Vender un piso alquilado: así funciona el tanteo y retracto
Si vendemos un piso alquilado sin notificar correctamente al inquilino, este puede ejercer el derecho de retracto en los 30 días naturales siguientes a conocer la venta, según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ese fallo de trámite, tan sencillo de cometer, es capaz de dejar sin efecto una compraventa ya firmada ante notario.
Qué es el derecho de tanteo y retracto del inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino cuando el propietario decide vender la vivienda que ocupa. El artículo 25 le reconoce dos derechos que van encadenados. El primero es el tanteo: antes de vender a un tercero, el propietario debe ofrecer la vivienda al inquilino en las mismas condiciones. El segundo es el retracto: si la venta se hace sin cumplir ese trámite, o se hace de forma distinta a lo que se le comunicó, el inquilino puede quedarse igualmente con la vivienda, pagando lo mismo que pagó el comprador, aunque la escritura ya esté firmada.
Dicho de otro modo: el tanteo actúa antes de vender, el retracto actúa después. Y el retracto es el que da problemas, porque permite deshacer una operación ya cerrada.
El paso que no puede fallar: la notificación fehaciente
Todo gira alrededor de un único trámite: notificar al inquilino, de forma fehaciente, la intención de vender. Eso significa un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o un requerimiento notarial. Una llamada de teléfono, un wasap o un correo electrónico sin acuse no valen, por muy claro que haya quedado el mensaje.
Esa notificación tiene que incluir, como mínimo:
- El precio al que se va a vender la vivienda.
- Las condiciones esenciales de la venta (forma de pago, plazos, si hay arras, etc.).
- Los datos suficientes para que el inquilino pueda decidir si quiere comprar en esas mismas condiciones.
A partir de ahí, el inquilino tiene 30 días naturales para decidir si ejerce el tanteo, es decir, si quiere comprar él la vivienda en esas condiciones. Si no dice nada, o renuncia expresamente, el propietario queda libre para vender a quien quiera.
Qué pasa si vendemos sin notificar (o lo hacemos mal)
Aquí es donde muchas ventas se tuercen. Nos encontramos con propietarios que venden directamente a un familiar, a un inversor o al primer comprador que aparece, sin pasar por este trámite. También hay casos en los que sí se notifica, pero con un precio distinto al que finalmente se pacta, o sin recoger todas las condiciones reales de la operación.
En cualquiera de esos escenarios, el inquilino no pierde su derecho: simplemente se transforma. Ya no puede tantear (porque la venta ya se ha hecho), pero puede retraer. Y el retracto no exige demostrar mala fe del vendedor: basta con que el trámite no se hiciera como marca la ley.
El plazo para ejercerlo es también de 30 días naturales, pero no desde la firma de la escritura, sino desde que el inquilino tiene constancia real de la venta. Esa constancia suele llegar por la inscripción en el Registro de la Propiedad o por una notificación del nuevo propietario. Si nadie le dice nada y la venta no se inscribe, el plazo puede tardar en empezar a correr, lo que deja la operación en una situación de incertidumbre prolongada.
El retracto: cómo el inquilino puede deshacer la venta
Si el inquilino decide ejercer el retracto, lo que hace es sustituir al comprador: paga el mismo precio y en las mismas condiciones que pagó este, y se convierte él en el nuevo propietario. El comprador original recibe de vuelta su dinero, pero pierde la vivienda que creía haber adquirido en firme.
Esto tiene consecuencias prácticas serias:
- El comprador puede reclamar al vendedor los gastos en los que haya incurrido (notaría, registro, impuestos), además de una posible indemnización por daños y perjuicios.
- La operación puede acabar en los tribunales si hay discrepancias sobre si el trámite se hizo bien o no.
- La reputación del vendedor, y en su caso de la inmobiliaria que ha gestionado la venta, queda tocada.
Por eso insistimos tanto en este punto: no es un trámite administrativo secundario, es la puerta por la que puede colarse la anulación de toda la operación.
Cuándo no se aplica el tanteo y retracto
La propia LAU recoge excepciones. No existe derecho de tanteo ni retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador en el mismo inmueble, ni cuando se vende de forma conjunta por varios propietarios la totalidad del edificio a un mismo comprador. Es decir, si lo que se vende es el bloque entero, no cada piso por separado, el inquilino no puede tantear ni retraer.
También cabe que el propio contrato de arrendamiento recoja una renuncia a este derecho, pero conviene revisar cada contrato en concreto: la fecha de firma y la normativa vigente en ese momento condicionan si esa renuncia es válida hoy. No es un asunto para dar por supuesto sin mirar el papel firmado.
Cómo evitar problemas al vender un piso alquilado
La recomendación es sencilla de enunciar y exige disciplina para cumplirla: antes de firmar nada con un comprador, enviamos el burofax al inquilino con el precio y las condiciones reales que vamos a pactar, y esperamos a que pasen los 30 días naturales (o a que el inquilino renuncie expresamente por escrito). Solo entonces cerramos la operación con el tercero, y en las mismas condiciones que se notificaron, sin cambios de última hora en el precio o en la forma de pago.
Si el precio final varía respecto al notificado, lo correcto es volver a notificar y abrir de nuevo el plazo. Puede parecer un trámite lento, pero es mucho más rápido que enfrentarse después a una demanda de retracto.
En Sókerim revisamos este punto en cada operación con inquilino antes de llevar el piso al mercado, precisamente porque hemos visto lo que cuesta arreglar una venta que se hizo saltándose este paso.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi piso si tiene un inquilino dentro?
Sí. El contrato de arrendamiento se mantiene con el nuevo propietario en los términos pactados, pero antes de vender hay que respetar el derecho de tanteo del inquilino, notificándole por escrito de forma fehaciente el precio y las condiciones de la venta.
¿Qué pasa si vendo sin avisar al inquilino?
El inquilino puede ejercer el derecho de retracto en los 30 días naturales siguientes a conocer la venta (normalmente por la inscripción en el Registro), quedándose con la vivienda en las mismas condiciones que pagó el comprador.
¿El inquilino puede renunciar a este derecho en el contrato?
En algunos contratos se pacta esa renuncia, pero hay que comprobar si es válida según la normativa vigente en la fecha en que se firmó el arrendamiento. No conviene darlo por hecho sin revisar el contrato concreto.
¿Y si vendo el edificio entero, no solo un piso?
Si se vende la vivienda arrendada junto con el resto de viviendas o locales del mismo propietario en el edificio, o el edificio completo pasa a un único comprador, no se aplica el derecho de tanteo ni de retracto.
Publicado por Sókerim el 09/09/2026.