Usufructo y nuda propiedad: qué puede hacer cada uno
El usufructuario puede vivir en la casa, alquilarla y cobrar la renta, pero no puede venderla entera. El nudo propietario es el dueño legal, aunque no pueda usarla mientras dure el usufructo. Ambas partes, usufructo y nuda propiedad, se pueden vender por separado, y esto ocurre con frecuencia en herencias con cónyuge viudo.
En Sókerim nos encontramos con esta pregunta casi cada semana, sobre todo en herencias. El padre o la madre fallece, deja la casa a los hijos pero con usufructo para el cónyuge viudo, y nadie sabe muy bien quién puede hacer qué con esa vivienda. Vamos a explicarlo con calma, sin tecnicismos innecesarios.
Qué es el usufructo y qué es la nuda propiedad
La propiedad de una vivienda se puede dividir en dos derechos distintos. El Código Civil lo regula desde el artículo 467: el usufructo da derecho a usar la cosa y a disfrutar de sus rendimientos, pero no a disponer de ella. La nuda propiedad es justo lo contrario: la titularidad formal, el nombre en el Registro, pero sin el derecho de uso mientras el usufructo esté vigente.
Cuando ambos derechos se juntan en la misma persona, hablamos de pleno dominio, que es la situación normal de cualquier propietario. La división solo tiene sentido cuando hay dos partes distintas: alguien que quiere seguir viviendo en la casa o cobrar su renta, y alguien que va a heredar o comprar la titularidad plena en el futuro.
Qué puede hacer el usufructuario
El usufructuario tiene el uso y el disfrute de la vivienda. En la práctica, esto significa que puede:
- Vivir en la casa sin pagar nada al nudo propietario.
- Alquilarla a un tercero y quedarse con toda la renta.
- Ceder su derecho de usufructo a otra persona, si el título que lo creó no lo prohíbe.
Lo que no puede hacer es vender la vivienda completa, ni hipotecarla sin contar con el nudo propietario, ni cambiar su naturaleza o destino de forma que perjudique el valor del inmueble. Tampoco puede hacer obras que alteren la estructura sin autorización. Sí está obligado a conservar la vivienda en buen estado y a asumir los gastos de mantenimiento ordinario, como la comunidad o las reparaciones menores.
Un ejemplo habitual: una viuda que hereda el usufructo del piso familiar puede seguir viviendo allí toda su vida, o puede alquilarlo y mudarse a otro sitio con esa renta. Lo que no puede hacer sola es vender el piso a un tercero como si fuera plena propietaria.
Qué puede hacer el nudo propietario
El nudo propietario es el dueño en el Registro de la Propiedad, pero con las manos atadas mientras dure el usufructo. Puede:
- Vender su nuda propiedad a otra persona, sin necesidad del consentimiento del usufructuario.
- Hipotecar su parte, aunque encontrar comprador o banco interesado en una nuda propiedad no siempre es sencillo.
- Recibir la vivienda en pleno dominio cuando se extinga el usufructo, normalmente al fallecer el usufructuario si este era vitalicio.
Lo que no puede hacer es entrar a vivir en la casa, alquilarla por su cuenta ni exigir al usufructuario que se marche. Tampoco puede vender el inmueble completo sin contar con quien tiene el usufructo, salvo que ambos se pongan de acuerdo y vendan a la vez, cada uno su parte, al mismo comprador.
Qué se puede vender exactamente
Aquí está la clave que mucha gente no tiene clara: se pueden vender por separado tres cosas distintas.
Vender solo la nuda propiedad
Es la fórmula más habitual entre personas mayores que necesitan liquidez pero no quieren dejar su casa. Venden la nuda propiedad a un comprador (a veces un familiar, a veces un inversor) y se reservan el usufructo vitalicio. Cobran el precio pactado por esa parte y siguen viviendo en su casa hasta que fallecen. El comprador no puede entrar a vivir ni alquilar mientras tanto.
Vender solo el usufructo
Es menos frecuente, pero también es posible si el título constitutivo lo permite. El usufructuario cede su derecho de uso y disfrute a un tercero por el tiempo que le quede de usufructo, y ese tercero pasa a tener el derecho de vivir en la vivienda o de alquilarla.
Vender la vivienda completa
Para vender la vivienda en pleno dominio, con las dos partes juntas, hace falta que usufructuario y nudo propietario se pongan de acuerdo y firmen ambos la escritura de venta. El precio se reparte entre los dos según el valor que la ley o el acuerdo entre las partes atribuya a cada derecho. Esta es la situación más frecuente cuando una familia hereda una vivienda con usufructo para el cónyuge viudo y nuda propiedad para los hijos, y todos deciden vender juntos.
Cómo se calcula el valor de cada parte
Para calcular cuánto vale el usufructo y cuánto la nuda propiedad a efectos fiscales, la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales aplican una regla concreta cuando el usufructo es vitalicio: se resta la edad del usufructuario a 89, y el resultado es el porcentaje que corresponde al usufructo sobre el valor total del inmueble, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad se queda con el porcentaje restante. Así, a más edad del usufructuario, menor valor fiscal tiene el usufructo y mayor el de la nuda propiedad, porque se entiende que ese derecho de uso durará menos tiempo.
Esta regla, recogida en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el artículo 10.1.a) del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, es la que se usa habitualmente para escrituras y liquidaciones fiscales, aunque el precio real de compraventa entre particulares se puede pactar libremente según lo que acuerden las partes.
Qué pasa cuando se extingue el usufructo
El usufructo vitalicio se extingue al fallecer el usufructuario. En ese momento, el nudo propietario consolida el pleno dominio de forma automática, sin necesidad de una nueva compraventa, aunque sí conviene inscribir esa consolidación en el Registro de la Propiedad y liquidar el impuesto que corresponda por la extinción del usufructo. A partir de ahí, quien era nudo propietario pasa a ser propietario pleno y puede vender, alquilar o vivir en la vivienda sin ninguna limitación.
Un ejemplo completo
Imaginemos un matrimonio con dos hijos. Fallece el padre y deja su mitad de la vivienda en usufructo para la madre y en nuda propiedad para los dos hijos a partes iguales. La madre puede seguir viviendo en la casa o alquilarla, y los hijos son dueños de esa nuda propiedad, pero no pueden usar la vivienda ni echar a su madre. Si años después la madre fallece, los hijos consolidan el pleno dominio de esa parte y pasan a ser propietarios completos, sumada a la otra mitad que ya tenían por la disolución de gananciales.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el nudo propietario echar al usufructuario de la vivienda?
No. Mientras el usufructo esté vigente, el usufructuario tiene derecho a vivir en la casa o a alquilarla, y el nudo propietario no puede impedirlo ni exigirle que se marche.
¿Puedo vender mi nuda propiedad sin el permiso del usufructuario?
Sí, el nudo propietario puede vender su derecho libremente, sin necesidad de contar con el usufructuario. Otra cosa es que encontrar comprador interesado en una nuda propiedad sea más difícil que vender el pleno dominio.
¿Qué pasa con los gastos de la vivienda si hay usufructo?
El usufructuario suele asumir los gastos ordinarios de conservación y uso, como la comunidad o las reparaciones menores. Los gastos extraordinarios o estructurales corresponden habitualmente al nudo propietario, salvo que el título que creó el usufructo diga otra cosa.
¿Se puede vender toda la vivienda si hay usufructo y nuda propiedad separados?
Sí, siempre que usufructuario y nudo propietario estén de acuerdo y firmen juntos la escritura de venta. El precio se reparte entre ambos según el valor que corresponda a cada derecho.
Publicado por Sókerim el 17/08/2026.