Donar la vivienda en vida o dejarla en herencia: qué sale más barato

No hay una respuesta única: la factura fiscal de donar o heredar una vivienda depende de la comunidad autónoma, del parentesco y de si el donante tiene ganancia patrimonial en el IRPF. Lo que sí es un hecho normativo estable es que, al fallecer el propietario, la llamada plusvalía del muerto queda exenta en el IRPF del causante (artículo 33.3.b de la Ley 35/2006, del IRPF), algo que no ocurre cuando se dona en vida.

Dos caminos, impuestos distintos

Cuando alguien nos pregunta si es mejor donar la vivienda a los hijos ahora o dejarla en el testamento, la respuesta honesta es que depende de varios factores que hay que mirar juntos, no por separado. No es solo una cuestión del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): entran en juego también el IRPF de quien dona y la plusvalía municipal, el impuesto que grava el incremento de valor del suelo urbano.

La confusión habitual viene de pensar que donar y heredar tributan igual porque ambas figuras están reguladas por la misma ley, la del ISD. Es cierto en parte: tanto quien recibe una donación como quien recibe una herencia paga este impuesto, y en las dos modalidades existen reducciones por parentesco que varía cada comunidad autónoma. Pero ahí termina el parecido.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones: un tributo cedido, con reglas muy distintas según dónde vivas

El ISD es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, que tienen potestad para fijar sus propias reducciones, bonificaciones y tipos. Esto significa que el coste de donar o heredar una misma vivienda puede ser radicalmente distinto si el inmueble está en Madrid, en Cataluña o en Extremadura, y también según el grado de parentesco entre quien transmite y quien recibe.

En los últimos años, buena parte de las comunidades autónomas han aprobado bonificaciones muy elevadas tanto en sucesiones como en donaciones entre padres e hijos, pero los porcentajes, los límites de patrimonio preexistente y los requisitos formales cambian de una comunidad a otra y se revisan con cierta frecuencia. Por eso no damos aquí un porcentaje concreto: lo que es bonificación generosa hoy en una comunidad puede no serlo mañana, y lo que aplica en una autonomía no tiene por qué aplicar en la de al lado. Antes de decidir, conviene consultar la normativa vigente en la comunidad autónoma donde esté la vivienda o donde resida el beneficiario, según corresponda.

La diferencia que de verdad separa donar de heredar: el IRPF del donante

Aquí está la clave que casi siempre se nos escapa cuando se compara a vuelapluma. Si una persona dona su vivienda en vida, Hacienda considera que se ha producido una transmisión y, si el valor actual del inmueble es superior al que tenía cuando se adquirió, el donante tiene que declarar una ganancia patrimonial en su IRPF, como si la hubiera vendido. Esa ganancia tributa en la base del ahorro.

En cambio, cuando la vivienda pasa por herencia, esa ganancia patrimonial acumulada por el fallecido no se grava nunca en su IRPF. Es lo que se conoce como la plusvalía del muerto, recogida en el artículo 33.3.b) de la Ley 35/2006, del IRPF: la normativa establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial con ocasión de las transmisiones por causa de muerte. El heredero recibe el inmueble con un nuevo valor de adquisición (el que se fije a efectos del ISD) y esa plusvalía acumulada durante años por el fallecido desaparece fiscalmente.

Esta diferencia es la que más suele inclinar la balanza hacia la herencia cuando la vivienda se compró hace muchos años y se ha revalorizado bastante, porque el donante en vida sí tendría que pagar IRPF por esa ganancia y el heredero, no.

La plusvalía municipal, un gasto que aparece en los dos casos

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal, se devenga tanto en la donación como en la herencia, porque en ambos casos hay una transmisión de la propiedad. Lo gestiona el ayuntamiento donde está el inmueble y su cuantía depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde la anterior transmisión. Este gasto hay que tenerlo en cuenta en el cálculo total, sea cual sea la vía elegida, y conviene pedir el cálculo al ayuntamiento correspondiente antes de firmar nada.

Entonces, ¿qué sale más barato?

Con estos tres impuestos sobre la mesa (ISD, IRPF y plusvalía municipal), la comparación real depende de:

• Cuánto se ha revalorizado la vivienda desde que la compró quien quiere donarla o dejarla en herencia.
• Qué bonificaciones aplica la comunidad autónoma correspondiente, tanto en donaciones como en sucesiones.
• El parentesco entre las partes, que casi siempre determina reducciones distintas.
• Si el donante tiene otras rentas que puedan hacer más gravosa esa ganancia patrimonial en el IRPF.

Como norma general, cuando la plusvalía acumulada por el propietario es alta, la herencia suele salir más barata precisamente porque evita el IRPF del donante. Cuando esa plusvalía es baja o inexistente, la diferencia entre donar y heredar se reduce casi exclusivamente al ISD, y ahí es donde hay que mirar la normativa autonómica concreta, porque puede inclinar la balanza hacia cualquiera de las dos opciones.

Razones no fiscales para donar en vida

No todo se reduce a números. Donar en vida permite ver cómo se reparte el patrimonio, evitar disputas futuras entre herederos y, en algunos casos, ayudar a un hijo a comprar su primera vivienda o a independizarse en un momento concreto de su vida. También existe la posibilidad de donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo, de modo que el donante sigue viviendo en la vivienda mientras tributa una parte menor del valor total. Estas son decisiones que van más allá del ahorro fiscal y que merece la pena hablar en familia antes de mirar solo la calculadora.

Qué hacer antes de decidir

Nuestra recomendación, siempre que hablamos de este tema, es la misma: antes de donar o de redactar un testamento pensando en el ahorro fiscal, conviene pedir una simulación con los datos reales del inmueble (valor de adquisición, valor catastral, años de antigüedad) y la normativa vigente en la comunidad autónoma afectada. Un gestor o un notario pueden calcular el coste exacto en cada escenario, algo que una comparación general como esta no puede sustituir porque las cifras cambian con cada caso y con cada comunidad.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es exactamente la plusvalía del muerto?

Es el nombre con el que se conoce la exención, recogida en el artículo 33.3.b) de la Ley del IRPF, que evita que el fallecido tenga que tributar por la ganancia patrimonial acumulada en un bien que se transmite por herencia. No se aplica en las donaciones en vida, donde el donante sí puede tener que declarar esa ganancia.

¿Pagan lo mismo el Impuesto de Sucesiones y el de Donaciones en toda España?

No. El ISD es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, que fijan sus propias reducciones y bonificaciones tanto para sucesiones como para donaciones. El resultado puede variar mucho según dónde esté la vivienda o resida el beneficiario, por lo que conviene consultar la normativa autonómica vigente en cada momento.

¿Puedo donar la vivienda a mis hijos y seguir viviendo en ella?

Sí, es posible donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio. El donante sigue teniendo derecho a vivir en la vivienda o a alquilarla, y el valor que se dona (y por tanto la base del impuesto) es menor que si se transmitiera la propiedad completa.

¿Qué pasa si vendo la vivienda poco después de recibirla por donación o herencia?

En ambos casos, el valor de adquisición a efectos de IRPF será el que se fijó en la donación o en la herencia a efectos del ISD. Si vendes poco después por un precio similar, la ganancia patrimonial en ese momento será reducida, pero conviene revisar el cálculo caso por caso, incluyendo la plusvalía municipal.

Publicado por Sókerim el 18/10/2026.