Comprar para alquilar sale bien o mal por los números que haces antes de firmar, no por la suerte. Aquí tienes lo que se paga de verdad en Irun y las cuentas que conviene hacer.
Compra en Irun: 3.363 €/m² escriturados (septiembre de 2026). Un piso de 60 m² para alquilar ronda los 201.780 €.
La rentabilidad de un alquiler no es el recibo mensual dividido entre el precio: es lo que queda después de restar IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, los meses vacíos y los impuestos. En Irun (Gipuzkoa) la compra se escritura en torno a 3.363 €/m² (septiembre de 2026), lo que sitúa un piso pequeño de 60 m² —el formato más habitual para alquilar— cerca de 201.780 €. A partir de ahí, hay tres modelos muy distintos: el alquiler tradicional de larga duración, el alquiler por habitaciones y el alquiler turístico. Rinden de forma distinta, dan trabajos distintos y, sobre todo, tienen reglas legales muy distintas según el municipio: hay ayuntamientos donde el turístico exige licencia y otros donde directamente no se concede. Antes de comprar pensando en un modelo concreto, conviene confirmar que ese modelo es legal en ese portal.
Con 3.363 €/m² a septiembre de 2026, Irun ocupa el puesto 17 de los 77 municipios de Gipuzkoa con dato oficial del Notariado, un 44% por encima de la mediana de la provincia (2.341 €/m²). Es la cifra que el Notariado publica para el propio municipio, con 805 compraventas de vivienda detrás.
| Código postal | Precio del m² | Vivienda de 90 m² |
|---|---|---|
| 20305 | 3.602 €/m² | 324.180 € |
| 20304 | 3.408 €/m² | 306.720 € |
| 20303 | 3.014 €/m² | 271.260 € |
| 20301 | 2.999 €/m² | 269.910 € |
| 20302 | 2.928 €/m² | 263.520 € |
Entre el código postal más caro de Irun (20305, 3.602 €/m²) y el más barato (20302, 2.928 €/m²) hay una diferencia del 23%. Traducido: dos viviendas del mismo tamaño pueden separarse en torno a 60.660 € solo por estar en una zona u otra del municipio. Por eso una valoración seria mira tu calle, no la media de Irun.
Irun está en el tercio más caro de Gipuzkoa: ocupa el puesto 24 de 84 municipios con dato oficial y se paga un 38% respecto a la mediana provincial. En una zona así el error que más caro sale es salir por encima del mercado pensando en bajar después: los meses parados se pagan. El mercado de Irun es bastante homogéneo entre sus barrios (solo un 23% de diferencia entre códigos postales), así que la referencia del municipio es más fiable de lo habitual.
De los municipios de alrededor, 3 están por encima de Irun y 3 por debajo. Son precios de escritura del Consejo General del Notariado, no precios de anuncio: reflejan lo que de verdad se ha pagado.
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Depende del precio de entrada y del alquiler que soporte la zona. La compra en Irun se escritura en torno a 3.363 €/m² (septiembre de 2026), así que un piso de 60 m² ronda los 201.780 €. La cuenta honesta es la neta: alquiler anual menos IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos e impuestos, dividido entre lo que te ha costado con gastos incluidos.
Sobre el papel el turístico y el de habitaciones dan más ingreso bruto, pero también más gestión, más rotación, más gasto y más riesgo regulatorio. El tradicional da menos y molesta menos. La comparación solo tiene sentido en neto y con la ley del municipio en la mano.
No es una respuesta general: depende de la normativa autonómica y, sobre todo, de la ordenanza municipal y de los estatutos de la comunidad de propietarios. Hay municipios que exigen licencia, otros que la han limitado por zonas y comunidades que lo prohíben en sus estatutos. Conviene comprobarlo antes de comprar, no después.
IBI, comunidad, seguro de hogar y de impago si lo contratas, mantenimiento y reparaciones, los periodos sin inquilino y la tributación del rendimiento. Descontarlos es la diferencia entre una rentabilidad de verdad y una de folleto.
Según los datos del Notariado, el código postal más caro de Irun es el 20305, con unos 3.602 €/m², y el más asequible el 20302, con unos 2.928 €/m². Para una vivienda de 90 m² eso supone una diferencia de alrededor de 60.660 €. Por eso la valoración hay que hacerla por calle y no por municipio.
Con 3.363 €/m², Irun ocupa el puesto 24 de los 84 municipios de Gipuzkoa con dato oficial del Notariado, un 38% respecto a la mediana provincial (2.430 €/m²). Es una referencia de zona: tu vivienda puede quedar por encima o por debajo según planta, estado, orientación y reforma.
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