Fianza del alquiler al vender una vivienda: ¿se devuelve o se traspasa?

Cuando se vende una vivienda con inquilino dentro, la fianza no hay que devolverla en ese momento: por norma general se traspasa al nuevo propietario, que pasa a ser el responsable de devolverla cuando el inquilino se marche. Así lo establece el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994).

Es una de las dudas que más nos plantean los propietarios que venden un piso alquilado. La respuesta corta es que, salvo pacto distinto entre comprador y vendedor, la fianza sigue el camino del contrato de alquiler: va con la vivienda, no con el dueño que se va.

Qué dice la ley sobre la fianza al vender una vivienda alquilada

El artículo 14 de la LAU regula lo que se conoce como enajenación de la vivienda arrendada. Básicamente dice que si se vende una vivienda alquilada, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del vendedor como arrendador. Esto incluye el contrato de alquiler en vigor, las condiciones pactadas con el inquilino y, de forma lógica, la fianza que ese inquilino entregó al inicio del contrato.

La fianza, recordemos, es obligatoria por ley: un mes de renta en el caso de vivienda habitual y dos meses si el alquiler es para un uso distinto, como un local o un alquiler de temporada vinculado a actividad profesional. Esto lo fija el artículo 36 de la misma LAU.

En la práctica, esto significa que el vendedor no tiene que buscar al inquilino y devolverle ese importe el día de la firma de la compraventa. El dinero de la fianza se entiende traspasado junto con la vivienda y el contrato, y es el nuevo propietario quien asumirá la devolución cuando el inquilino deje el piso, siempre que esté todo en orden.

Por qué no hay que devolver la fianza al inquilino en el momento de la venta

Devolver la fianza al inquilino cuando se vende la vivienda no tendría sentido práctico ni legal, salvo que el contrato de arrendamiento se extinga precisamente por la venta, algo que solo ocurre en casos muy concretos (por ejemplo, si el contrato no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad y el comprador decide no continuar con el arrendamiento, con los matices que marca el propio artículo 14 de la LAU).

Si el contrato de alquiler sigue vivo tras la compraventa, que es lo habitual, el inquilino continúa en la vivienda en las mismas condiciones. No hay motivo para devolverle la fianza, porque su contrato no ha terminado: simplemente ha cambiado el propietario con quien tiene esa relación contractual.

Cómo se traspasa la fianza al comprador en la práctica

Aquí es donde conviene ser cuidadosos, porque la ley dice que la fianza se traspasa, pero no detalla el mecanismo económico de cómo el vendedor le entrega ese importe al comprador. En la práctica, esto se resuelve de dos formas habituales:

• Descontando el importe de la fianza del precio de venta, de modo que el comprador recibe ese dinero directamente al restarlo del total a pagar.
• Entregando el importe de la fianza aparte, normalmente en la propia notaría, como una partida específica dentro de la liquidación de la compraventa.

Cualquiera de las dos opciones es válida. Lo importante es que quede reflejado por escrito, porque si no se documenta, puede generarse una discusión más adelante: el comprador podría alegar que nunca recibió esa fianza y que, por tanto, no tiene fondos con los que devolvérsela al inquilino quien, legalmente, seguirá reclamándosela a él.

Qué pasa con la fianza depositada en el organismo autonómico

En España, buena parte de las comunidades autónomas exigen que los propietarios depositen la fianza del alquiler en un organismo público. Es el caso, por ejemplo, del Instituto de la Vivienda de Madrid o del Incasòl en Cataluña, entre otros organismos autonómicos equivalentes.

Cuando esto ocurre, el procedimiento habitual pasa por que el vendedor solicite el traspaso de ese depósito al nuevo titular, comunicando al organismo correspondiente el cambio de propietario del inmueble arrendado. Cada comunidad autónoma tiene su propio trámite y sus propios plazos, así que conviene consultar con antelación cómo funciona en la comunidad donde esté ubicada la vivienda, porque no todas gestionan este traspaso del mismo modo.

Si la fianza nunca se depositó en el organismo correspondiente, como ocurre a veces pese a ser obligatorio, el ajuste entre comprador y vendedor tendrá que resolverse directamente entre ellos, normalmente con el descuento en el precio que comentábamos antes.

Cómo documentarlo en la escritura y el contrato de compraventa

Para evitar problemas futuros, lo más sensato es que la escritura de compraventa o el contrato de arras previo recojan expresamente qué pasa con la fianza. Conviene incluir, al menos:

• El importe exacto de la fianza y la fecha en que el inquilino la entregó.
• Si está depositada en algún organismo autonómico, el número de expediente o referencia del depósito.
• Cómo se traspasa ese importe al comprador: si se descuenta del precio o se entrega aparte.
• Una cláusula de subrogación expresa del comprador en el contrato de arrendamiento vigente, incluyendo la obligación de devolver la fianza al inquilino quien corresponda.

En la notaría es habitual que se solicite también una copia del contrato de arrendamiento y, si procede, el justificante del depósito de la fianza en el organismo autonómico. Cuanta más documentación se aporte en ese momento, menos margen hay para malentendidos después.

Qué pasa si no se traspasa correctamente

Si la fianza no se traspasa bien, quien suele salir perjudicado es el inquilino, que puede encontrarse con que, al terminar su contrato, el nuevo propietario no dispone de ese dinero porque nunca lo recibió del vendedor. En ese caso, el inquilino tiene derecho a reclamar la devolución igualmente, y será el comprador quien, si procede, reclame a su vez al vendedor por no haberle entregado el importe correspondiente.

Por eso insistimos tanto en dejarlo documentado desde el principio. Un simple error de gestión en el momento de la venta puede acabar en una reclamación meses o años después, cuando ya es mucho más difícil reconstruir qué se acordó entre las partes.

Un punto a tener en cuenta si vendes con inquilino

Vender una vivienda arrendada tiene sus particularidades, y la fianza es solo uno de los aspectos a revisar junto con la duración del contrato, el precio de la renta o los derechos de tanteo y retracto del inquilino, si los tuviera. Antes de firmar nada, conviene repasar con calma toda la documentación del arrendamiento junto con el comprador, para que ambas partes sepan exactamente qué están asumiendo.

Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que devolver la fianza al inquilino cuando vendo el piso?

No, si el contrato de alquiler sigue vigente tras la venta. La fianza se traspasa al nuevo propietario junto con el contrato, según el artículo 14 de la LAU, y será él quien la devuelva cuando el inquilino se marche.

¿Cómo le entrego la fianza al comprador si no está depositada en ningún organismo?

Lo más habitual es descontar ese importe del precio de venta o entregárselo aparte en el momento de la firma, dejándolo reflejado por escrito en el contrato o en la escritura.

¿Qué pasa si la fianza está depositada en el organismo de mi comunidad autónoma?

Hay que tramitar el cambio de titularidad de ese depósito a nombre del comprador. El procedimiento varía según la comunidad autónoma, así que conviene consultarlo antes de la venta.

¿Quién responde ante el inquilino si la fianza no se traspasa bien?

El inquilino puede reclamar la devolución al comprador, que es quien ha pasado a ser su arrendador. Si el comprador nunca recibió esa fianza del vendedor, tendrá que reclamársela a él aparte.

Publicado por Sókerim el 16/10/2026.