:

• Si la vivienda se compró antes del matrimonio por uno de los cónyuges y luego se amplió la hipoteca o se hicieron reformas con dinero ganancial, puede haber derecho a un reembolso parcial, lo que se conoce como reintegro de gastos a la sociedad de gananciales.
• Si uno de los cónyuges aportó dinero privativo (una herencia, por ejemplo) para la compra o para reducir la hipoteca, tiene derecho a que se le reembolse esa cantidad antes de repartir el resto al 50%.
• El convenio regulador del divorcio puede fijar un reparto distinto del 50-50 si ambas partes lo acuerdan y el juez lo aprueba, aunque esto no es lo habitual cuando se trata de gananciales puros.

Qué pasa si uno de los dos quiere quedarse la casa

Es una situación muy frecuente, sobre todo cuando hay hijos y se quiere mantener la estabilidad del hogar familiar. Las opciones principales son estas:

Extinción de condominio

Es la vía más habitual. Consiste en que uno de los cónyuges compra la parte del otro y se queda como único propietario. Se formaliza ante notario y tiene una ventaja fiscal importante: tributa por Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma) en lugar de por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que suele rondar el 6-10% del valor del bien. Esto es así porque Hacienda no lo considera una compraventa, sino la disolución de una copropiedad.

Para que esta operación salga bien hace falta tasar la vivienda a precio de mercado, calcular la mitad que corresponde pagar y, si hay hipoteca pendiente, negociar con el banco la subrogación del préstamo a nombre de quien se queda la casa. El banco no está obligado a liberar al otro cónyuge de la deuda solo porque lo diga el convenio regulador; si no hay subrogación formal, ambos siguen respondiendo frente al banco aunque uno ya no sea propietario.

Venta a un tercero y reparto del dinero

Si ninguno de los dos puede o quiere comprar la parte del otro, la alternativa es vender la vivienda en el mercado y repartir el importe obtenido al 50%, una vez descontados gastos y la hipoteca pendiente. Esta suele ser la opción más limpia cuando la relación entre los excónyuges no permite acuerdos complejos, o cuando ninguno de los dos tiene capacidad económica para asumir la vivienda en solitario.

Mantener la copropiedad temporalmente

A veces se pacta que uno de los cónyuges siga viviendo en la casa (normalmente el que tiene la custodia de los hijos) y se posponga la venta o la liquidación hasta un momento determinado, por ejemplo cuando los hijos sean mayores de edad. Esta opción se recoge en el convenio regulador y conviene detallarla bien: quién paga la hipoteca, los gastos de comunidad, el IBI, y qué pasa si el que vive en la casa quiere comprarla más adelante.

El proceso de liquidación de gananciales

El divorcio y la liquidación de la sociedad de gananciales son trámites distintos. Se puede estar divorciado durante años sin haber liquidado los bienes comunes, aunque no es recomendable porque mientras tanto ambos siguen siendo copropietarios y corresponsables de las deudas asociadas.

La liquidación se puede hacer de dos formas: de mutuo acuerdo ante notario, firmando una escritura de liquidación de gananciales, o por vía judicial si no hay acuerdo, lo que alarga considerablemente el proceso y añade costes de procedimiento. Siempre que sea posible, el acuerdo notarial es más rápido y más barato.

Qué pasa con la plusvalía y los impuestos de la venta

Si la vivienda se vende a un tercero, cada cónyuge debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a su 50%, calculada sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta. La plusvalía municipal (el impuesto que cobra el ayuntamiento por el incremento de valor del terreno) también se reparte entre ambos, salvo que se pacte otra cosa.

En el caso de la extinción de condominio, quien se queda la casa no paga Transmisiones Patrimoniales, pero el cónyuge que vende su parte sí puede tener que declarar la ganancia patrimonial en su IRPF si el valor de esa mitad ha aumentado respecto al precio de adquisición original.

Conviene revisar cada caso con un asesor fiscal, porque las comunidades autónomas tienen competencias sobre varios de estos impuestos y las cuantías varían.

Qué conviene hacer antes de firmar nada

Antes de cerrar un convenio regulador que incluya la vivienda, merece la pena pedir una tasación o valoración real del inmueble en el mercado actual. Muchas parejas fijan un valor en el convenio basándose en lo que pagaron hace años, y eso genera problemas después, sobre todo si uno quiere comprar la parte del otro a un precio que ya no se corresponde con el mercado.

También es importante dejar por escrito quién asume la hipoteca, qué pasa si no se puede subrogar el préstamo, y un plazo razonable para vender si esa es la opción elegida. Cuanto más detallado esté el convenio, menos margen hay para discusiones después.

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Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si la vivienda está a nombre de uno solo pero es ganancial?

La titularidad registral no cambia el régimen económico. Si se compró durante el matrimonio y es ganancial, pertenece a los dos al 50%, aunque en el Registro de la Propiedad figure solo el nombre de uno de los cónyuges.

¿Puedo obligar a mi expareja a vender la casa si no nos ponemos de acuerdo?

Sí, cualquiera de los dos puede solicitar judicialmente la división de la cosa común si no hay acuerdo para la liquidación de gananciales. El juez puede ordenar la venta en subasta si no se encuentra otra solución.

¿La extinción de condominio paga los mismos impuestos que una compraventa?

No. La extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados, con un tipo mucho más bajo que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se aplica en una compraventa entre terceros.

¿Quién paga la hipoteca mientras se liquida la sociedad de gananciales?

Depende de lo que se haya pactado en el convenio regulador. Si no hay acuerdo, ambos cónyuges siguen siendo responsables frente al banco hasta que se subrogue el préstamo o se cancele con la venta de la vivienda.

Publicado por Sókerim el 10/10/2026.