Vender vivienda ocupada por un familiar sin contrato

Cuando un padre, un hermano o un hijo vive en la vivienda que queremos vender sin ningún contrato de por medio, el comprador y su banco pueden tratarla como si estuviera ocupada, aunque no exista ningún conflicto real. La solución pasa por documentar la salida del familiar antes de firmar, no después.

Por qué un comprador puede ver «ocupación» donde solo hay un favor familiar

En Sókerim nos encontramos este caso con bastante frecuencia: una propiedad que se hereda o se decide vender, y en ella vive desde hace años un familiar que nunca firmó contrato de alquiler. Nadie lo considera un problema dentro de la familia, pero para un comprador externo la situación es muy distinta. Si al visitar la vivienda hay alguien residiendo sin título que acredite cuándo y cómo va a dejarla libre, el comprador no tiene ninguna garantía de que vaya a entrar a vivir cuando quiera.

Esto afecta directamente a la financiación. Los bancos suelen exigir que la vivienda se entregue libre de ocupantes y cargas en el momento de la firma, y si detectan que hay alguien residiendo sin contrato, pueden pedir que se acredite la desocupación antes de conceder la hipoteca. El resultado habitual es que la operación se retrasa, el comprador pierde confianza o directamente se cae la venta.

Qué es el precario y por qué importa aquí

Jurídicamente, a la persona que vive en una vivienda sin contrato y sin pagar renta se le llama precarista, y la figura se conoce como precario. No es lo mismo que una ocupación ilegal de una vivienda vacía, pero comparte un problema práctico: quien vende no tiene un documento que fije una fecha de salida ni unas condiciones claras. Si llegado el momento el familiar no quiere marcharse, la única vía para recuperar la posesión es un procedimiento judicial de desahucio por precario, que lleva tiempo y dinero.

Por eso, aunque la relación familiar sea excelente y nadie dude de que la persona se irá cuando toque, conviene dejarlo por escrito. No se trata de desconfiar, sino de que el comprador tenga algo tangible que revisar.

Cómo formalizar la salida antes de poner la casa en venta

Lo más sencillo es resolver la situación antes de empezar a enseñar la vivienda a posibles compradores. Estos son los pasos que recomendamos seguir:

• Firmar un documento privado de cesión en precario con fecha de finalización, en el que el familiar reconozca que ocupa la vivienda sin contrato de arrendamiento y se comprometa a dejarla libre en una fecha concreta.
• Fijar una fecha de entrega de llaves anterior a la firma de la compraventa, con margen suficiente para hacer la mudanza con tranquilidad.
• Dar de baja o cambiar de titular los suministros (luz, agua, gas) a nombre del propietario vendedor, de modo que quede constancia de que la vivienda ya no está habitada por esa persona.
• Tramitar la baja en el padrón municipal del familiar en esa dirección, si procede, para que no conste empadronado en la vivienda que se va a vender.
• Hacer fotografías o un pequeño inventario del estado de la vivienda una vez vacía, que sirvan como prueba documental si surge alguna duda más adelante.

Si el documento privado no da suficiente seguridad al comprador, también es posible acudir a un notario para dejar constancia mediante acta notarial de la entrega de llaves y de que la vivienda queda libre de ocupantes en una fecha determinada. No es obligatorio, pero refuerza la confianza de la otra parte, sobre todo si hay hipoteca de por medio.

Qué reflejar en el contrato de arras

Si la venta se formaliza con un contrato de arras antes de la escritura, conviene incluir una cláusula específica que diga que la vivienda se entregará libre de ocupantes, inquilinos y cargas en la fecha de la firma ante notario, y que el incumplimiento de esta condición permite al comprador resolver el contrato o exigir una indemnización. Esta cláusula no soluciona el problema por sí sola, pero obliga al vendedor a tenerlo resuelto antes de la fecha pactada, y protege al comprador frente a sorpresas de última hora.

También es recomendable que el comprador o su gestoría puedan verificar, antes de la firma, que no hay nadie empadronado en la vivienda distinto del propietario vendedor. Es un dato que se puede comprobar fácilmente y que suele pedir el banco antes de aprobar la hipoteca.

Qué pasa si el familiar se niega a marcharse

No siempre la situación es sencilla. Puede haber desacuerdos sobre cuándo o cómo debe irse la persona que vive en la vivienda, especialmente si hay un reparto de herencia de por medio o si esa persona no tiene otro sitio donde vivir. En estos casos, antes de poner la vivienda en el mercado es mejor resolver el conflicto, aunque suponga un retraso en la venta. Intentar vender con el familiar todavía dentro, sin acuerdo firmado, casi siempre acaba generando problemas con el comprador, con el banco o con el notario en el momento de la firma.

Si no hay manera de llegar a un acuerdo amistoso, la vía legal es el desahucio por precario ante el juzgado. Es un procedimiento más lento, pero da al vendedor un título ejecutivo claro que puede mostrar al comprador: una sentencia o un decreto de lanzamiento con fecha, que elimina cualquier duda sobre cuándo quedará libre la vivienda.

Resumimos los documentos que conviene tener listos

Vender una vivienda en la que vive un familiar sin contrato no tiene por qué ser un problema, pero sí requiere anticiparse. Cuanto antes se formalice la salida y se reúnan los documentos que acreditan que la vivienda quedará libre, menos dudas tendrá el comprador y más rápido avanzará la operación. Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa si mi padre vive en ella sin contrato de alquiler?

Sí, pero conviene formalizar antes su salida con un documento firmado que fije una fecha concreta de desocupación. Sin ese documento, el comprador y su banco pueden percibir la vivienda como ocupada y pedir garantías adicionales o retrasar la firma.

¿Qué es exactamente el precario y en qué me afecta?

El precario es la situación de quien vive en una vivienda sin contrato de alquiler y sin pagar renta, con el simple consentimiento del propietario. Si esa persona no se marcha cuando se le pide, la única vía para recuperar la posesión es un procedimiento judicial de desahucio por precario.

¿El banco del comprador puede denegar la hipoteca por este motivo?

Puede retrasarla o condicionarla. La mayoría de entidades exigen que la vivienda se entregue libre de ocupantes en la fecha de la firma, por lo que piden acreditar que no hay nadie residiendo o empadronado sin título que lo justifique.

¿Hace falta notario para que el familiar deje la vivienda?

No es obligatorio, pero un acta notarial de entrega de llaves y desocupación da más seguridad al comprador que un simple documento privado, sobre todo si la operación se financia con hipoteca.

Publicado por Sókerim el 07/10/2026.