Donación de vivienda en vida: cómo funciona y qué impuestos paga

Donar una vivienda en vida obliga al donatario a pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y, normalmente, la plusvalía municipal, mientras que el donante puede tener que declarar una ganancia patrimonial en su IRPF. La factura final depende sobre todo de la comunidad autónoma donde esté la vivienda y del grado de parentesco, porque algunas, como Madrid o Andalucía, aplican bonificaciones del 99% en donaciones entre padres e hijos.

Qué significa donar una vivienda en vida

Donar una vivienda es transmitir su propiedad sin recibir nada a cambio, en vida del propietario. Es habitual que los padres quieran dejar la casa a sus hijos antes de fallecer, para evitarles trámites futuros o para ayudarles a independizarse. La operación se formaliza siempre ante notario, mediante escritura pública, y después hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad. Sin esa escritura no hay donación válida de un inmueble, da igual lo que se haya hablado en casa.

Desde el punto de vista fiscal, donar no es gratis ni para quien da ni para quien recibe. Y conviene entender bien la diferencia con las otras dos formas de transmitir una vivienda: vender o dejarla en herencia.

Donación, venta o herencia: tres caminos distintos

Cuando vendemos una vivienda, el vendedor tributa por la ganancia patrimonial en su IRPF y el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es una vivienda de segunda mano, además de la plusvalía municipal, que en este caso suele pagarla el vendedor por ser el transmitente.

Cuando una vivienda se hereda, el heredero paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal, pero el fallecido no tributa por ninguna ganancia patrimonial: en España existe la llamada «plusvalía del muerto», que no está sujeta a IRPF.

En la donación nos quedamos con una mezcla de ambas cosas: el donatario paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (en su modalidad de donaciones) y, salvo excepciones, la plusvalía municipal. El donante, a diferencia de lo que ocurre en la herencia, sí tiene que declarar en su IRPF la ganancia patrimonial que le genera donar, como si hubiera vendido la vivienda pero sin cobrar nada por ella.

Qué impuestos paga quien recibe la vivienda

El donatario se enfrenta principalmente a dos pagos:

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), en su modalidad de donaciones. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que cada una fija sus propios tipos, reducciones y bonificaciones.
• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), que grava el aumento de valor del suelo desde la última transmisión. En las donaciones, la ley sitúa como sujeto pasivo al donatario, es decir, a quien recibe el inmueble, al contrario que en una compraventa, donde paga el vendedor.

A esto se suman gastos que no son impuestos pero que hay que prever: la gestoría o el notario (normalmente a cargo del donatario, aunque esto se puede pactar) y, si la vivienda tiene hipoteca pendiente, la gestión de esa deuda con el banco.

Y el donante, ¿paga algo?

Sí, aunque no reciba dinero. Hacienda entiende que donar una vivienda genera una ganancia patrimonial si su valor actual es superior al que tenía cuando el donante la adquirió. Esa ganancia tributa en el IRPF del donante como si hubiera vendido la vivienda, calculando la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión que se fije en la donación. Es uno de los motivos por los que, antes de donar, conviene hacer números con calma: a veces la operación sale más cara de lo que parece a simple vista, precisamente por este impuesto que recae sobre quien da la casa, no sobre quien la recibe.

Cómo cambia el Impuesto de Sucesiones y Donaciones según la comunidad autónoma

Aquí está la gran diferencia respecto a la compraventa: el ISD no es igual en toda España. Cada comunidad autónoma decide sus propias reducciones y bonificaciones, sobre todo para donaciones entre padres e hijos (lo que se conoce como grupos I y II de parentesco).

Algunos ejemplos conocidos, siempre sujetos a los requisitos concretos que marca cada normativa autonómica (formalización en escritura pública, plazos de presentación, origen de los fondos si se dona dinero para comprar vivienda, etc.):

• Madrid aplica una bonificación del 99% en la cuota del ISD para donaciones entre padres e hijos y otros parientes directos.
• Andalucía cuenta también con una bonificación del 99% para donaciones entre ascendientes y descendientes.
• Otras comunidades, como Cataluña, aplican tarifas y reducciones propias que suavizan el impuesto para parientes directos, pero sin llegar a una bonificación tan amplia como la de Madrid o Andalucía.

Esto significa que donar la misma vivienda, con el mismo valor, puede salir casi gratis de ISD en una comunidad y suponer un desembolso real en otra. Antes de firmar nada, lo razonable es consultar la normativa vigente en la comunidad autónoma concreta donde está el inmueble, porque estas bonificaciones cambian con cada gobierno autonómico y conviene comprobar los requisitos exactos en el momento de hacer la donación.

Donación frente a venta y herencia: qué conviene mirar

Esta comparación sirve para hacerse una idea general, pero la decisión de donar, vender o esperar a la herencia depende de cada caso: del valor de la vivienda, de la comunidad autónoma, de si hay más herederos implicados y de la situación económica del donante. No es una decisión que convenga tomar solo por intuición o por lo que le haya funcionado a un vecino.

Qué conviene revisar antes de donar una vivienda

Antes de ir al notario, nosotros recomendamos repasar al menos estos puntos:

1. Comprobar si la vivienda tiene cargas, hipoteca pendiente o alguna limitación registral.
2. Pedir una valoración actualizada del inmueble, porque el valor que se declare en la donación es la base sobre la que se calculan tanto el ISD como la ganancia patrimonial del donante.
3. Consultar la normativa de ISD vigente en la comunidad autónoma donde está la vivienda, con sus requisitos concretos de bonificación.
4. Valorar si, en el caso del donante, compensa más esperar a una herencia futura, sobre todo si hay varios bienes y herederos implicados.

En cualquier caso, donar una vivienda en vida puede ser una buena herramienta de planificación familiar y patrimonial, pero no es neutra desde el punto de vista fiscal ni para quien da ni para quien recibe. Lo prudente es sentarse con una gestoría o un asesor fiscal que conozca bien la normativa autonómica aplicable antes de firmar la escritura.

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Preguntas frecuentes

¿Es mejor donar una vivienda en vida o dejarla en herencia?

Depende de la comunidad autónoma y de la situación familiar. En zonas con bonificaciones altas del Impuesto de Sucesiones y Donaciones para padres e hijos, como Madrid o Andalucía, donar puede salir a cuenta. En otras, conviene comparar bien el coste del ISD en donación frente al que se pagaría en una futura herencia antes de decidir.

¿Se puede donar una vivienda que todavía tiene hipoteca?

Sí, pero el banco debe estar al tanto de la operación y la deuda sigue vinculada al inmueble. Lo habitual es que el donatario asuma la hipoteca pendiente, algo que conviene dejar muy claro en la escritura y comunicar formalmente a la entidad bancaria.

¿El donatario puede pagar menos si usa la vivienda donada como su residencia habitual?

Algunas comunidades autónomas incluyen reducciones adicionales en el ISD cuando la vivienda donada se destina a residencia habitual del donatario, aunque los requisitos y porcentajes varían según la normativa autonómica vigente en cada momento, así que hay que comprobarlo caso por caso.

¿Es obligatorio hacer la donación ante notario?

Sí. La donación de un bien inmueble solo es válida si se formaliza en escritura pública notarial, y después hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros.

Publicado por Sókerim el 03/10/2026.