Alquiler tradicional, por habitaciones y turístico: diferencias legales
El alquiler tradicional se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos en todo el territorio, pero el turístico depende de cada comunidad autónoma y, dentro de ella, de cada ayuntamiento. La fiscalidad tampoco es igual: desde el 1 de enero de 2024, la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) cambió las reducciones del IRPF para el alquiler de vivienda habitual, mientras que el turístico y, en muchos casos, el de habitaciones quedan fuera de esos beneficios.
Tres modelos que no juegan con las mismas reglas
Cuando alguien nos pregunta si puede alquilar su piso por habitaciones o convertirlo en apartamento turístico, la respuesta casi nunca es un sí o un no rotundo. Depende de dónde esté la vivienda, de lo que diga el ayuntamiento y de la normativa autonómica que le aplique. El alquiler tradicional, el de larga duración para vivienda habitual, es el único de los tres que tiene una ley estatal única: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El alquiler por habitaciones y el turístico se mueven en un terreno mucho más fragmentado, porque la competencia sobre turismo y ordenación urbanística es autonómica y municipal.
El alquiler tradicional: la LAU manda, pero la fiscalidad ha cambiado
Para el arrendamiento de una vivienda completa como residencia habitual del inquilino, la norma de referencia sigue siendo la LAU, con los plazos de prórroga, la fianza obligatoria de una mensualidad y el resto de garantías que ya conocemos. Lo que sí ha cambiado, y de forma notable, es la fiscalidad. Con la Ley de Vivienda (Ley 12/2023, en vigor desde el 26 de mayo de 2023), el artículo 23 de la Ley del IRPF quedó modificado para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024. La reducción general del rendimiento neto en el IRPF pasó del 60% al 50%, pero puede subir:
- Al 90% si se firma un nuevo contrato en zona de mercado tensionado con una rebaja de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Al 70% si es el primer alquiler de la vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años en zona tensionada, o si el inquilino es una administración pública o entidad sin ánimo de lucro para vivienda social.
- Al 60% si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores al contrato.
- Al 50% en el resto de los casos.
Estas reducciones solo aplican cuando la vivienda es residencia habitual del inquilino. Ahí está la clave que separa fiscalmente este modelo de los otros dos.
El alquiler por habitaciones: la zona gris que preocupa a las comunidades
Alquilar habitaciones sueltas de una vivienda no tiene una regulación estatal específica: en la práctica, se aplican contratos de arrendamiento de habitación (no de vivienda completa) o, en algunos casos, contratos de temporada. El problema es que varias comunidades autónomas han empezado a mirar de cerca esta figura porque se está usando, en algunos casos, para eludir las limitaciones que pesan sobre el alquiler turístico o para esquivar la regulación de precios en zonas tensionadas. Cataluña, por ejemplo, ha planteado en su normativa de vivienda restricciones a este tipo de arrendamiento cuando se hace de forma habitual y con varias habitaciones a la vez, entendiendo que puede equipararse a una actividad de explotación turística encubierta. La fiscalidad de este alquiler, cuando el inquilino no fija ahí su residencia habitual o cuando se presta como actividad recurrente, no suele beneficiarse de las reducciones que sí aplican al alquiler de vivienda completa como residencia habitual.
El alquiler turístico: aquí manda la comunidad autónoma
El alquiler turístico o vacacional es, de los tres, el que tiene la regulación más dispersa. La competencia en materia de turismo es autonómica, así que cada comunidad tiene su propio decreto de viviendas de uso turístico, con requisitos distintos sobre registro, número de plazas, cédula de habitabilidad, licencia de ocupación o incluso la obligación de que la comunidad de vecinos no se oponga expresamente. Algunos ejemplos conocidos:
- Cataluña exige inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña y, en muchos municipios, licencia municipal específica, además de la conformidad de la comunidad de propietarios en determinados casos.
- Illes Balears tiene una de las normativas más restrictivas del país, con límites de plazas turísticas por zona y una ley propia de alquiler vacacional que ha ido endureciéndose en los últimos años.
- Comunidad de Madrid exige registro autonómico y establece condiciones sobre el acceso independiente a la vivienda y el número mínimo de días de estancia.
- Comunidad Valenciana también cuenta con su propio decreto de viviendas turísticas, con registro obligatorio y numeración específica para cada inmueble.
A esto se suma el Real Decreto 933/2021, que creó la Ventanilla Única de Arrendamientos para unificar la información que reciben las plataformas digitales, con la exigencia de que los anuncios incluyan el número de registro correspondiente. Sin ese número, la vivienda no puede publicarse legalmente en portales como los que gestionan alquiler turístico.
Los ayuntamientos también tienen la última palabra
Aunque la comunidad autónoma marque el marco general, el ayuntamiento decide muchas veces si en un barrio concreto se pueden dar de alta nuevas viviendas turísticas. El caso más conocido es Barcelona, cuyo ayuntamiento anunció en 2024 que no renovará ninguna licencia de vivienda de uso turístico a partir de 2028, con el objetivo de que desaparezcan todas las existentes en la ciudad. Otros municipios turísticos, especialmente en costa e islas, han establecido moratorias temporales o zonas donde directamente no se admiten nuevas licencias, aunque las condiciones exactas cambian de un ayuntamiento a otro y conviene consultarlas antes de comprar un piso pensando en este uso.
Fiscalidad: no todo tributa igual
Más allá de las reducciones del IRPF que hemos mencionado para el alquiler de vivienda habitual, el alquiler turístico tiene sus propias particularidades. Si el propietario solo cede el uso de la vivienda sin prestar servicios propios de hostelería (limpieza durante la estancia, cambio de toallas, recepción), tributa como rendimiento de capital inmobiliario, sin la reducción reservada a la vivienda habitual. Si además se prestan esos servicios, Hacienda puede considerarlo actividad económica, lo que cambia la forma de declarar los ingresos y puede implicar el alta en el régimen de autónomos si la actividad tiene cierta entidad. El alquiler por habitaciones sigue una lógica similar: si no es residencia habitual del inquilino o se repite con distintas personas a lo largo del año, tampoco suele beneficiarse de las reducciones fiscales del alquiler tradicional.
Qué pasa si no cumples la normativa
Anunciar una vivienda como turística sin el registro correspondiente, o alquilar por habitaciones incumpliendo las restricciones que marque la comunidad autónoma, puede acarrear sanciones administrativas. La cuantía y el procedimiento varían según la comunidad y el municipio, así que no vamos a dar aquí una cifra genérica que no se ajuste a cada caso concreto. Lo que sí podemos decir es que, antes de decidir qué modelo de alquiler dar a una vivienda, conviene revisar tres cosas: la normativa autonómica de turismo, la ordenanza municipal del ayuntamiento donde esté el inmueble y los estatutos de la comunidad de propietarios, que en los últimos años han ganado peso legal para limitar el uso turístico de las viviendas.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar mi piso por habitaciones sin ningún permiso especial?
En general no existe una licencia específica estatal para esto, pero algunas comunidades autónomas, como Cataluña, han empezado a regularlo cuando se hace de forma habitual con varias habitaciones, por entender que puede equipararse a una explotación turística. Conviene revisar la normativa autonómica y municipal antes de empezar.
¿El alquiler turístico tiene las mismas ventajas fiscales que el alquiler de toda la vida?
No. Las reducciones en el IRPF que introdujo la Ley de Vivienda de 2023 (hasta el 90% en algunos casos) solo se aplican al alquiler de vivienda habitual del inquilino. El alquiler turístico tributa como rendimiento de capital inmobiliario sin esa reducción, o como actividad económica si se prestan servicios de hostelería.
¿Todas las comunidades autónomas permiten el alquiler turístico igual?
No, cada una tiene su propio decreto con requisitos distintos de registro, plazas y condiciones de la vivienda. Illes Balears, por ejemplo, tiene límites de plazas por zona, mientras que otras comunidades son más flexibles. Además, el ayuntamiento del municipio concreto puede añadir sus propias restricciones.
¿Es verdad que Barcelona va a eliminar los pisos turísticos?
El ayuntamiento de Barcelona anunció en 2024 que no renovará las licencias de vivienda de uso turístico a partir de 2028, con el objetivo de que dejen de existir en la ciudad. Es una decisión municipal dentro del marco que permite la normativa catalana.
Publicado por Sókerim el 28/09/2026.