Los ocho documentos para vender tu casa y dónde pedirlos

Para vender una vivienda en España hacen falta al menos ocho documentos, desde la escritura hasta el certificado energético, cuya validez es de diez años según el Real Decreto 390/2021. Si empiezas a reunirlos con un mes de margen, evitas que el papeleo frene la firma ante notario.

Por qué conviene adelantarse

La mayoría de los retrasos en una compraventa no vienen de la negociación del precio, sino de un papel que falta el día de la firma. Un certificado energético caducado, una nota simple con cargas sin aclarar o un recibo de la comunidad que nadie encuentra pueden aplazar semanas una operación que ya estaba cerrada. Por eso conviene reunir la documentación antes de publicar el anuncio, no cuando ya hay comprador esperando.

Los ocho documentos, uno por uno

1. Escritura de la vivienda

Es el documento que acredita que eres el propietario. Si la conservas, no hace falta pedir nada. Si la has perdido, se solicita una copia al notario que la otorgó o, si no lo recuerdas, al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca. El plazo depende de si el notario tiene el protocolo digitalizado o hay que acudir al archivo del Colegio Notarial correspondiente; puede resolverse en pocos días o alargarse algunas semanas si el archivo es antiguo.

2. Nota simple del Registro de la Propiedad

Refleja quién es el titular actual, si hay cargas, hipotecas o embargos. Se pide de forma telemática en la sede electrónica del Colegio de Registradores o presencialmente en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda. La respuesta suele llegar en uno o dos días hábiles si se pide online.

3. Certificado de eficiencia energética

Lo emite un técnico habilitado (arquitecto, aparejador o ingeniero) tras visitar la vivienda. Una vez registrado en el organismo autonómico competente, tiene una validez de diez años, según el Real Decreto 390/2021. El plazo para obtenerlo depende de la disponibilidad del técnico y de la comunidad autónoma, pero lo habitual es tenerlo listo en una o dos semanas desde que se contrata.

4. Último recibo del IBI

Sirve para comprobar que la vivienda está al corriente de pago y para el reparto proporcional del impuesto en el año de la venta. Se solicita en el Ayuntamiento o en la sede electrónica del Catastro. Si el titular tiene certificado digital, la descarga es inmediata; si hay que hacerlo presencialmente, conviene contar con cita previa, que en algunos ayuntamientos tarda varios días en asignarse.

5. Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios

Lo pide el administrador de fincas o el presidente de la comunidad si no hay administrador. Acredita que no existen deudas pendientes con los gastos comunes. El plazo habitual es de dos a tres días hábiles, aunque puede variar según la carga de trabajo del administrador.

6. Certificado de deuda pendiente (si hay hipoteca)

Si la vivienda tiene una hipoteca viva, el banco debe emitir un certificado con el saldo pendiente a una fecha concreta, necesario para cancelar la carga en la notaría. Se solicita en la oficina o a través de la banca online, y algunas entidades tardan entre una y dos semanas en emitirlo, sobre todo si hay que calcular intereses hasta el día de la firma.

7. Cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación

No es obligatoria en toda España; se exige en comunidades como Cataluña, la Comunitat Valenciana o Baleares, entre otras, mientras que en Madrid, por ejemplo, no se pide para vender. Cuando es necesaria, se tramita en el ayuntamiento o en la administración autonómica de vivienda, y el plazo de resolución puede ir de unas semanas a varios meses si hace falta una inspección técnica previa.

8. DNI o NIE del vendedor y, si procede, certificado de no residente

Si el titular reside fuera de España, Hacienda exige además el modelo correspondiente de retención a no residentes, que gestiona el comprador ante la Agencia Tributaria en el momento de la venta. El DNI o NIE en vigor se pide en comisaría o en la oficina de extranjería, y conviene comprobar su caducidad con antelación porque la renovación de un NIE puede demorarse semanas.

Resumen de plazos orientativos

Cómo organizarnos para no llegar con prisas

Lo más razonable es empezar a reunir la documentación en cuanto se decide vender, no cuando aparece el primer comprador interesado. La nota simple y el recibo del IBI se consiguen rápido, pero el certificado energético y, sobre todo, la cédula de habitabilidad en las comunidades donde se exige, pueden marcar el ritmo real de toda la operación. Si hay hipoteca, conviene pedir el certificado de deuda al banco con tiempo de sobra, porque algunas entidades lo tramitan más despacio de lo que gustaría.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa sin el certificado energético?

No. Es obligatorio para anunciar y firmar la venta ante notario. Si no lo tienes, hay que encargarlo a un técnico habilitado antes de cerrar la operación.

¿Dónde consigo la nota simple más rápido, online o en el registro?

La vía telemática, a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, suele ser más rápida que acudir en persona, con respuesta en uno o dos días hábiles.

¿La cédula de habitabilidad se pide en toda España?

No. Depende de la comunidad autónoma. En algunas, como Cataluña o la Comunitat Valenciana, es obligatoria para vender; en otras, como Madrid, no se exige.

¿Qué hago si he perdido la escritura de mi vivienda?

Puedes pedir una copia al notario que la otorgó o, si no lo recuerdas, al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca. El plazo depende de si el archivo está digitalizado.

Publicado por Sókerim el 26/08/2026.