Hipoteca inversa: cómo venden la vivienda los herederos
Cuando fallece el titular de una hipoteca inversa, los herederos tienen que decidir entre cancelar la deuda con sus propios medios, quedarse la vivienda asumiendo el préstamo o venderla para saldar lo pendiente con el banco. En la mayoría de los casos se opta por la venta, porque permite liquidar la deuda y repartir lo que sobre sin tener que adelantar dinero.
Qué es una hipoteca inversa y qué pasa al fallecer el titular
La hipoteca inversa es un producto financiero pensado para personas mayores, normalmente propietarias sin cargas, que reciben un capital o una renta mensual del banco a cambio de poner su vivienda como garantía. El titular sigue viviendo en la casa y no tiene que devolver nada mientras esté vivo. La deuda, que incluye el capital entregado más los intereses acumulados durante todos esos años, se liquida cuando fallece.
Ahí es donde entran los herederos. La entidad financiera no se queda automáticamente con la vivienda: lo que tiene es un derecho de cobro sobre esa deuda, y son los herederos quienes deciden cómo saldarla.
Las tres opciones de los herederos
Al fallecer el titular, el banco se pone en contacto con los herederos para comunicarles el importe de la deuda acumulada. A partir de ahí hay tres caminos posibles:
- Cancelar la hipoteca con fondos propios. Si los herederos tienen capacidad económica, pueden pagar la deuda directamente y quedarse con la vivienda libre de cargas.
- Asumir la hipoteca inversa o convertirla en un préstamo convencional. Algunas entidades permiten a los herederos subrogarse en el contrato o transformarlo en una hipoteca normal, con cuotas, si quieren conservar la casa pero no disponen de liquidez inmediata.
- Vender la vivienda. Es la opción más habitual. Con el dinero de la venta se cancela la deuda con el banco y, si sobra, el resto se reparte entre los herederos según les corresponda.
No hay obligación legal de quedarse con la propiedad. Si los herederos no quieren o no pueden hacer frente a la deuda, también pueden renunciar a la herencia, aunque esto implica renunciar también al resto de bienes del fallecido, no solo a la vivienda.
Paso a paso para vender la vivienda tras el fallecimiento
1. Aceptar la herencia
Antes de poder vender, hay que tramitar la herencia: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento (o declaración de herederos si no lo hay) y la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario. Sin este paso, los herederos no son todavía propietarios registrales y no pueden firmar una compraventa.
2. Liquidar el Impuesto de Sucesiones
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones debe liquidarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable a otros seis meses más si se solicita la prórroga antes de que pasen cinco meses desde la defunción. Este impuesto varía mucho según la comunidad autónoma, así que conviene consultar con un gestor o abogado para saber el importe exacto en cada caso.
3. Inscribir la vivienda a nombre de los herederos
Con la escritura de herencia y el impuesto liquidado, se inscribe el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Es un paso imprescindible para poder vender después.
4. Pedir al banco el importe exacto de cancelación
Hay que solicitar a la entidad un certificado con la deuda total: capital dispuesto, intereses acumulados y gastos asociados a la cancelación. Este dato es clave para fijar el precio de venta y saber cuánto quedará libre tras pagar al banco.
5. Vender la vivienda
Se puede vender directamente a un comprador particular o a través de una inmobiliaria. En la escritura de compraventa se suele pactar que parte del precio se destine directamente a cancelar la hipoteca inversa con el banco, y el resto se reparte entre los herederos.
6. Cancelar la hipoteca en el Registro
Una vez pagada la deuda, hay que inscribir la cancelación registral de la hipoteca para que la vivienda quede libre de cargas de cara al nuevo propietario.
Qué pasa si la deuda es mayor que el valor de la vivienda
Las hipotecas inversas suelen incluir una cláusula de limitación de responsabilidad: si la deuda acumulada supera el valor de la vivienda en el momento de la venta, los herederos no tienen que responder con su patrimonio personal. El banco asume la diferencia. Conviene revisar esta cláusula en el contrato original, porque no todas las hipotecas inversas la incluyen de la misma forma, y es un punto que puede marcar mucho la decisión de vender o no.
Plazos para vender
Las entidades financieras no suelen exigir una venta inmediata. Lo habitual es que concedan un margen de varios meses para que los herederos organicen la venta sin prisas, aunque el plazo exacto depende del contrato firmado por el titular original y de la política de cada banco. Mientras tanto, los intereses de la hipoteca inversa siguen devengándose, así que cuanto más se tarde en vender, mayor será la deuda a cancelar.
Recomendaciones prácticas
- Pedir el certificado de deuda al banco cuanto antes, para tener claro el margen real de venta.
- Comparar varias tasaciones o valoraciones de la vivienda antes de fijar el precio.
- Contar con un abogado especializado en herencias si hay varios herederos o dudas sobre la limitación de responsabilidad.
- No dejar pasar los plazos fiscales, porque los recargos por liquidar fuera de plazo el Impuesto de Sucesiones pueden encarecer mucho el proceso.
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Preguntas frecuentes
¿Los herederos están obligados a pagar la hipoteca inversa con su propio dinero?
No. Si la vivienda tiene cláusula de limitación de responsabilidad, el banco solo puede cobrarse con el valor del inmueble, no con el patrimonio personal de los herederos. Conviene revisar el contrato original para comprobarlo.
¿Qué pasa si los herederos no quieren quedarse con la vivienda?
Pueden venderla para cancelar la deuda con el banco, o directamente renunciar a la herencia. La renuncia afecta a todos los bienes del fallecido, no solo a la vivienda, así que hay que valorarlo con cuidado.
¿Cuánto tiempo tienen los herederos para vender la vivienda?
No existe un plazo legal único: depende de lo pactado en el contrato de hipoteca inversa y de la entidad bancaria. Mientras no se venda, la deuda sigue acumulando intereses.
¿Hay que pagar el Impuesto de Sucesiones antes de vender?
Sí. El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable a otros seis más si se pide antes de los cinco meses. Sin liquidar este impuesto no se puede inscribir la vivienda a nombre de los herederos ni venderla.
Publicado por Sókerim el 17/10/2026.