Rentabilidad real de un alquiler: fórmula bruta, neta y con impuestos

La rentabilidad bruta de un alquiler se calcula dividiendo la renta anual entre el precio de compra y multiplicando por cien, pero esa cifra puede estar inflada entre dos y cuatro puntos si no se descuentan gastos reales. La rentabilidad neta de verdad sale de restar IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión y periodos vacíos, y luego aplicar el IRPF correspondiente según el tipo de contrato y de propietario.

Por qué la rentabilidad bruta engaña más de lo que parece

Cuando alguien nos pregunta si un piso es buena inversión, casi siempre parte de una cuenta rápida: renta anual entre precio de compra, multiplicado por cien. Es la fórmula que aparece en cualquier portal inmobiliario y no está mal como primer filtro, pero es solo eso, un filtro.

La fórmula es esta: (renta mensual x 12 / precio de compra) x 100. Si un piso cuesta 150.000 euros y se alquila por 750 euros al mes, la rentabilidad bruta es del 6 por ciento. El problema es que esa cifra no incluye ni un solo gasto, ni un solo impuesto, ni los meses en que la vivienda puede estar vacía entre inquilino e inquilino. Es una rentabilidad de laboratorio.

La rentabilidad neta: la plantilla de gastos que casi nadie descuenta

Aquí es donde se separa la inversión rentable de la que solo lo parece sobre el papel. Para llegar a la rentabilidad neta hay que restar, del ingreso anual por alquiler, todos los gastos asociados a la propiedad y al arrendamiento. La lista suele quedarse corta en la mayoría de calculadoras que circulan por internet, así que repasamos los conceptos que se olvidan con más frecuencia.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que varía según el ayuntamiento y el valor catastral de cada vivienda.
• Cuota de la comunidad de propietarios, incluidas derramas si las hay previstas.
• Tasa de basuras u otras tasas municipales, cuando no van incluidas en el recibo del IBI.
• Seguro del hogar, obligatorio en la práctica si hay hipoteca y recomendable aunque no la haya.
• Seguro de impago de alquiler o de protección de rentas, si se contrata.
• Gastos de mantenimiento y reparaciones: calderas, electrodomésticos, pintura entre inquilinos, pequeñas averías.
• Honorarios de gestión, si se delega el alquiler en una agencia o administrador de fincas.
• Periodos de vacío entre contratos, es decir, meses sin inquilino en los que el gasto sigue existiendo pero el ingreso no.
• Gastos de comunidad extraordinarios o certificados (cédula de habitabilidad, certificado energético) cuando toca renovarlos.

La fórmula de la rentabilidad neta queda así: [(renta anual − gastos anuales) / precio de compra] x 100. Con el ejemplo anterior, si los gastos anuales suman 1.500 euros (IBI, comunidad, seguro y un mes de vacío estimado), el ingreso neto sería de 7.500 euros. Sobre los 150.000 euros de compra, la rentabilidad neta baja al 5 por ciento, un punto entero por debajo de la bruta. Ese punto de diferencia es, muchas veces, lo que separa una decisión acertada de un error de cálculo.

La rentabilidad después de impuestos: lo que de verdad se queda el propietario

El siguiente paso, y el que casi nadie hace bien, es restar el impacto fiscal. Aquí la cuenta depende de si el propietario es residente fiscal en España o no, y de las condiciones del contrato.

Propietarios residentes en España

El alquiler de vivienda habitual tributa en el IRPF dentro de los rendimientos del capital inmobiliario, y se pueden deducir gastos como el IBI, la comunidad, los intereses de la hipoteca, los seguros o la amortización del inmueble (un 3 por ciento anual sobre el valor de construcción, sin contar el suelo, según recoge el Reglamento del IRPF).

Sobre el rendimiento neto resultante se aplica además una reducción que ha cambiado recientemente. Con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la reducción general pasó del 60 al 50 por ciento para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Existen reducciones incrementadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado: hasta el 90 por ciento si se rebaja el alquiler al menos un 5 por ciento respecto al contrato anterior, el 70 por ciento en determinados alquileres a jóvenes de 18 a 35 años o a colectivos vulnerables, y el 60 por ciento si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años previos al contrato. Los contratos anteriores a esa fecha mantienen, con carácter transitorio, el régimen del 60 por ciento. Conviene revisar cada caso con un asesor fiscal, porque los requisitos para aplicar cada porcentaje son estrictos.

Propietarios no residentes

Si el propietario no reside fiscalmente en España, el alquiler tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega tributan al 19 por ciento y pueden deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler. Los residentes fuera de ese ámbito tributan al 24 por ciento sobre el ingreso bruto, sin posibilidad de deducir gastos, lo que reduce de forma notable la rentabilidad final.

Un ejemplo completo, paso a paso

Vamos a poner cifras hipotéticas, solo a modo de ejemplo pedagógico, no como dato de mercado.

Sobre esos 3.525 euros de base imponible se aplicaría el tipo marginal del IRPF del propietario, que varía según el resto de sus ingresos y su comunidad autónoma, así que no hay un porcentaje único válido para todos los casos. Lo importante es entender el orden de la cuenta: bruta, menos gastos reales, menos impacto fiscal. Ese es el número que de verdad debería compararse entre distintas viviendas antes de decidir una compra para alquilar.

Qué hacer con estos números antes de comprar

Nuestra recomendación, después de ver muchas operaciones desde dentro, es sencilla: pedir siempre el histórico de gastos reales de la comunidad antes de comprar, calcular un mes de vacío al año como mínimo en el escenario conservador, y no fiarse de una rentabilidad bruta que suene demasiado alta sin desglose. Una vivienda con una rentabilidad bruta del 8 por ciento puede acabar rindiendo menos, neta de impuestos, que otra que parte de un 6 por ciento pero con gastos de comunidad bajos y sin incidencias de mantenimiento previsibles.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta de un alquiler?

La rentabilidad bruta solo divide la renta anual entre el precio de compra, sin restar nada. La rentabilidad neta resta antes los gastos reales de la propiedad, como IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y periodos sin inquilino, por lo que suele quedar varios puntos por debajo de la bruta.

¿Qué gastos me puedo deducir en el IRPF por alquilar una vivienda?

Entre otros, el IBI, la comunidad de propietarios, los intereses de la hipoteca, los seguros vinculados a la vivienda, los gastos de mantenimiento y reparación, y la amortización del inmueble, que se calcula como un 3 por ciento anual sobre el valor de construcción, según el Reglamento del IRPF.

¿Ha cambiado la reducción fiscal por alquilar vivienda habitual?

Sí. Con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la reducción general en el IRPF bajó del 60 al 50 por ciento para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. En zonas de mercado tensionado y bajo ciertos requisitos, la reducción puede llegar al 90, 70 o 60 por ciento.

¿Cómo tributa el alquiler si no resido en España?

Depende de dónde residas. Si eres residente en la Unión Europea, Islandia o Noruega, tributas al 19 por ciento y puedes deducir gastos. Si resides fuera de ese ámbito, tributas al 24 por ciento sobre el ingreso bruto, sin poder deducir gastos, según el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Publicado por Sókerim el 28/09/2026.