Arras en la compraventa: penitenciales, confirmatorias y penales
Las arras son la señal que se paga al reservar una vivienda, pero no todas obligan lo mismo si alguien cambia de opinión. El Código Civil regula las arras penitenciales en su artículo 1454, y de esa letra pequeña depende si perder la señal es el único castigo o si además te pueden reclamar el resto.
Por qué la palabra «arras» no significa siempre lo mismo
Cuando alguien nos dice que ha «dejado una señal» por un piso, damos por hecho que ya sabemos lo que implica: si se arrepiente, pierde ese dinero, y punto. Esa idea es correcta solo en uno de los tres tipos de arras que existen en derecho civil español. Los otros dos funcionan de forma distinta, y muchas personas firman un contrato de arras sin leer qué palabra exacta aparece en él, confiando en que todas se comportan igual. No es así, y la diferencia puede costar dinero de verdad.
El documento de arras se firma normalmente entre la reserva verbal del piso y la firma de la escritura ante notario. Es un contrato privado, vinculante, que fija el precio, el plazo para escriturar y, sobre todo, qué pasa si una de las partes no llega a esa cita final.
Arras penitenciales: la opción más habitual
Son las que regula el artículo 1454 del Código Civil, y son, con diferencia, las más usadas en la compraventa de vivienda entre particulares. La idea es sencilla: cualquiera de las partes puede echarse atrás, sin dar explicaciones ni justificar nada, pagando un precio ya pactado de antemano.
- Si el comprador se arrepiente, pierde la cantidad entregada como señal.
- Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble de esa cantidad.
Esto es lo que la mayoría de la gente entiende por «señal», y suele ser lo que se firma cuando el documento incluye expresamente la palabra «penitenciales» o cuando se pacta que cualquiera puede desistir del contrato. El límite de la responsabilidad está claro desde el minuto uno: perder la señal, o devolverla doblada. No hay reclamación por daños adicionales, no hay obligación de forzar la venta.
Arras confirmatorias: aquí ya no hay marcha atrás gratis
Este tipo se firma con más frecuencia de lo que parece, muchas veces sin que ninguna de las partes sea consciente de lo que ha aceptado. La diferencia con las penitenciales es de fondo: las arras confirmatorias no dan derecho a desistir. Son, simplemente, un anticipo a cuenta del precio final que refuerza que el contrato ya está cerrado.
Si alguien se echa atrás habiendo firmado arras confirmatorias, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato, es decir, obligar a que se complete la compraventa, o bien reclamar una indemnización por los daños y perjuicios reales que le haya causado el incumplimiento, que puede ser mayor o menor que la señal entregada. No hay un tope prefijado como en las penitenciales. Aquí el riesgo económico es más abierto, y por eso conviene saber exactamente qué se está firmando.
El problema es que muchos contratos de arras no usan la palabra «confirmatorias» ni «penitenciales» en ningún sitio. Simplemente dicen que se entrega una cantidad «a cuenta del precio» sin mencionar la posibilidad de desistir. Cuando el texto guarda silencio sobre el derecho a arrepentirse, los tribunales tienden a interpretarlo como arras confirmatorias, no penitenciales, precisamente porque el artículo 1454 exige que la facultad de desistir esté pactada, no se presume.
Arras penales: la señal como castigo por incumplir
Las arras penales funcionan como una cláusula penal indemnizatoria. No dan derecho a desistir libremente, igual que las confirmatorias, pero sí fijan de antemano cuál será la indemnización si una parte incumple el contrato. La diferencia con las confirmatorias es que aquí la cantidad ya está pactada y no hace falta demostrar el daño real sufrido.
En la práctica, esto significa que si el comprador no llega a la firma de la escritura, pierde la cantidad entregada, y si es el vendedor quien incumple, debe pagar la penalización acordada, que puede ser el doble de la señal o cualquier otra cifra que se haya fijado en el contrato. La clave está en que, además de esa penalización, la parte cumplidora puede seguir exigiendo que se cumpla el contrato si lo prefiere, algo que no ocurre con las arras penitenciales puras.
Qué firma cada uno sin darse cuenta
En la mayoría de operaciones entre particulares que gestionamos, las partes creen estar firmando arras penitenciales por costumbre, porque es lo que han oído toda la vida. Pero el documento que realmente se pone sobre la mesa a veces dice otra cosa, o no dice nada sobre el derecho a desistir, lo cual, como hemos visto, se interpreta en contra de quien quiere echarse atrás sin más.
Antes de firmar cualquier documento de arras conviene fijarse en tres cosas:
- Si el contrato menciona expresamente la posibilidad de que cualquiera de las partes desista pagando la penalización pactada.
- Qué cantidad se fija como señal y si se indica con claridad qué ocurre si el vendedor es quien incumple.
- Si el texto usa la palabra «arras» sin más o especifica el tipo, porque esa mención cambia por completo las consecuencias legales.
Qué pasa si alguien se echa atrás, en la práctica
La mayoría de rupturas de un contrato de arras se resuelven sin llegar a juicio: el vendedor devuelve el doble de la señal, o el comprador asume la pérdida de lo entregado, y cada uno sigue su camino. El conflicto aparece cuando una de las partes cree que tiene derecho a desistir sin más coste que perder la señal, y la otra parte, con el contrato en la mano, exige el cumplimiento forzoso o una indemnización mayor por daños y perjuicios.
Por eso, cuando gestionamos una operación desde Sókerim, insistimos en revisar con calma qué tipo de arras se está firmando antes de que nadie ponga la firma. No es un trámite menor: es el documento que decide qué margen de maniobra tiene cada parte si algo cambia entre la reserva y la escritura.
Una tabla rápida para no perderse
| Tipo de arras | ¿Se puede desistir libremente? | Consecuencia si incumple el comprador | Consecuencia si incumple el vendedor |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Sí | Pierde la señal | Devuelve el doble |
| Confirmatorias | No | Cumplimiento forzoso o indemnización por daños reales | Cumplimiento forzoso o indemnización por daños reales |
| Penales | No | Pierde la señal como penalización | Paga la penalización pactada, sin perjuicio de exigir el cumplimiento |
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Preguntas frecuentes
¿Qué tipo de arras es la más habitual en la compraventa de vivienda?
Las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil son las más usadas entre particulares, precisamente porque permiten desistir a cambio de perder o devolver doblada la señal, sin más consecuencias.
¿Puedo recuperar la señal si me arrepiento de comprar el piso?
Depende del tipo de arras firmadas. Con arras penitenciales, no la recuperas: se pierde como consecuencia de desistir. Con arras confirmatorias o penales, además de perder la señal, la otra parte puede exigirte el cumplimiento del contrato o una indemnización.
¿Qué pasa si el contrato de arras no dice qué tipo son?
Si el documento no menciona expresamente la facultad de desistir, la interpretación habitual de los tribunales tiende a tratarlas como arras confirmatorias, lo que significa que no hay derecho automático a echarse atrás pagando solo la señal.
¿El vendedor también puede echarse atrás pagando el doble de la señal?
Sí, en las arras penitenciales esa es precisamente la contrapartida: si el vendedor incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida. En arras confirmatorias o penales las consecuencias pueden ser distintas y más amplias.
Publicado por Sókerim el 30/08/2026.