Comprar para alquilar sale bien o mal por los números que haces antes de firmar, no por la suerte. Aquí tienes lo que se paga de verdad en Málaga y las cuentas que conviene hacer.
Compra en Málaga: 3.291 €/m² escriturados (septiembre de 2026). Un piso de 60 m² para alquilar ronda los 197.460 €.
La rentabilidad de un alquiler no es el recibo mensual dividido entre el precio: es lo que queda después de restar IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, los meses vacíos y los impuestos. En Málaga (Málaga) la compra se escritura en torno a 3.291 €/m² (septiembre de 2026), lo que sitúa un piso pequeño de 60 m² —el formato más habitual para alquilar— cerca de 197.460 €. A partir de ahí, hay tres modelos muy distintos: el alquiler tradicional de larga duración, el alquiler por habitaciones y el alquiler turístico. Rinden de forma distinta, dan trabajos distintos y, sobre todo, tienen reglas legales muy distintas según el municipio: hay ayuntamientos donde el turístico exige licencia y otros donde directamente no se concede. Antes de comprar pensando en un modelo concreto, conviene confirmar que ese modelo es legal en ese portal.
Con 3.291 €/m² a septiembre de 2026, Málaga ocupa el puesto 8 de los 72 municipios de Málaga con dato oficial del Notariado, un 186% por encima de la mediana de la provincia (1.150 €/m²). Es la cifra que el Notariado publica para el propio municipio, con 5.514 compraventas de vivienda detrás.
| Código postal | Precio del m² | Vivienda de 90 m² |
|---|---|---|
| 29005 | 5.080 €/m² | 457.200 € |
| 29004 | 4.694 €/m² | 422.460 € |
| 29008 | 4.416 €/m² | 397.440 € |
| 29002 | 3.522 €/m² | 316.980 € |
| 29001 | 3.123 €/m² | 281.070 € |
| 29007 | 2.805 €/m² | 252.450 € |
| 29003 | 2.762 €/m² | 248.580 € |
| 29006 | 2.457 €/m² | 221.130 € |
Entre el código postal más caro de Málaga (29005, 5.080 €/m²) y el más barato (29006, 2.457 €/m²) hay una diferencia del 107%. Traducido: dos viviendas del mismo tamaño pueden separarse en torno a 236.070 € solo por estar en una zona u otra del municipio. Por eso una valoración seria mira tu calle, no la media de Málaga.
Málaga está en el tercio más caro de Málaga: ocupa el puesto 8 de 98 municipios con dato oficial y se paga un 93% respecto a la mediana provincial. En una zona así el error que más caro sale es salir por encima del mercado pensando en bajar después: los meses parados se pagan. Además, Málaga tiene mucha diferencia entre barrios (107% entre el código postal más caro y el más barato), así que la media del municipio dice poco sobre tu vivienda en concreto.
De los municipios de alrededor, 3 están por encima de Málaga y 3 por debajo. Son precios de escritura del Consejo General del Notariado, no precios de anuncio: reflejan lo que de verdad se ha pagado.
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Depende del precio de entrada y del alquiler que soporte la zona. La compra en Málaga se escritura en torno a 3.291 €/m² (septiembre de 2026), así que un piso de 60 m² ronda los 197.460 €. La cuenta honesta es la neta: alquiler anual menos IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos e impuestos, dividido entre lo que te ha costado con gastos incluidos.
Sobre el papel el turístico y el de habitaciones dan más ingreso bruto, pero también más gestión, más rotación, más gasto y más riesgo regulatorio. El tradicional da menos y molesta menos. La comparación solo tiene sentido en neto y con la ley del municipio en la mano.
No es una respuesta general: depende de la normativa autonómica y, sobre todo, de la ordenanza municipal y de los estatutos de la comunidad de propietarios. Hay municipios que exigen licencia, otros que la han limitado por zonas y comunidades que lo prohíben en sus estatutos. Conviene comprobarlo antes de comprar, no después.
IBI, comunidad, seguro de hogar y de impago si lo contratas, mantenimiento y reparaciones, los periodos sin inquilino y la tributación del rendimiento. Descontarlos es la diferencia entre una rentabilidad de verdad y una de folleto.
Según los datos del Notariado, el código postal más caro de Málaga es el 29005, con unos 5.080 €/m², y el más asequible el 29006, con unos 2.457 €/m². Para una vivienda de 90 m² eso supone una diferencia de alrededor de 236.070 €. Por eso la valoración hay que hacerla por calle y no por municipio.
Con 3.291 €/m², Málaga ocupa el puesto 8 de los 98 municipios de Málaga con dato oficial del Notariado, un 93% respecto a la mediana provincial (1.706 €/m²). Es una referencia de zona: tu vivienda puede quedar por encima o por debajo según planta, estado, orientación y reforma.
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