Vicios ocultos: de qué responde el vendedor tras firmar
El vendedor responde por vicios ocultos durante seis meses desde la entrega de la vivienda, según el artículo 1490 del Código Civil. Si el defecto hacía la casa impropia para vivir o el comprador no la habría comprado de haberlo sabido, puede pedir la rebaja del precio o incluso deshacer la venta.
Qué es exactamente un vicio oculto
El Código Civil regula esto en los artículos 1484 a 1490, y la idea de fondo es sencilla: el vendedor no puede esconder un defecto grave que ya conocía o que debería haber conocido. El artículo 1484 lo define como un defecto que hace la vivienda impropia para el uso al que se destina, o que reduce tanto ese uso que el comprador no la habría comprado, o habría pagado menos por ella.
Hay dos requisitos que suelen generar más dudas en la práctica. El primero es que el defecto no fuera visible en una inspección normal antes de firmar. Una grieta enorme en el salón no cuenta como vicio oculto, porque estaba a la vista. El segundo es que el defecto ya existiera en el momento de la venta, aunque se manifestara después. Una filtración de humedad que empieza a notarse tres meses después de mudarse puede venir de una tubería que ya estaba dañada antes de la firma.
Qué tiene que declarar el vendedor antes de firmar
No existe un listado cerrado en la ley que diga «declare usted estos diez puntos», pero sí hay una obligación general de buena fe y de no ocultar información relevante. En la práctica, lo que se recomienda declarar por escrito, normalmente en el propio contrato de arras o en la escritura, incluye:
- Humedades, filtraciones o daños por agua conocidos, aunque estén reparados.
- Problemas estructurales, grietas relevantes o patologías detectadas en informes anteriores.
- Instalaciones que no funcionan correctamente, como electricidad, fontanería o calefacción.
- Cargas, servidumbres o afecciones urbanísticas que consten en el registro o de las que se tenga conocimiento.
- Obras hechas sin licencia, si el vendedor lo sabe.
Cuanto más se detalla en el contrato el estado real de la vivienda, menos margen queda para una reclamación posterior. Es habitual incluir una cláusula en la que el comprador declara haber visitado el inmueble y aceptarlo en el estado en que se encuentra, salvo los defectos expresamente señalados. Esa cláusula no exime de responsabilidad por vicios que el vendedor conocía y ocultó, pero sí ayuda a fijar qué se sabía y qué no en el momento de la firma.
Vivienda nueva y vivienda de segunda mano no son lo mismo
Aquí conviene distinguir dos regímenes distintos. Si la vivienda es nueva y la vende el promotor, se aplica la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que establece plazos de garantía más largos: un año para defectos de acabado, tres años para daños que afecten a la habitabilidad y diez años para daños en elementos estructurales. Esta ley protege al comprador frente al promotor y a los agentes de la edificación durante ese periodo.
Si hablamos de una compraventa entre particulares de una vivienda de segunda mano, el régimen aplicable es el del Código Civil que hemos citado antes, con el plazo mucho más corto de seis meses. Esta diferencia es importante porque mucha gente da por hecho que tiene diez años de garantía en cualquier vivienda, y no es así.
Qué puede reclamar el comprador si aparece un vicio oculto
El artículo 1486 del Código Civil da al comprador dos caminos, y puede elegir el que prefiera:
- La acción redhibitoria: desistir del contrato, devolviendo la vivienda y recuperando el precio pagado, más los gastos que ocasionó el contrato.
- La acción quanti minoris: quedarse con la vivienda pero pidiendo una rebaja proporcional del precio, en función de lo que cueste reparar el defecto.
Si el vendedor conocía el vicio y no lo dijo, además de estas dos opciones, el comprador puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Si el vendedor lo desconocía, solo responde con la devolución del precio y los gastos, sin indemnización adicional, según el propio artículo 1486.
El plazo de seis meses, y por qué es tan corto
El artículo 1490 fija un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercer estas acciones. Pasado ese plazo, la acción se extingue y el comprador ya no puede reclamar por esta vía, aunque en algunos casos sigue abierta la posibilidad de acudir a otras figuras legales, como el incumplimiento contractual o el dolo, si se prueba que hubo mala fe y ocultación deliberada, con plazos de prescripción distintos.
Por eso conviene que, si el comprador detecta algo raro poco después de mudarse, no deje pasar el tiempo. Y por eso, desde el lado del vendedor, tiene sentido guardar toda la documentación de la venta durante ese periodo: informes técnicos, fotografías del estado de la vivienda, comunicaciones con el comprador y el propio contrato con las cláusulas de declaración de estado.
Cómo se protege un vendedor antes de firmar
La mejor defensa frente a una futura reclamación no es una cláusula ingeniosa en el contrato, sino la transparencia previa. Algunas medidas concretas que ayudan de verdad:
- Encargar una inspección técnica del inmueble antes de venderlo, aunque no sea obligatoria, y entregar el informe al comprador.
- Detallar por escrito en el contrato cualquier defecto conocido, por pequeño que parezca.
- Conservar facturas de reformas y reparaciones, para demostrar qué se arregló y cuándo.
- Dejar constancia de las visitas del comprador a la vivienda, con fecha, para acreditar que tuvo ocasión de inspeccionarla.
- No dar por hecho que «si no pregunta, no hace falta decirlo». La ocultación deliberada de un defecto conocido es lo que más agrava la responsabilidad del vendedor.
Al final, la lógica es la misma que en cualquier operación de este tipo: cuanta más información se pone sobre la mesa antes de firmar, menos terreno queda para una disputa después. Un vendedor que declara lo que sabe y lo deja por escrito reduce drásticamente el riesgo de que una reclamación prospere, porque estará claro que no hubo ocultación.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el comprador para reclamar por un vicio oculto?
Según el artículo 1490 del Código Civil, el plazo es de seis meses desde la entrega de la vivienda. Pasado ese tiempo, esta acción concreta se extingue, aunque en casos de ocultación dolosa probada pueden existir otras vías legales con plazos distintos.
¿Una vivienda de obra nueva tiene la misma protección que una de segunda mano?
No. La vivienda nueva vendida por el promotor se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación, con garantías de uno, tres y diez años según el tipo de defecto. La segunda mano entre particulares se rige por el Código Civil, con el plazo de seis meses que hemos explicado.
¿Qué pasa si el vendedor no sabía que existía el defecto?
El artículo 1486 del Código Civil establece que, aunque el vendedor lo ignorase, sigue respondiendo: debe devolver el precio y los gastos del contrato si el comprador opta por desistir, aunque en ese caso no procede una indemnización adicional por daños.
¿Sirve de algo poner en el contrato que la vivienda se vende «como está»?
Ayuda a fijar qué defectos eran conocidos y visibles en el momento de la firma, pero no exime al vendedor de responsabilidad si ocultó a sabiendas un vicio grave que no era detectable a simple vista.
Publicado por Sókerim el 29/08/2026.