Qué documentos pide el notario el día de la firma de compraventa

El notario pide al vendedor el DNI, la escritura previa, el último recibo del IBI y el certificado energético, obligatorio en toda España desde el 1 de junio de 2013 según el Real Decreto 235/2013. Al comprador le exige su identificación y, si financia la compra, la documentación del banco. Llevar estos papeles completos el día de la firma evita que la cita se retrase o incluso se suspenda.

Qué le pide el notario al vendedor

El vendedor es quien más papeles suele aportar, porque es quien demuestra que la vivienda es suya y que está libre de cargas o, si las tiene, que quedan identificadas. Esto es lo habitual:

• DNI o NIE original en vigor.
• Escritura anterior de compraventa o de herencia, donde conste que es el propietario actual.
• Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pagado.
• Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios, firmado por el administrador o el presidente.
• Si queda hipoteca pendiente, certificado de deuda emitido por el banco para poder cancelarla con el dinero de la venta.
• Certificado de eficiencia energética, obligatorio desde 2013 en toda España.
• Cédula de habitabilidad, en las comunidades autónomas donde se exige, como Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares o Murcia.
• Justificante de los últimos recibos de suministros, aunque esto no siempre lo pide el notario, sino el comprador para comprobar que no hay deudas con las compañías.

Si el vendedor está casado y la vivienda es un bien ganancial, suele hacer falta también el consentimiento del cónyuge, aunque no figure como propietario en la escritura.

Qué le pide el notario al comprador

Al comprador se le pide menos documentación, pero la que hay es igual de importante:

• DNI o NIE original en vigor.
• Si paga con hipoteca, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y el resto de documentación que el banco entrega antes de la firma del préstamo.
• Cheque bancario nominativo o justificante de la transferencia con la que se va a pagar el precio.
• Si el pago se hace en efectivo o por un importe elevado, el notario puede pedir que se justifique el origen de los fondos, conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

Cuando el comprador es extranjero y no reside en España, además del NIE conviene llevar el justificante de cómo se ha transferido el dinero desde el extranjero, porque el notario está obligado a comprobarlo.

Si la compra se financia con hipoteca

Desde que entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, antes de firmar la hipoteca hay que pasar por un acta notarial previa, separada de la firma de la compraventa. En ese acto el notario comprueba que el comprador ha entendido las condiciones del préstamo. El día de la compraventa, el banco suele enviar también el certificado de deuda pendiente del vendedor, para que la notaría pueda calcular cuánto dinero hay que retener y entregar directamente a la entidad para cancelar la hipoteca anterior.

Casos especiales: herencias, gananciales y poderes

Hay situaciones que añaden documentos a la lista:

• Si la vivienda procede de una herencia, hace falta la escritura de aceptación de herencia y el justificante de haber liquidado el Impuesto de Sucesiones.
• Si hay varios propietarios, todos deben acudir o firmar mediante poder notarial a favor de uno de ellos o de un tercero.
• Si alguien no puede estar presente el día de la firma, necesita un poder notarial específico para vender o comprar, otorgado ante notario con antelación.
• Si el régimen matrimonial no es el habitual en la comunidad autónoma, conviene llevar las capitulaciones matrimoniales.

Resumen por quién lleva qué

Qué pasa si falta algún documento

El notario puede firmar la escritura aunque falte algún papel menor, pero lo normal es que pida completarlo antes de autorizarla, sobre todo si se trata del certificado energético o de la deuda pendiente con el banco. Si falta algo imprescindible, como el DNI de una de las partes o el poder notarial de quien representa a otra persona, la firma se suspende y hay que buscar otra fecha. Esto retrasa la entrega de llaves, obliga a reorganizar mudanzas y, si hay cadena de compraventas, puede afectar a otras operaciones encadenadas. Por eso conviene revisar la lista con varios días de antelación y no dejarlo para la mañana de la firma.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar la compraventa sin el certificado energético?

No es recomendable. El certificado de eficiencia energética es obligatorio desde 2013 para vender una vivienda y el notario debe dejar constancia de que se ha entregado al comprador. Si no lo tienes, conviene tramitarlo antes de fijar la cita.

¿Qué pasa si no tengo la cédula de habitabilidad?

Depende de la comunidad autónoma. En algunas, como Cataluña o la Comunidad Valenciana, es obligatoria para firmar y el notario puede pedirla. En otras no se exige. Lo mejor es comprobarlo con tiempo en el ayuntamiento o la administración autonómica correspondiente.

¿Es obligatorio llevar el certificado de la comunidad de propietarios?

Sí, cuando la vivienda forma parte de una comunidad. Acredita que no hay deudas pendientes con los gastos comunes y protege al comprador, que de lo contrario podría tener que responder de esas deudas tras la compra.

¿Qué documentos necesito si compro con hipoteca?

Necesitas la FEIN que te entrega el banco, el acta notarial previa firmada antes de la compraventa según la Ley 5/2019, y tu DNI o NIE. El banco suele enviar directamente a la notaría el resto de la documentación, incluido el certificado de deuda pendiente del vendedor si cancela una hipoteca anterior.

Publicado por Sókerim el 23/10/2026.