Qué pasa si no conceden la hipoteca tras firmar las arras

Si firmamos un contrato de arras y después el banco deniega la hipoteca, la regla general del artículo 1454 del Código Civil dice que el comprador pierde la señal entregada. La única vía real para recuperar ese dinero es haber incluido en el contrato una cláusula de condición suspensiva por financiación, bien redactada y con plazos claros.

Qué dice la ley sobre las arras

El contrato de arras es un paso intermedio entre que nos ponemos de acuerdo en el precio de una vivienda y la firma de la escritura ante notario. En España, salvo que el contrato diga otra cosa, se entiende que son arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Este artículo establece un mecanismo muy simple: si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada como señal; si es el vendedor quien no quiere seguir adelante, tiene que devolver el doble de esa cantidad.

Esto significa que las arras funcionan como una especie de derecho de desistimiento para ambas partes, con un precio fijado de antemano. El problema llega cuando el motivo para no seguir adelante no es que el comprador haya cambiado de opinión, sino que el banco le ha dicho que no a la hipoteca. Y aquí la ley, por sí sola, no distingue entre un comprador que se arrepiente y uno al que le deniegan la financiación. El riesgo de no conseguir el préstamo se considera, en principio, parte de la esfera del comprador.

La cláusula que lo cambia todo: la condición suspensiva de financiación

Para evitar que una denegación bancaria se convierta en una pérdida de varios miles de euros, el contrato de arras debe incluir una cláusula específica que condicione la operación a la obtención de financiación. Es lo que se conoce como condición suspensiva por financiación, y es, en la práctica, la diferencia entre perder la señal o recuperarla íntegra.

Esta cláusula suele establecer que la compraventa queda sujeta a que el comprador consiga un préstamo hipotecario por un importe determinado, dentro de un plazo concreto. Si llegado ese plazo el comprador acredita, mediante un certificado o carta de denegación de la entidad bancaria, que no ha logrado la financiación pese a haberla solicitado, tiene derecho a resolver el contrato y recuperar el dinero entregado, sin penalización.

Sin esta cláusula, los tribunales suelen entender que el comprador asumió el riesgo de no conseguir el préstamo en el momento de firmar las arras, y que ese riesgo no es imputable al vendedor. Por eso insistimos tanto, cuando acompañamos a compradores y vendedores en Sókerim, en revisar este punto antes de firmar nada.

Qué debe incluir esta cláusula para proteger de verdad

No basta con escribir una frase genérica tipo «sujeto a la concesión de hipoteca». Para que tenga un efecto real y evite discusiones después, conviene que recoja varios elementos:

• El importe exacto de financiación que necesita el comprador, no solo el precio total de la vivienda.
• Un plazo concreto, expresado en días naturales, para solicitar y obtener respuesta del banco.
• La obligación del comprador de solicitar la hipoteca en un plazo breve tras la firma de las arras, no esperar hasta el último momento.
• Qué documento sirve como prueba de la denegación: normalmente una carta o certificado de la entidad bancaria, no basta con que el comprador diga que se la han denegado.
• Qué ocurre si el comprador ni siquiera ha solicitado la hipoteca en plazo, porque en ese caso la cláusula no debería protegerle.

Esta última puntualización es importante para el vendedor. Una cláusula de financiación mal redactada puede convertirse en una puerta de salida fácil para cualquier comprador que se arrepienta, alegando que el banco se la ha denegado sin acreditarlo de verdad. Por eso recomendamos exigir siempre un documento oficial de la entidad financiera, y no un simple correo o una llamada telefónica.

Qué pasa si no hay cláusula de financiación en el contrato

Si el contrato de arras no incluye ninguna mención a la financiación, y el banco acaba denegando la hipoteca, lo habitual es que el comprador pierda la señal entregada. El vendedor, en principio, no tiene obligación de devolver nada, porque desde su punto de vista ha cumplido su parte: ha reservado la vivienda, ha dejado de buscar otros compradores y ha esperado a que se cerrara la operación.

Esto puede parecer injusto para quien se queda sin vivienda y sin parte de sus ahorros por una decisión que no depende de él, pero así es como se interpreta en la mayoría de los casos cuando el contrato no dice nada expresamente sobre financiación. De ahí que, antes de firmar arras, el comprador deba tener ya una idea realista de si el banco le va a conceder el préstamo, idealmente con una preaprobación o estudio previo de viabilidad.

Y si es el vendedor quien se echa atrás

El mismo artículo 1454 del Código Civil protege también al comprador en el caso contrario. Si el vendedor decide no seguir adelante con la venta, por ejemplo porque recibe una oferta mejor o cambia de opinión, debe devolver al comprador el doble de la cantidad que recibió como arras. Esta devolución doblada funciona como penalización por incumplir su compromiso, y es independiente de que el comprador tuviera o no la hipoteca concedida.

Es importante recordar esto porque, en la práctica, algunos vendedores piensan que las arras solo protegen al comprador o viceversa. En realidad, el mecanismo está pensado para dar seguridad a ambas partes, siempre que el contrato esté bien redactado.

Recomendaciones prácticas antes de firmar arras

Para evitar sorpresas, tanto compradores como vendedores deberían tener claro, antes de firmar:

1. Si el comprador ya ha hablado con algún banco y tiene una idea aproximada de las condiciones que le pueden ofrecer.
2. Qué plazo es razonable para resolver la financiación, teniendo en cuenta que los bancos suelen tardar varias semanas en dar una respuesta definitiva.
3. Qué documento concreto servirá como prueba si la hipoteca se deniega.
4. Qué porcentaje del precio se entrega como arras, porque cuanto mayor sea la cantidad, mayor es el riesgo si algo sale mal.

En Sókerim trabajamos con datos reales de compraventas del Notariado para ayudar a fijar precios ajustados al mercado, pero también insistimos en que el contrato de arras se revise con el mismo cuidado que el precio de venta. Un buen precio no sirve de mucho si el contrato deja a una de las partes desprotegida.

Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Perdemos siempre la señal si el banco deniega la hipoteca?

No siempre. Si el contrato de arras incluye una cláusula de condición suspensiva por financiación, bien redactada y acreditando la denegación con un documento del banco, el comprador puede recuperar la señal. Si esa cláusula no existe, lo habitual es que se pierda.

¿Qué documento sirve para demostrar que el banco ha denegado la hipoteca?

Normalmente se exige una carta o certificado oficial de la entidad bancaria donde conste la denegación. Un correo informal o una llamada telefónica no suele considerarse prueba suficiente en caso de disputa.

¿Puede el vendedor negarse a incluir la cláusula de financiación?

Sí, es negociable. Algunos vendedores prefieren no incluirla para no asumir el riesgo de que la operación se caiga por motivos de financiación del comprador. Por eso conviene hablarlo abiertamente antes de firmar las arras.

¿Qué pasa si el comprador ni siquiera solicita la hipoteca en plazo?

Si la cláusula está bien redactada, debería exigir que el comprador solicite la financiación dentro de un plazo concreto. Si no lo hace, normalmente pierde el derecho a invocar la denegación como causa para recuperar la señal.

Publicado por Sókerim el 21/10/2026.