Impuesto a extranjeros no residentes: qué queda de la ley
El Gobierno planteó en enero de 2025 un impuesto de hasta el 100% del valor de la vivienda para compradores extracomunitarios no residentes, pero el proyecto sigue sin debatirse en el Congreso más de diez meses después, según recogió Reuters el 27 de marzo de 2026. A fecha de abril de 2026, la medida no está en vigor y los extranjeros no comunitarios siguen comprando vivienda en España con las mismas normas de siempre.
De dónde viene la idea
El 13 de enero de 2025, Pedro Sánchez presentó un paquete de entre 11 y 12 medidas de vivienda. Entre ellas, una tasa de hasta el 100% sobre las compras de propiedades realizadas por compradores no residentes y no comunitarios en España, según recogió bravosestate.com. No hablamos de un simple recargo: hablamos de duplicar el precio de compra para un determinado perfil de comprador.
La justificación que se dio entonces fue la presión que ejercen los compradores extranjeros sobre el precio de la vivienda en determinadas zonas, sobre todo en operaciones que, según se apuntaba, respondían más a lógica especulativa que a necesidad de vivienda habitual.
Cómo funcionaría el impuesto, según el borrador
Según el proyecto redactado, la base imponible sería el mayor valor entre el de referencia catastral del inmueble y su valor de mercado, de acuerdo con bravosestate.com. Es decir, no se aplicaría sobre un valor rebajado ni negociable: se tomaría la cifra más alta posible.
El efecto práctico sería duplicar el coste fiscal de comprar una vivienda de segunda mano para el comprador afectado. Un piso en Madrid que hoy paga un 6% de ITP pasaría a soportar ese 6% más un 100% adicional, según el mismo medio.
El Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) puso un ejemplo que ayuda a entender la magnitud: una persona residente en Estados Unidos que quisiera comprar un piso en Madrid de 600.000 euros tendría que pagar otros 600.000 euros solo por este nuevo impuesto, según publicó El Nacional en enero de 2025. En la práctica, el precio final de la operación se dispararía al doble.
A quién afectaría realmente
Según datos citados en el contexto del anuncio, en 2023 los no residentes de fuera de la UE compraron 27.000 propiedades en España, según aproperties.es, mayoritariamente con fines de inversión o especulación. Es una cifra relevante, pero conviene situarla: estamos hablando de un segmento concreto del mercado, no de la mayoría de las compraventas que gestionamos cada año desde Sókerim, que siguen siendo entre particulares residentes en España.
El impuesto, tal y como se planteó, no afectaría a compradores comunitarios ni a residentes fiscales en España, que seguirían tributando por las vías habituales (ITP, IVA en obra nueva, etc.).
Qué ha pasado desde el anuncio
El 22 de mayo de 2025 el Gobierno presentó formalmente el proyecto de ley al Parlamento, bajo la denominación de «Impuesto Estatal Complementario sobre Transmisiones de Inmuebles», según vivendanova.com. Parecía que la medida echaba a andar.
Sin embargo, el recorrido parlamentario ha sido, cuando menos, lento. Según información de Reuters recogida por marketscreener.com, a 27 de marzo de 2026 el proyecto aún no había sido debatido en el Congreso, más de diez meses después de su presentación formal.
Una fuente gubernamental citada por MarketScreener explicó que el plan se ha estancado por las dificultades para lograr el respaldo necesario de las minorías parlamentarias. Y aquí entra un nombre propio: Junts, el partido independentista catalán que retiró su apoyo al Gobierno, se opone a la medida, lo que complica todavía más su aprobación, según la misma fuente.
El dato que mejor resume la situación es este: en el paquete de medidas de vivienda que el Gobierno presentó en enero de 2026, quince meses después del anuncio original, el impuesto del 100% a compradores no comunitarios ni siquiera apareció entre las medidas destacadas. Según bravosestate.com, el Ejecutivo lo retiró silenciosamente de la agenda, sin debate formal, sin votación y sin ninguna versión aprobada.
Qué significa esto si quieres comprar o vender ahora
La conclusión práctica es sencilla: hoy, en abril de 2026, este impuesto no existe. Un comprador extranjero no comunitario y no residente puede adquirir una vivienda en España exactamente con las mismas condiciones fiscales que existían antes de enero de 2025. No hay ningún recargo del 100% en vigor, ni tampoco ninguna de las escalas alternativas que se filtraron en su momento, con tramos de entre el 1,1% y el 3% según el valor del inmueble, porque corresponden a versiones preliminares de un borrador que nunca llegó a aprobarse.
Esto no significa que el asunto esté cerrado para siempre. El proyecto sigue técnicamente vivo en el Congreso, aunque sin ningún movimiento legislativo real desde su presentación. Es decir: puede reactivarse, modificarse o decaer definitivamente, y nadie puede garantizar hoy cuál de esos tres caminos tomará.
Para quien está valorando comprar o vender una vivienda en España, lo razonable es no tomar decisiones basadas en un impuesto que, a día de hoy, no es ley. Si eres vendedor y tu comprador potencial es un extranjero no residente, no hay ninguna obligación fiscal adicional que debas advertirle más allá de las que ya existen. Y si eres comprador en esa situación, tampoco hay motivo para precipitar ni retrasar la operación por miedo a un gravamen que, de momento, sigue siendo papel y nada más.
Lo que de verdad importa en los datos
En Sókerim trabajamos con cifras reales de compraventas del Notariado, no con anuncios políticos. Y la realidad del mercado, mirando esos datos, muestra que la inmensa mayoría de las operaciones de vivienda en España siguen siendo entre particulares residentes. El debate sobre los compradores no comunitarios es legítimo y afecta a zonas muy concretas, pero conviene no perder de vista que la fiscalidad vigente hoy es la de siempre, y así seguirá mientras el Congreso no diga lo contrario.
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Preguntas frecuentes
¿Está ya en vigor el impuesto del 100% a extranjeros no residentes?
No. A fecha de abril de 2026 el proyecto no ha sido debatido en el Congreso ni aprobado en ninguna versión, según recogió Reuters el 27 de marzo de 2026. Los compradores extranjeros no comunitarios siguen tributando igual que antes del anuncio.
¿A quién afectaría este impuesto si llegara a aprobarse?
Según el proyecto redactado, afectaría a compradores no residentes y no comunitarios, es decir, de fuera de la Unión Europea. No afectaría a compradores comunitarios ni a residentes fiscales en España.
¿Cuánto supondría este impuesto en la práctica?
Según el ejemplo del REAF recogido por El Nacional, una vivienda de 600.000 euros comprada por un no residente no comunitario generaría otros 600.000 euros de impuesto, duplicando el coste total de la operación.
¿Por qué se ha paralizado la tramitación?
Según MarketScreener, el proyecto se ha estancado por falta de apoyos parlamentarios suficientes, con la oposición de Junts como uno de los obstáculos más señalados tras retirar su apoyo al Gobierno.
Fuentes
- España sopesa impuesto del 100% para extranjeros no residentes de la UE que compren viviendas – Economía – France 24
- Los extranjeros que compren una vivienda en España pagarán de impuestos hasta el 100% de su coste – ON ECONOMIA
- El Gobierno le pone un impuesto a los extranjeros que quieran comprar una vivienda: “No hay precedentes para ese nivel de agresividad fiscal”
- Nuevo impuesto sobre la compra de viviendas por extranjeros no residentes en la Unión Europea
- Impuestos al comprar una casa en España siendo extranjero
- Impuesto del 100% en España a compradores no-UE
- Propuesta Aumento Impuestos para No Residentes UE
- Impuesto del 100% a extranjeros por comprar vivienda en España: ¿realidad o medida simbólica?
Publicado por Sókerim el 06/10/2026.