Obra nueva, un 71,7% más cara: ¿compensa o mejor reformar?

La vivienda de obra nueva cerró el segundo trimestre de 2026 en 4.736 €/m² de media, un 71,7% por encima de la segunda mano, según Brains Real Estate. Con esa brecha, comprar un piso usado y reformarlo sigue saliendo más barato en la mayoría de España, salvo en Madrid capital, donde la ecuación ya se ha invertido.

Una brecha que hace diez años casi no existía

En 2015 la obra nueva y la segunda mano cotizaban prácticamente al mismo precio por metro cuadrado. La usada incluso era algo más cara. Desde 2020 la distancia empezó a crecer con fuerza y, desde finales de 2024, se ha disparado hasta situarse entre el 70% y el 80%, según la plataforma de big data inmobiliaria Brains Real Estate, con datos del segundo trimestre de 2026.

No es una anomalía puntual. Otras fuentes, con metodologías distintas, confirman la misma tendencia aunque con cifras diferentes. Tinsa, en su informe de abril de 2026, calcula un diferencial del 43%, con la obra nueva situada en 2.567 €/m². Sociedad de Tasación, en su Informe de Tendencias de Vivienda Nueva con datos a junio de 2026, sitúa el precio medio de la obra nueva en 3.458 €/m², un 9,7% más que un año antes y el quinto semestre consecutivo marcando máximos históricos.

La segunda mano también sube, y más rápido

Lo llamativo no es solo que la obra nueva sea más cara, sino que la segunda mano está subiendo a un ritmo superior. Según idealista, el precio de la vivienda usada marcó en el segundo trimestre de 2026 un máximo histórico de 2.823 €/m², con una subida interanual del 15,8%. Es decir, la vivienda usada crece a un ritmo más de una vez y media superior al de la obra nueva, según los datos cruzados de Sociedad de Tasación e idealista de junio de 2026.

Esto significa que, aunque hoy la obra nueva siga siendo más cara en términos absolutos, la brecha podría empezar a estrecharse en los próximos trimestres si esta tendencia se mantiene.

No es lo mismo en toda España

El diferencial medio nacional esconde diferencias muy grandes según la comunidad autónoma. Aragón es el caso más extremo: la obra nueva cuesta un 152% más que la segunda mano, con 2.711 €/m² frente a 1.074 €/m², según Brains Real Estate. Le siguen Galicia, con un 130,9%, y Navarra, con un 130,6%.

Madrid capital es la excepción que rompe la regla. Según los últimos datos de Brains Real Estate, el precio de publicación de la obra nueva en la capital se sitúa en 6.807 €/m², frente a los 7.351 €/m² de la segunda mano. Es decir, en Madrid la vivienda usada cuesta un 7% más que la nueva. Si compras en la capital, el cálculo que vale en el resto del país se invierte.

Cuánto cuesta reformar y si compensa

Para saber si conviene pagar la diferencia de la obra nueva o comprar barato y reformar, hay que meter en la ecuación el coste real de una reforma integral. Según Arquality (mayo de 2026), reformar por completo una vivienda en España cuesta entre 500 y 1.500 €/m², según el estado del inmueble, la calidad de los materiales y el alcance de la obra. Para un piso de 100 m², eso supone entre 50.000 € y 120.000 €.

Pintomicasa, en abril de 2026, ofrece un rango más ajustado para el caso más habitual: una vivienda de segunda mano en estado correcto, sin tocar la estructura, cuesta reformar entre 700 y 1.000 €/m².

Con estos números podemos hacer un cálculo sencillo, sumando el precio de compra de segunda mano y el coste de reforma:

El resultado es revelador. Si haces una reforma estándar, comprar y reformar te sale muy parecido, o incluso algo más caro, que comprar obra nueva según los datos de Sociedad de Tasación, pero claramente más barato que la media que da Brains Real Estate. La diferencia depende mucho de qué fuente y qué zona tomes como referencia, y de si te conformas con una reforma funcional o quieres calidades altas.

Si en cambio optas por una reforma de gama alta, con materiales y acabados que igualen a los de una promoción nueva, el coste puede subir hasta 1.500 €/m². En ese caso, el total (2.823 € + 1.500 € = 4.323 €/m²) se acerca ya a la parte alta de la obra nueva y puede incluso superar la media de Sociedad de Tasación. Aquí es donde de verdad hay que sentarse a hacer números antes de decidir, piso por piso y presupuesto por presupuesto.

La fiscalidad también pesa

A todo esto hay que sumar la diferencia fiscal entre ambos tipos de vivienda. En la obra nueva se paga IVA del 10% sobre el precio, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en la Comunidad de Madrid es del 0,75%. En la segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Madrid es del 6% con carácter general, aunque varía según la comunidad autónoma, según recoge Ahijones Hoy en junio de 2026.

Además, en cualquier reforma conviene contar con un margen adicional de entre el 10% y el 15% sobre el presupuesto inicial para imprevistos, algo que rara vez se tiene en cuenta al hacer estos cálculos y que puede acercar mucho más los dos escenarios de lo que parece sobre el papel.

Por qué se ha abierto tanto la brecha

Detrás de estos números hay un problema estructural de oferta. España construye hoy alrededor de 110.000 viviendas nuevas al año, cuando necesitaría cerca de 250.000 para cubrir la demanda. Para poner esto en perspectiva, en 2007 se visaban más de 860.000 viviendas al año, según datos de Housfy de julio de 2026. Con tan poca obra nueva disponible, su precio se dispara, mientras que la segunda mano, más abundante, absorbe parte de esa demanda insatisfecha y también sube, aunque desde una base más baja.

Entonces, ¿qué conviene hacer?

Con los datos sobre la mesa, en la mayor parte de España sigue compensando comprar un piso de segunda mano y reformarlo, siempre que la reforma se mantenga en rangos razonables, entre 700 y 1.000 €/m². El margen respecto a la obra nueva se ha estrechado mucho en los últimos años, pero todavía existe, sobre todo en comunidades como Aragón, Galicia o Navarra, donde el diferencial supera el 130%.

La excepción es Madrid capital, donde la segunda mano ya cuesta más que la obra nueva. Allí, comprar obra nueva puede ser la opción más razonable, sin necesidad de asumir además el coste y las molestias de una reforma integral.

Al final, la decisión no depende solo del precio medio nacional, sino de la zona concreta, del estado del piso que se plantea comprar y del nivel de calidad que se busque en la reforma. Los números de este artículo dan un punto de partida, pero cada operación merece su propio cálculo.

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Preguntas frecuentes

¿Por qué la obra nueva es tanto más cara que la segunda mano en 2026?

Principalmente por el déficit de oferta: España construye unas 110.000 viviendas nuevas al año cuando necesitaría cerca de 250.000, según Housfy (julio de 2026). Con tan poca oferta nueva, su precio sube más rápido que la demanda existente.

¿En qué ciudades no compensa comprar obra nueva?

En comunidades como Aragón, Galicia y Navarra el sobrecoste de la obra nueva supera el 130%, según Brains Real Estate (T2 2026), por lo que comprar y reformar suele salir más barato. En Madrid capital ocurre justo lo contrario: la segunda mano ya cuesta más que la obra nueva.

¿Cuánto cuesta reformar un piso para que quede como uno nuevo?

Depende de la calidad que busques. Una reforma estándar cuesta entre 700 y 1.000 €/m² (Pintomicasa, abril de 2026), pero si quieres acabados de gama alta similares a los de una promoción nueva, el coste puede llegar a 1.500 €/m² (Arquality, mayo de 2026).

¿Hay diferencia de impuestos entre comprar obra nueva y segunda mano?

Sí. En obra nueva se paga IVA del 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,75% en Madrid), mientras que en segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, del 6% en Madrid con carácter general y variable según comunidad autónoma, según Ahijones Hoy (junio de 2026).

Fuentes

• Precio de la vivienda de obra nueva en España 2026: ranking por CCAA
• La obra nueva es un 44% más cara que la segunda mano
• Precio de la vivienda 2026 en España: precios, regiones y previsiones – Citopendia
• Precio de la Vivienda en España 2026: Evolución y Previsión
• Obra nueva vs segunda mano en Madrid: cuál comprar en 2026 | Ahijones Hoy
• La obra nueva sube casi un 10% anual

Publicado por Sókerim el 20/08/2026.