IBI o comunidad atrasados al vender: quién paga la deuda

Cuando hay recibos de IBI o de comunidad sin pagar, la ley es clara en el caso de la comunidad: la vivienda responde de la deuda del año en curso y del inmediatamente anterior, así que el comprador puede acabar reclamando esa cantidad si no se resuelve antes de firmar. En el IBI el criterio es distinto, porque el obligado ante el Ayuntamiento es quien era propietario a 1 de enero, aunque entre comprador y vendedor se suele pactar el reparto proporcional en la propia escritura.

Nos lo preguntan con frecuencia los propietarios que llegan a Sókerim con la venta ya avanzada: tienen un recibo de la comunidad sin pagar, o el IBI del año atrasado, y no saben si eso les va a impedir vender o si tendrán que asumirlo íntegro en el último momento. Vamos a explicarlo por separado, porque el IBI y la comunidad funcionan con reglas distintas.

Quién es el responsable legal del IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se rige por el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y el criterio que fija es sencillo: el sujeto pasivo del IBI es quien figura como propietario a fecha 1 de enero de cada año. Si vendes la vivienda en marzo, abril o cualquier mes posterior, el recibo de ese año ya te corresponde a ti ante el Ayuntamiento, aunque la venta se formalice meses después.

Esto significa que si hay recibos de IBI de años anteriores sin pagar, la responsabilidad frente a la administración es del vendedor, no del comprador. El Ayuntamiento no va a reclamarle la deuda al nuevo propietario por el simple hecho de haber comprado la casa, salvo que esa deuda esté afectando al propio inmueble mediante un procedimiento de apremio ya iniciado, algo que se puede comprobar solicitando una nota simple actualizada y un certificado de deudas al propio Ayuntamiento.

Otra cosa distinta es el reparto del recibo del año en el que se produce la venta. Aquí no hay obligación legal de prorratear, pero en la práctica casi todas las escrituras incluyen una cláusula pactando que cada parte paga la parte proporcional de los días en que ha sido propietario dentro de ese año natural. Es un acuerdo privado entre comprador y vendedor, no vincula al Ayuntamiento, pero evita discusiones y es lo habitual en el mercado.

Qué pasa con la comunidad de propietarios atrasada

Aquí el escenario cambia bastante, porque la Ley de Propiedad Horizontal sí establece una afección real del inmueble. El artículo 9.1.e) de la LPH dice que la vivienda queda afecta al cumplimiento de la obligación de contribuir a los gastos comunes correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores. En la práctica, esto quiere decir que el nuevo propietario puede tener que responder frente a la comunidad de esas deudas si el vendedor no las ha liquidado, aunque conserva el derecho a repetir contra el vendedor para que se las devuelva.

Por eso la propia ley obliga a algo muy concreto antes de firmar: el vendedor debe aportar un certificado sobre el estado de las deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente. Sin ese certificado, el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador renuncie expresamente a exigirlo, algo que no recomendamos nunca, aunque sea legalmente posible.

Este certificado es la mejor garantía tanto para el comprador como para el vendedor, porque deja constancia por escrito de si hay deuda, de cuánto es y desde cuándo. Si el certificado refleja importes pendientes, lo normal es que esa cantidad se descuente del precio final y se destine directamente a saldar la deuda con la comunidad, o que el vendedor la liquide antes de la firma y lleve el justificante.

Cómo se refleja esto en la escritura de compraventa

En la notaría, tanto el IBI como la comunidad suelen tratarse en cláusulas específicas de la escritura. Lo habitual es que aparezca algo así: que el vendedor declara estar al corriente de pago de los gastos de comunidad y del IBI, y que, si no lo está, se retiene del precio la cantidad necesaria para cubrir la deuda, entregándosela directamente al acreedor correspondiente o reteniéndola el comprador hasta que se justifique el pago.

Esta retención es una herramienta muy útil cuando la venta ya está muy avanzada y no hay tiempo material para regularizar los recibos antes de la firma. Permite cerrar la operación en la fecha prevista sin que el comprador asuma un riesgo que no le corresponde, y sin que el vendedor pierda la venta por un problema que, en la mayoría de los casos, es perfectamente solucionable con un pago.

Qué puede exigir el comprador antes de firmar

Si estás comprando una vivienda y detectas recibos atrasados, tienes derecho a pedir, como mínimo, estas tres cosas:

• El certificado de deudas con la comunidad firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente, actualizado a fecha próxima a la firma.
• El último recibo pagado del IBI, para comprobar que no hay atrasos de años anteriores, además de una nota simple del Registro que confirme si hay alguna afección o procedimiento de apremio sobre la finca.
• Una cláusula expresa en la escritura que recoja qué ocurre si aparece alguna deuda no declarada después de la firma, normalmente con una retención de parte del precio hasta justificar el pago.

Ninguna de estas exigencias es excesiva ni rompe la confianza entre las partes. Al contrario, es lo que hace que la operación quede cerrada sin sorpresas para ninguno de los dos.

Qué puede hacer el vendedor para evitar problemas

Lo más sencillo, si tienes recibos pendientes, es solicitar los certificados de IBI y comunidad en cuanto empieces a plantearte vender, no cuando ya tengas comprador. Así sabes con antelación cuánto debes, puedes negociar un fraccionamiento o liquidarlo antes de la firma, y evitas que la deuda aparezca de golpe en la notaría y ponga en riesgo el cierre de la operación.

Si la deuda es alta y no puedes afrontarla antes de vender, lo más honesto es decírselo al comprador desde el principio y pactar la retención directamente en la escritura. Es una situación habitual y los notarios la gestionan constantemente, así que no tiene por qué complicar la venta si se plantea con transparencia desde el inicio.

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Preguntas frecuentes

¿El comprador puede negarse a firmar si hay deuda de comunidad?

Sí. El notario no autoriza la escritura sin el certificado de deudas de la comunidad, salvo que el comprador renuncie expresamente a exigirlo. Lo normal es no renunciar y resolver la deuda con una retención del precio o con el pago previo del vendedor.

¿Hasta cuántos años de deuda de comunidad responde la vivienda?

Según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble queda afecto a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores. El comprador puede verse reclamado por esas cantidades si el vendedor no las ha pagado.

¿Quién paga el IBI del año en que se vende la casa?

Legalmente, el sujeto pasivo es quien era propietario a 1 de enero de ese año, normalmente el vendedor. Entre las partes es habitual pactar en la escritura un reparto proporcional según los días que cada uno ha sido propietario.

¿Qué pasa si aparece una deuda después de firmar la escritura?

Por eso conviene incluir una cláusula específica en la escritura que prevea una retención de parte del precio para cubrir deudas no declaradas de IBI o comunidad, de forma que quede protegido el comprador sin bloquear la operación.

Publicado por Sókerim el 04/10/2026.