29/09/2026

Déficit de vivienda en España: la oferta bajo mínimos

El Banco de España cifraba en septiembre de 2026 el déficit acumulado de vivienda desde 2021 en 755.000 unidades, y avisaba de que podrían sumarse otras 300.000 más entre 2026 y 2028 si no cambia el ritmo de construcción. Asprima, por su parte, hablaba en febrero de 2026 de un déficit récord de 150.000 viviendas ligado a la falta de suelo. Sea cual sea la cifra exacta, el mensaje es el mismo: falta oferta, y eso se nota en el precio.

Varias fuentes, una misma conclusión

No hay un único número que defina el déficit de vivienda en España, y conviene decirlo con claridad: cada organismo mide algo distinto. El Banco de España habla de un desfase estructural acumulado desde 2021 que ya asciende a 755.000 viviendas, según expuso la subgobernadora Soledad Núñez en el Forbes Economic Summit del 23 de septiembre de 2026. CaixaBank Research, en su actualización de abril de 2026, sitúa la cifra algo por debajo, en más de 730.000 unidades, y proyecta que el desequilibrio seguirá creciendo hasta rozar las 922.000 viviendas en 2029.

Otras voces del sector manejan cifras distintas porque miden ventanas temporales diferentes. Asprima habló en febrero de 2026 de un déficit récord de 150.000 viviendas, centrado en la falta de suelo disponible y su efecto directo sobre los precios. Pilar García de la Granja, en declaraciones a COPE el 27 de septiembre de 2026, elevó el diagnóstico a un déficit estructural de 800.000 viviendas, recordando que se entregan en torno a 135.000 nuevas al año. Y Fotocasa va todavía más allá: su directora de Estudios, María Matos, calculaba el 30 de mayo de 2026 que harían falta 1,8 millones de viviendas para equilibrar completamente el mercado.

Lo que se construye no llega a cubrir lo que hace falta

El dato más ilustrativo, quizá, no es el del déficit acumulado sino el del desfase anual. Según el Banco de España, en 2025 se formaron unos 240.000 hogares nuevos en España, mientras que solo se terminaron 92.000 viviendas. El Español, citando también al Banco de España a finales de junio de 2026, apuntaba cifras similares: 91.000 viviendas terminadas y 140.000 iniciadas en 2025, frente a un mercado que necesitaría bastante más para no seguir acumulando déficit.

Fotocasa pone estos números en perspectiva histórica: se construyen alrededor de 100.000 viviendas al año, muy lejos de las 700.000 que se llegaron a levantar en el pico de 2007. Un informe sectorial de agosto de 2026, recogido por que.es, lo resume con un indicador que no engaña: apenas se inician 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las casi 20 de antes de la crisis de 2008.

Por qué no se construye más

No es solo un problema de demanda. También hay un problema de oferta que no arranca. En lo que va de 2026, al menos 129 licitaciones públicas relacionadas con vivienda han quedado completamente desiertas, con un presupuesto conjunto de 128,5 millones de euros que no ha podido adjudicarse, según datos de licitaciones.io recogidos por Infobae el 24 de septiembre de 2026. Esto significa que, aunque hay dinero público disponible para promover vivienda, no siempre hay empresas dispuestas o capacitadas para ejecutar esos proyectos en las condiciones ofrecidas.

A esto se suma la falta de suelo finalista que señalaba Asprima, y unos plazos de tramitación que hacen que cualquier promoción tarde años en llegar al mercado. El resultado es un cuello de botella que no se resuelve de un año para otro, por mucho que suba la demanda.

Qué significa esto para los precios

Cuando la oferta no responde a la demanda, el precio hace el ajuste. Es la explicación más sencilla y, a la vez, la más honesta de por qué la vivienda sigue encareciéndose en buena parte de España. El Banco de España lo plantea como el problema estructural más citado por el supervisor en los últimos años, y no es una frase suelta: si el ritmo de construcción no cambia, el propio organismo calcula que España necesitará más de un millón de viviendas adicionales antes de que termine 2028 para cerrar la brecha entre oferta y demanda.

El informe sectorial de agosto de 2026 va más allá y calcula que, aun corrigiendo el rumbo, el déficit tardaría como poco ocho años en absorberse. Es decir, esto no se soluciona con un par de promociones puntuales. Es una tendencia de fondo que seguirá presionando los precios al alza mientras la construcción no acelere de forma sostenida.

Resumen de las principales estimaciones

Fuente	Cifra de déficit	Fecha
Asprima	150.000 viviendas (récord)	Febrero 2026
CaixaBank Research	Más de 730.000 (proyección hasta 922.000 en 2029)	Abril 2026
Banco de España	755.000 acumulado desde 2021 (+300.000 hasta 2028)	Septiembre 2026
Pilar García de la Granja	800.000 estructural	Septiembre 2026
Fotocasa	1,8 millones para equilibrar el mercado	Mayo 2026

Qué podemos esperar de aquí en adelante

Mientras no cambie el ritmo de construcción, lo lógico es que la presión sobre los precios continúe. No hablamos de una burbuja ni de un problema pasajero: hablamos de un desajuste entre la formación de hogares y la vivienda terminada que se repite año tras año desde 2021, según los propios datos del Banco de España. Si a esto le sumamos licitaciones que quedan desiertas y una falta de suelo que no se resuelve de la noche a la mañana, entendemos por qué el mercado sigue tensionado en buena parte del país.

Para quien está pensando en vender, esta escasez de oferta suele traducirse en más demanda por cada vivienda disponible. Para quien busca comprar, conviene tener claro que el contexto no apunta a una relajación inmediata de los precios, al menos mientras la construcción no se acerque a las cifras que necesitaría el mercado.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es el déficit real de vivienda en España?

Depende de la fuente y de lo que se mida. El Banco de España habla de 755.000 viviendas acumuladas desde 2021 (septiembre de 2026), CaixaBank Research de más de 730.000, y Asprima de un déficit récord de 150.000 (febrero de 2026). No hay una cifra única, pero todas apuntan en la misma dirección: falta oferta.

¿Por qué no se construyen más viviendas si hace falta?

Entre otros motivos, por falta de suelo finalista disponible y por dificultades para ejecutar proyectos. En lo que va de 2026, al menos 129 licitaciones públicas de vivienda han quedado desiertas, según licitaciones.io e Infobae (24 de septiembre de 2026), a pesar de contar con presupuesto asignado.

¿Cuándo se corregirá el déficit de vivienda?

Un informe sectorial de agosto de 2026 calcula que, incluso corrigiendo el ritmo actual, el proceso tardaría como poco ocho años. El Banco de España, además, advierte de que el déficit podría superar el millón de viviendas antes de que acabe 2028 si no cambia la tendencia.

¿Cómo afecta el déficit de vivienda a los precios?

Cuando la demanda crece más rápido que la oferta, el precio absorbe ese desequilibrio. Con solo 92.000 viviendas terminadas en 2025 frente a 240.000 hogares nuevos formados, según el Banco de España, es esperable que la presión al alza sobre los precios continúe mientras no aumente la construcción.

Fuentes

Publicado por Sókerim el 29/09/2026.