Vivienda nueva sube 11,2%: ¿esperar o comprar ya?

La vivienda nueva se encareció un 11,2% en el cuarto trimestre de 2025, la mayor subida desde 2007, según el INE. Pero los datos más recientes, del segundo trimestre de 2026, muestran que es la segunda mano la que ahora sube con más fuerza (12,9%) mientras la nueva se modera (7,4%). Con estos números, esperar no parece una estrategia que vaya a abaratar la compra.

Qué ha pasado realmente con los precios

El titular que probablemente te ha llevado hasta aquí viene del cierre de 2025: la vivienda nueva subió un 11,2% entre octubre y diciembre, la mayor subida interanual desde 2007, y cerró el año completo con un alza del 11,3%, según datos del INE recogidos por Infobae el 6 de marzo de 2026. Son cifras que no se veían desde los años previos a la crisis financiera.

Sin embargo, con los datos más recientes disponibles, del segundo trimestre de 2026, el panorama ha cambiado de signo. Según el propio INE (cuenta oficial @es_INE, 7 de septiembre de 2026), la vivienda nueva subió un 7,4% interanual, mientras que la segunda mano se disparó un 12,9%. Es decir: la nueva se frena y la usada acelera. Estrella Digital, citando también al INE, precisa que la subida de la nueva fue 1,7 puntos inferior a la del trimestre anterior, y la de segunda mano, seis décimas menos que en el primer trimestre de 2026. Esto significa que, si hacemos el cálculo hacia atrás, en el primer trimestre de 2026 la nueva rondaba el 9,1% y la segunda mano el 13,5%.

Nueva vs. segunda mano: ritmos muy distintos

La tabla resume la evolución reciente, con los datos de que disponemos:

Fuente: INE, recogido por Infobae (6/3/2026) y Estrella Digital (7/9/2026).

La lectura es clara: la obra nueva está perdiendo fuelle en su ritmo de subida, mientras que la segunda mano no afloja. De hecho, las valoraciones de oferta de Idealista, recogidas por Housfy en septiembre de 2026, sitúan el precio de la vivienda de segunda mano en máximos históricos: 2.930 euros por metro cuadrado, un 11,8% más que un año antes.

Cuánto cuesta esperar, con números

Hagamos un ejercicio sencillo con el dato que sí tenemos contrastado: 2.930 €/m² para vivienda de segunda mano en septiembre de 2026 (Idealista/Housfy). Una vivienda de 90 m² costaría, a ese precio medio, 263.700 euros.

Si el precio siguiera subiendo al ritmo interanual que marcó el INE para la segunda mano en el segundo trimestre de 2026 (12,9%), esa misma vivienda costaría, un año después, en torno a 297.800 euros: unos 34.100 euros más. Si en cambio nos fijamos en la previsión de BBVA Research para 2027 (crecimiento del 5,5%, frente al 11,5% calculado para 2026), el encarecimiento sería menor, pero seguiría siendo un encarecimiento: unos 14.500 euros adicionales sobre esos 263.700 euros de partida.

No tenemos un dato equivalente de precio medio por metro cuadrado de obra nueva de la misma fuente, así que no podemos hacer el mismo cálculo exacto para ese segmento. Lo que sí sabemos, por el INE, es que su ritmo de subida se ha moderado más que el de la segunda mano, pasando de un 11,2% en el 4T de 2025 a un 7,4% en el 2T de 2026.

Por qué la obra nueva no resuelve el problema a corto plazo

Que la obra nueva suba menos no significa que vaya a abaratarse ni que vaya a haber mucha más oferta de inmediato. Idealista/news explicaba el 19 de agosto de 2026 que España tiene una demanda estimada de 250.000 hogares nuevos al año y un déficit estructural que supera las 750.000 viviendas. Los visados de construcción, aunque repuntan, siguen lejos de cubrir esa necesidad.

Hay buenas noticias en el dato de visados: según el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), recogido por que.es el 15 de septiembre de 2026, los visados de obra nueva crecieron un 21,36% en el primer semestre de 2026, hasta 72.056 unidades. El Ministerio de Transportes, por su parte, contabilizó 49.863 visados de dirección de obra entre enero y abril de 2026, un 10,12% más que el año anterior (que.es, 5/10/2026).

El problema es el plazo. Esa obra nueva, con los tiempos habituales de construcción, no llegará al mercado antes de finales de 2027. Si estás buscando casa ahora, esa futura oferta no te sirve de nada a corto plazo, por mucho que sea una buena señal para el mercado dentro de uno o dos años.

Lo que dicen los bancos para 2026 y 2027

BBVA Research calcula que el precio de la vivienda crecerá un 11,5% en 2026 y un 5,5% en 2027, es decir, seguirá subiendo pero cada vez más despacio. Para 2027, las previsiones recopiladas en octubre de 2026 van desde el 4% de Bankinter hasta el 7,4% de S&P, según el organismo. Y el dato más reciente del INE para el conjunto de la vivienda en el segundo trimestre de 2026 marca un 12,2% interanual.

El dato relevante para quien está dudando entre esperar o comprar es este: ningún organismo de referencia, ni banco ni institución pública, prevé una bajada generalizada del precio de la vivienda en España ni en 2026 ni en 2027. Lo único que se espera es una desaceleración del ritmo de subida, no una corrección a la baja.

Entonces, ¿esperar o comprar ya?

Con los datos que tenemos encima de la mesa, esperar no parece una estrategia que vaya a traducirse en pagar menos. La vivienda de segunda mano sigue subiendo a un ritmo superior al de la obra nueva, y la obra nueva, aunque se frena en precio, tardará en llegar al mercado en volumen suficiente como para aliviar la presión antes de 2027 o 2028.

Dicho esto, la decisión no depende solo del precio. Si necesitas una vivienda disponible ya, la segunda mano te permite entrar al mercado de inmediato, mientras que la obra nueva implica esperar entre 18 y 24 meses de media hasta la entrega, según estimaciones habituales del sector. Si puedes permitirte ese plazo y prefieres una vivienda a estrenar, la moderación del ritmo de subida en obra nueva puede jugar a tu favor frente a la segunda mano. Pero si el objetivo es comprar al mejor precio posible cuanto antes, los datos no sugieren que esperar vaya a salirte más barato.

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Preguntas frecuentes

¿Por qué sube más la vivienda de segunda mano que la nueva si antes era al revés?

Porque a finales de 2025 la obra nueva tiraba de los precios al alza con más fuerza, pero en el segundo trimestre de 2026 la tendencia se ha invertido: según el INE, la nueva subió un 7,4% interanual y la segunda mano un 12,9%. Son datos de momentos distintos y conviene no quedarse solo con el titular de 2025.

¿Compensa esperar a que bajen los precios?

Con la información disponible a día de hoy, no. Ningún organismo de referencia, ni bancos como BBVA o Bankinter ni agencias como S&P, prevé bajadas de precios en España ni en 2026 ni en 2027. Lo que se espera es una desaceleración del ritmo de subida, no una caída.

¿Cuánto tarda en llegar al mercado la nueva oferta de obra nueva?

Según el Ministerio de Transportes, esa obra, aunque los visados han crecido un 10,12% entre enero y abril de 2026, no estará disponible en el mercado antes de finales de 2027, por los plazos habituales de construcción.

¿Qué me conviene más, comprar de segunda mano ahora o esperar a una obra nueva?

Depende de tu urgencia. Si necesitas la vivienda ya, la segunda mano está disponible de inmediato. Si puedes esperar entre 18 y 24 meses y prefieres estrenar vivienda, la obra nueva sube actualmente a un ritmo menor, aunque no hay garantía de que esa diferencia se mantenga.

Fuentes

• El precio de la vivienda nueva sube un 11,2% en el segundo trimestre, su mayor subida desde 2007
• El precio de la vivienda bate récords con una subida del 12,7% en 2025, el mayor incremento desde 2007 – Infobae
• La vivienda sube un 12,7% en 2025: el mayor encarecimiento desde la burbuja inmobiliaria – Finect
• La vivienda en España registra su mayor subida desde 2007
• Nueva Espa%C3%B1a (Madrid)

Publicado por Sókerim el 30/10/2026.