Derramas pendientes al vender un piso: quién paga, según la ley

La regla general, recogida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que paga la derrama quien sea propietario en el momento en que la junta la aprueba, no quien lo sea cuando se pasa al cobro. Por eso, si una obra se aprobó antes de la venta pero se factura después, el comprador puede acabar pagando algo que no decidió. Aclarar esto en el contrato de arras evita sorpresas en la notaría.

Qué dice la ley exactamente

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario está obligado a contribuir a los gastos comunes según la cuota de participación, y que esa obligación nace en el momento en que se aprueba el gasto en junta, con independencia de cuándo se emitan los recibos. Es decir, la fecha que importa es la del acuerdo de la junta, no la fecha de la factura ni la del pago efectivo.

Esto tiene una consecuencia práctica muy clara: si una comunidad aprueba en febrero una derrama para arreglar la fachada y el piso se vende en abril, el vendedor es quien debe esa derrama, aunque el banco o la administración de fincas no haya girado todavía los recibos correspondientes. El comprador entra en una vivienda ya sin esa deuda, salvo que se pacte lo contrario entre las partes.

Derrama aprobada frente a derrama ya pagada

No es lo mismo una obra aprobada que una obra ya ejecutada y facturada. Conviene distinguir tres situaciones:

• Derrama aprobada pero aún no iniciada. La junta ha votado a favor de una actuación (por ejemplo, cambiar el ascensor) pero las obras no han empezado. Aquí es fundamental mirar la fecha del acta: si la aprobación es anterior a la venta, la deuda es del vendedor, se haya pagado ya o no.
• Derrama en curso de ejecución. Las obras están en marcha y se están girando recibos periódicos. Hay que comprobar cuántos plazos quedan pendientes y a nombre de quién figura la cuota en ese momento.
• Derrama ya terminada y liquidada. La obra está hecha y pagada en su totalidad por el vendedor. En este caso no hay deuda que trasladar, aunque conviene verificarlo igualmente con el certificado de la comunidad.

El certificado de deudas, el documento que lo aclara todo

El artículo 9.1.i de la misma ley obliga al vendedor a aportar, en el momento de la venta, un certificado sobre el estado de deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente. Sin este certificado, salvo que el comprador lo exonere expresamente, el notario no debe autorizar la escritura.

Este certificado debe reflejar no solo las cuotas ordinarias pendientes, sino también las derramas aprobadas, estén giradas o no. Es el documento clave para saber exactamente qué se debe y desde cuándo. Pedirlo con antelación, antes de firmar las arras, permite negociar con datos reales en la mano y no fiarse de lo que cuente de palabra el vendedor o la agencia.

Qué debe comprobar el comprador antes de firmar

Antes de poner cualquier cantidad de dinero sobre la mesa, conviene revisar varios puntos:

• Pedir las últimas actas de junta de propietarios, al menos de los dos últimos años, para ver qué obras se han aprobado y cuándo.
• Solicitar el certificado de deudas actualizado, con fecha lo más cercana posible a la firma.
• Preguntar directamente al administrador de fincas si hay derramas aprobadas pendientes de ejecutar, aunque no figuren todavía en el certificado por no haberse girado el primer recibo.
• Revisar si existen partidas en el fondo de reserva destinadas a cubrir parte de esas obras, lo que puede reducir el importe final de la derrama.
• Comprobar si hay sentencias o reclamaciones judiciales pendientes relacionadas con obras ya ejecutadas y no pagadas por algún vecino, lo que podría generar derramas adicionales en el futuro.

Cómo se refleja en el contrato y en la escritura

Aunque la ley fija quién debe la derrama por defecto, nada impide que comprador y vendedor pacten otra cosa. Es habitual, por ejemplo, que si la obra beneficia directamente al comprador (una reforma que revaloriza el inmueble) ambas partes acuerden repartirse el coste, o que el vendedor descuente del precio de venta el importe pendiente.

Sea cual sea el acuerdo, debe quedar por escrito en el contrato de arras y repetirse en la escritura pública ante notario. Una cláusula ambigua del tipo «el comprador asume los gastos de comunidad» no es suficiente: hay que especificar si esa asunción incluye derramas aprobadas con anterioridad a la firma y, si es así, detallar el importe concreto.

Qué pasa si no se comprueba nada

Si el comprador no pide el certificado y no revisa las actas, puede llevarse una sorpresa meses después, cuando la comunidad empiece a girar los recibos de una derrama aprobada antes de la compra. En ese caso, salvo pacto expreso, la deuda sigue siendo del antiguo propietario frente a la comunidad, pero reclamar ese dinero una vez vendida la vivienda puede complicarse, sobre todo si el vendedor no es fácil de localizar o se resiste a pagar.

Por eso, lo más práctico es resolverlo antes de firmar: o se descuenta del precio, o el vendedor liquida la derrama antes de la venta, o queda reflejado con todo detalle en la escritura quién asume qué parte.

Resumen práctico

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Preguntas frecuentes

¿Quién paga una derrama si la obra se aprueba después de firmar las arras pero antes de la escritura?

Depende de la fecha exacta del acuerdo de junta. Si se aprueba antes de que se otorgue la escritura pública, lo habitual es que se considere deuda del vendedor, salvo que el contrato de arras diga expresamente otra cosa. Conviene incluir una cláusula que prevea este escenario.

¿El certificado de deudas de la comunidad es obligatorio por ley?

Sí. El artículo 9.1.i de la Ley de Propiedad Horizontal exige aportarlo en el momento de la venta, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de esa obligación ante notario.

¿Puedo descontar el importe de la derrama del precio de venta en lugar de que el vendedor la pague directamente a la comunidad?

Sí, es una práctica habitual y perfectamente válida. Hay que reflejarlo con claridad en el contrato de arras y en la escritura, indicando el importe exacto que se descuenta y el motivo.

¿Qué pasa si el vendedor no me entrega el certificado de deudas?

El notario puede negarse a autorizar la escritura si no se le exonera expresamente de la obligación de aportarlo. En la práctica, no deberías firmar sin este documento, porque es la única forma fiable de conocer el estado real de cuotas y derramas.

Publicado por Sókerim el 10/10/2026.