Qué es una ITE y por qué puede costarte una derrama de cinco cifras
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión obligatoria que certifica el estado de conservación de un inmueble a partir de una determinada antigüedad, que varía según el ayuntamiento. Si el resultado es desfavorable, la comunidad tiene que acometer obras de reparación en un plazo marcado, y esas obras se pagan con derramas que en casos de patologías estructurales o de fachada pueden superar con facilidad los 10.000 euros por vivienda.
Qué es exactamente la ITE
La ITE es una inspección que realiza un técnico competente (arquitecto o aparejador) para comprobar el estado de la estructura, la fachada, la cubierta y las instalaciones comunes de un edificio. No es un capricho administrativo: nace de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), que a nivel estatal introdujo el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), y que cada comunidad autónoma y cada ayuntamiento han desarrollado con su propia normativa, plazos y nombres. Por eso en unos sitios se llama ITE, en otros IEE y en otros ITV del edificio.
El resultado de la inspección se traduce en un dictamen: favorable, favorable con reparos o desfavorable. Cuando es desfavorable, la comunidad de propietarios queda obligada a ejecutar las obras necesarias en el plazo que marque el ayuntamiento, normalmente unos meses, y a acreditarlo ante el propio consistorio.
Quién está obligado y a partir de qué edad del edificio
La antigüedad a partir de la cual un edificio debe pasar la ITE no es la misma en toda España. Madrid, por ejemplo, la exige a partir de los 30 años de antigüedad a través de su Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (OCRERE). Barcelona la fija en los 45 años. Otros municipios tienen sus propios umbrales y periodicidades de revisión posterior. Lo importante es entender que, si vives en un edificio de cierta edad, es muy probable que ya le toque, le haya tocado o le vaya a tocar en los próximos años.
Cómo saber si tu edificio la tiene pasada
Antes de comprar, y también si ya vives en una comunidad, conviene comprobar la situación real del edificio. Hay varias vías:
- Pedir al administrador de fincas o al presidente de la comunidad una copia del certificado de la ITE y del dictamen técnico.
- Consultar el Libro del Edificio, si existe, donde debería constar el historial de inspecciones y reparaciones.
- Preguntar directamente en el área de urbanismo del ayuntamiento, que suele mantener un registro de edificios inspeccionados y su estado.
- Revisar las actas de las últimas juntas de propietarios, porque ahí suelen aparecer las derramas aprobadas o las obras pendientes de acometer.
Si vas a comprar una vivienda de segunda mano en un edificio con más de 25 o 30 años, pedir esta documentación antes de firmar arras es tan importante como revisar el certificado energético o la nota simple del Registro de la Propiedad.
Qué implica un resultado desfavorable
Un dictamen desfavorable no significa que el edificio se vaya a caer. Significa que el técnico ha detectado deficiencias que afectan a la seguridad, la salubridad o la accesibilidad del inmueble y que hay que corregirlas en un plazo determinado. Las deficiencias más habituales y más caras suelen estar en:
- La estructura: vigas, forjados o pilares con corrosión, fisuras o pérdida de capacidad portante.
- La fachada: desprendimientos de material, filtraciones o problemas de aislamiento que obligan a rehabilitarla por completo.
- La cubierta: goteras, falta de impermeabilización o deterioro de la estructura de la azotea.
- Las instalaciones comunes: electricidad, fontanería o saneamiento obsoletos que ya no cumplen normativa.
Cuando el problema afecta a la estructura o a toda la fachada, la obra deja de ser un parche y se convierte en una rehabilitación integral. Ahí es donde las derramas se disparan.
Por qué la factura puede llegar a cinco cifras
El coste de una derrama depende del alcance de la obra, del número de vecinos entre los que se reparte y del coeficiente de participación de cada vivienda. No es lo mismo repintar una fachada que reforzar una estructura o sustituir una cubierta entera. En comunidades pequeñas, donde el gasto se divide entre pocos vecinos, o en edificios con patologías estructurales graves, es habitual que la derrama por vivienda supere los 10.000 euros. Y si además hay que abordar accesibilidad (ascensor) o eficiencia energética a la vez que la reparación obligatoria, la cifra puede crecer todavía más.
Esto tiene una consecuencia directa a la hora de vender o comprar: una derrama pendiente o previsible reduce el atractivo de una vivienda y debería reflejarse en el precio de venta. Un comprador informado va a preguntar por la ITE antes de sentarse a negociar, y si la respuesta no es clara, va a desconfiar del resto de la operación.
Qué revisar antes de firmar
Si estás en proceso de compra, además de pedir el certificado de la ITE, conviene preguntar específicamente si hay derramas aprobadas y pendientes de pago, aunque todavía no se hayan girado los recibos. Esas derramas suelen quedar vinculadas a la vivienda y no al propietario que la aprobó, así que si no se aclara en el contrato, el gasto puede acabar siendo tuyo aunque no estuvieras en la comunidad cuando se aprobó.
También merece la pena preguntar por el estado general del edificio a los propios vecinos, no solo al vendedor. Una conversación de cinco minutos en el portal puede ahorrarte un disgusto de cinco cifras.
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Preguntas frecuentes
¿La ITE es obligatoria en toda España?
El marco general viene de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, pero cada comunidad autónoma y cada ayuntamiento fijan su propia normativa, plazos y edad mínima del edificio. Por eso conviene consultar la ordenanza local, no dar por hecho un plazo genérico.
¿Quién paga la ITE, el propietario o la comunidad?
La propia inspección la paga la comunidad de propietarios, repartida según coeficientes. Si el resultado es desfavorable, las obras de reparación también se financian mediante derrama entre todos los vecinos.
¿Puedo comprar una vivienda con la ITE desfavorable?
Sí, pero deberías saberlo antes de firmar. Es información que tiene que estar sobre la mesa en la negociación del precio, y conviene aclarar en el contrato quién asume las derramas ya aprobadas.
¿Qué pasa si la comunidad no hace las obras tras un dictamen desfavorable?
El ayuntamiento puede requerir a la comunidad y, en casos graves, imponer sanciones o incluso ejecutar las obras de forma subsidiaria repercutiendo el coste a los propietarios.
Publicado por Sókerim el 12/09/2026.