08/09/2026

Certificado A o B: se vende un 9,7% más caro, ¿compensa la reforma?

Un piso con certificado energético A o B se vende de media un 9,7% más caro que uno con F o G, según el Banco de España (mayo 2025, más de un millón de operaciones analizadas entre 2015 y 2022). En casas unifamiliares esa diferencia sube al 19,5%. La pregunta que de verdad importa es si el coste de la reforma para subir de letra compensa ese sobreprecio, y aquí lo calculamos con datos reales.

Qué dice exactamente el estudio del Banco de España

El informe «¿Influye la eficiencia energética en el precio de la vivienda en España?», de Pana Alves y Olivier Hubert (Documentos Ocasionales n.º 2508, Banco de España, mayo de 2025), utiliza un modelo de regresión hedónica sobre más de un millón de inmuebles vendidos entre 2015 y 2022. La conclusión central es clara: a igualdad de zona, superficie y resto de características, las viviendas con calificación A o B se venden un 9,7% más caras que las F o G. No es una encuesta de intención, son precios de compraventa reales.

Cuánto es ese 9,7% en euros

El porcentaje suena bien, pero conviene traducirlo a euros para entender de qué hablamos. Si tomamos como ejemplo una vivienda de 200.000 euros, ese 9,7% equivale a 19.400 euros de diferencia frente a un inmueble comparable con mala calificación. Es un ejercicio ilustrativo, no un precio medio oficial, pero sirve para dimensionar el efecto. Y ese efecto es hoy más relevante que nunca: el precio de la vivienda libre en España subió un 12,7% en 2025, su mayor incremento en 18 años según el INE, lo que amplifica en euros absolutos el valor de cualquier prima porcentual, incluida la energética.

La prima no ha sido siempre la misma: ha crecido con la luz

Según el mismo estudio del Banco de España, la diferencia de precio entre inmuebles con mejor y peor calificación energética no es fija en el tiempo. Ha ido subiendo:

Año	Prima A/B frente a F/G
2017	5,4%
2021	11,5%
2022	18,3%

El propio Banco de España lo relaciona con la subida del precio de la electricidad: cuanto más cara es la factura, más valora el mercado ahorrar en ella. El 9,7% es la media del periodo completo, pero en los últimos años analizados la brecha llegó casi a duplicarla.

En unifamiliares, casi el doble

El efecto no es igual en todos los tipos de vivienda. En casas unifamiliares aisladas, el salto de F/G a A/B llega al 19,5%, prácticamente el doble que la media general, según los mismos datos del Banco de España (mayo 2025). Tiene sentido: en una vivienda unifamiliar el gasto en calefacción y refrigeración pesa mucho más en la factura, así que el ahorro potencial también es mayor y el mercado lo paga.

Cuánto cuesta subir de letra (y qué ayudas existen)

Aquí es donde hay que ser honestos: no existe un coste único ni un dato medio contrastado del gasto de reforma energética en España, porque depende del punto de partida, la superficie y el tipo de intervención (aislamiento, ventanas, calefacción, aerotermia). Lo que sí tenemos son las ayudas públicas vigentes, que dan una pista del orden de magnitud que maneja la administración:

Deducción en el IRPF de hasta el 40% cuando la reforma reduce al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o consigue certificado A o B, con una base máxima de 7.500 euros, lo que puede suponer hasta 3.000 euros de ahorro fiscal (Real Decreto-ley 16/2025, recogido por El Cronista, 30 de enero de 2026).
Ayudas directas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 de hasta 6.300 euros por vivienda cuando se reduce el consumo entre un 30% y un 45%, con un tope del 40% del coste total de la obra (El Español, 3 de abril de 2026).

Ese tope del 40% para una ayuda máxima de 6.300 euros implica, si hacemos el cálculo inverso, que la administración está pensando en obras de referencia de hasta unos 15.750 euros (6.300 dividido entre 0,40). No es un dato oficial de coste medio, es una deducción matemática a partir de la propia ayuda, pero orienta sobre qué tipo de reforma tiene en mente el Plan Estatal.

El cálculo del retorno: sobreprecio contra coste neto

Con esas piezas encima de la mesa, podemos montar un ejercicio realista, siempre con la advertencia de que cada vivienda y cada reforma son distintas:

Coste de referencia de la obra: hasta 15.750 euros (según el tope implícito del Plan Estatal).
Ayuda directa: hasta 6.300 euros.
Deducción IRPF: hasta 3.000 euros (si se cumplen los requisitos y no son excluyentes entre sí, algo que conviene comprobar caso a caso con un asesor fiscal).
Coste neto estimado tras ayudas: en torno a 6.450 euros en el escenario más favorable.
Sobreprecio de venta con certificado A o B sobre una vivienda de 200.000 euros: 19.400 euros (9,7%).

En ese escenario, el sobreprecio de venta triplica el coste neto de la reforma. Y en una casa unifamiliar, donde la prima sube al 19,5%, el sobreprecio rondaría los 39.000 euros sobre esa misma base de 200.000 euros, muy por encima incluso del coste bruto de la obra sin contar ayudas. No siempre se dan las condiciones para acceder a ambas ayudas ni el coste real coincidirá con esta referencia, pero el orden de magnitud es lo suficientemente favorable como para tomarlo en serio antes de descartar la reforma por miedo al gasto inicial.

Por qué el mercado ya está pagando esto

Esto no es solo un cálculo teórico, hay demanda real detrás. Según Fotocasa (2026), el 75% de los compradores en España ya exige que la vivienda sea energéticamente eficiente, y más de la mitad está dispuesta a pagar hasta un 15% más por ella. Idealista, con datos de idealista/data de junio de 2025, señala que el 8,4% de la demanda busca específicamente certificado A y un 4,6% certificado B. Son porcentajes que, sumados, superan con holgura la oferta disponible: solo el 1,1% del parque de viviendas en España tiene calificación A, según datos de Brainsre y el IDAE recogidos por Infoconstrucción en enero de 2026. Hay más gente buscando vivienda eficiente que vivienda eficiente en el mercado, y eso presiona el precio al alza.

El ahorro en la factura, el plus que no aparece en el precio de venta

Además del sobreprecio de venta, una rehabilitación energética profunda puede suponer hasta un 60% de ahorro en la factura energética anual, según estimaciones de idealista y Tinsa recogidas por Infoconstrucción en enero de 2026, que también sitúan el valor de mercado de las viviendas mejor calificadas entre un 8% y un 12% por encima de la media. Es decir, quien reforma y luego decide quedarse en la vivienda en lugar de venderla también sale ganando, mes a mes, en la factura de la luz y el gas.

Lo que hay que tener en cuenta antes de reformar

Ningún cálculo de este tipo sustituye a un presupuesto real de reforma ni a un estudio energético del inmueble concreto. Las ayudas tienen requisitos técnicos y plazos de solicitud, y no todas las viviendas de partida necesitan la misma inversión para subir de letra: no cuesta lo mismo pasar de E a C que de G a A. Lo que sí dejan claro los datos del Banco de España, de Fotocasa y de idealista es que la dirección del mercado es una sola: la eficiencia energética ya no es un extra estético, es una variable que el comprador valora y que se traduce en euros el día de la venta.

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Preguntas frecuentes

¿El 9,7% de sobreprecio se aplica a cualquier vivienda con certificado A o B?

Es una media nacional calculada por el Banco de España sobre más de un millón de operaciones entre 2015 y 2022, comparando inmuebles similares en zona y características. En unifamiliares el efecto sube al 19,5%, así que el porcentaje real depende mucho del tipo de vivienda y de la zona.

¿Cuánto cuesta reformar una vivienda para pasar de F/G a A/B?

No existe un coste medio oficial contrastado porque depende del punto de partida y del tipo de intervención. Sí sabemos que el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 ofrece hasta 6.300 euros de ayuda cubriendo hasta el 40% del coste, lo que sitúa la obra de referencia en torno a 15.750 euros en el escenario máximo.

¿Se puede combinar la deducción del IRPF con la ayuda directa del Plan Estatal de Vivienda?

Existen ambas líneas vigentes en 2026 (deducción de hasta el 40% en IRPF con base máxima de 7.500 euros, y ayuda directa de hasta 6.300 euros), pero la compatibilidad exacta entre ambas depende de la normativa autonómica y de los requisitos de cada convocatoria, así que conviene revisarlo con un gestor antes de presupuestar la reforma.

¿Compensa reformar solo para vender, o solo si me voy a quedar en la vivienda?

Los datos apuntan a que compensa en ambos casos: si vendes, te beneficias del sobreprecio de hasta el 9,7% (o el 19,5% en unifamiliares); si te quedas, el ahorro en factura puede llegar al 60% según estimaciones de idealista y Tinsa recogidas en enero de 2026.

Fuentes

Publicado por Sókerim el 08/09/2026.