Separarse sin casarse: así se divide la vivienda en pareja de hecho

Cuando una pareja de hecho se separa, la vivienda no se reparte igual que en un divorcio: no existe régimen de gananciales ni liquidación automática. Lo que decide quién se queda con qué es el porcentaje que figura en la escritura y, si no hay acuerdo, el artículo 400 del Código Civil permite pedir la división judicial de la cosa común.

Por qué no es lo mismo que un divorcio

El Código Civil español, a nivel estatal, no regula la figura de la pareja de hecho. No hay un equivalente a la sociedad de gananciales ni a la pensión compensatoria que se activa automáticamente al romper. Algunas comunidades autónomas tienen leyes propias y registros de parejas de hecho, pero ni siquiera esas normas crean un régimen económico matrimonial equivalente. En la práctica, esto significa que cuando compráis una vivienda sin estar casados, lo que manda es lo que pone en la escritura: quién compró, en qué porcentaje y con qué dinero.

Si uno de los dos puso más dinero de entrada o pagó más cuotas de hipoteca sin que eso quedara reflejado en la escritura, reclamarlo después es complicado. Por eso lo primero que hay que mirar, antes de discutir nada, es el título de propiedad.

Lo primero: revisar cómo está registrada la vivienda

En la escritura de compraventa debe constar el porcentaje de propiedad de cada uno. Lo habitual es que figure al 50 % cada uno, pero no siempre es así. Puede que uno tenga el 70 % y el otro el 30 %, por ejemplo, si así se pactó según la aportación de cada parte.

Ese porcentaje es la base de todo lo que viene después. Si la vivienda está al 50 %, cualquier reparto debe partir de esa proporción, independientemente de quién gane más o quién haya pagado más recibos del día a día.

Las tres salidas posibles cuando hay acuerdo

Si los dos estáis dispuestos a entenderos, hay varias vías para resolver la situación sin pasar por un juzgado:

• Extinción de condominio: uno de los dos compra la parte del otro y se queda con la vivienda entera. Es la opción más habitual cuando uno de los miembros de la pareja quiere seguir viviendo allí y puede asumir la hipoteca en solitario o compensar económicamente al otro.
• Venta a un tercero: se vende la vivienda en el mercado y se reparte el dinero según el porcentaje de cada uno, una vez descontada la hipoteca pendiente y los gastos de la venta.
• División material: solo tiene sentido en viviendas que permiten separarse físicamente en dos partes independientes, algo poco frecuente en pisos y más viable en algunas casas o fincas.

La extinción de condominio suele ser la opción fiscalmente más ventajosa frente a que uno le compre al otro su parte como si fuera una compraventa normal, porque tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la mayoría de comunidades autónomas. Conviene hacer el cálculo con un gestor o asesor fiscal antes de firmar, porque el tipo aplicable varía según la comunidad autónoma.

Qué pasa con la hipoteca

Aquí está uno de los puntos que más disgustos provoca. Si los dos firmasteis la hipoteca como titulares, el banco os considera responsables solidarios de la deuda completa, independientemente de lo que acordéis entre vosotros sobre la vivienda. Si uno se queda con el piso y el otro se va, hay que pedir al banco una subrogación o novación para que el que se marcha quede liberado como deudor. Mientras eso no se formalice, aunque tengáis un acuerdo privado firmado entre vosotros, el banco puede reclamar la deuda a cualquiera de los dos si hay impago.

El banco no está obligado a aceptar la subrogación. Evaluará si la persona que se queda tiene ingresos suficientes para asumir sola la hipoteca, igual que si fuera un cliente nuevo.

Cuando no hay acuerdo: la vía judicial

Si no os ponéis de acuerdo, cualquiera de los dos puede ejercer la acción de división de la cosa común, recogida en el artículo 400 del Código Civil. Nadie está obligado a permanecer en una situación de copropiedad contra su voluntad. El juez puede ordenar la venta del inmueble en subasta pública si no hay otra forma de dividirlo, y el dinero se reparte según el porcentaje de titularidad de cada uno.

Esta vía judicial suele ser más lenta y más cara que un acuerdo privado, porque implica costes de procurador, abogado y, en su caso, subasta. Por eso casi siempre merece la pena intentar primero una negociación directa o con mediación antes de acudir al juzgado.

Qué pasa si uno pagó más pero no consta en la escritura

Es una situación habitual: uno de los dos asumió más gastos del día a día, hizo reformas con su dinero o pagó más cuotas de hipoteca de las que le correspondían según su porcentaje de propiedad. Reclamar esa diferencia después de la ruptura es posible, pero exige pruebas claras: transferencias bancarias, facturas de reformas a su nombre, extractos que demuestren quién pagó qué. Sin esa documentación, es la palabra de uno contra la del otro, y los tribunales no suelen reconocer compensaciones basadas solo en testimonios.

Cómo evitar este problema si todavía estáis a tiempo

Para quien está comprando ahora mismo una vivienda en pareja sin estar casado, la recomendación es sencilla: dejarlo todo por escrito desde el principio. Un contrato de convivencia o un pacto privado que recoja qué pasa si la relación se rompe, cómo se reparte la vivienda y qué ocurre con la hipoteca, ahorra muchos disgustos después. No hace falta esperar a la ruptura para pensar en esto; de hecho, es mucho más fácil pactarlo quererendo, con la relación en buen momento, que negociarlo en plena ruptura.

Resumen práctico

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Preguntas frecuentes

¿Tengo derecho a la mitad de la vivienda aunque no esté a mi nombre?

No, por defecto no. Si la vivienda está escriturada solo a nombre de tu pareja, en principio no tienes derecho de propiedad sobre ella, aunque hayas contribuido económicamente. Para reclamar una compensación necesitarás pruebas documentales de tus aportaciones y, probablemente, acudir a los tribunales.

¿Podemos repartir la vivienda sin ir a un notario?

Para que el reparto tenga efectos legales y se inscriba en el Registro de la Propiedad, necesitáis escritura pública ante notario, ya sea para una extinción de condominio o para una venta. Un acuerdo privado entre vosotros no basta para cambiar la titularidad registral.

¿Qué pasa si uno se niega a vender o a llegar a un acuerdo?

El otro puede ejercer la acción de división de la cosa común ante los juzgados, según el artículo 400 del Código Civil. Ningún copropietario está obligado a mantener la situación de copropiedad de forma indefinida si no lo desea.

¿La extinción de condominio paga menos impuestos que una compraventa normal?

En la mayoría de comunidades autónomas, sí, porque tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuyo tipo suele ser más alto. El porcentaje exacto varía según la comunidad autónoma, así que conviene consultarlo antes de firmar.

Publicado por Sókerim el 11/10/2026.