Retención del 3% al comprador cuando el vendedor no reside en España

Cuando el vendedor de una vivienda no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de la escritura y a ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211. Si esa retención resulta superior al impuesto que realmente le corresponde pagar al vendedor, puede pedir la devolución del exceso con el modelo 210.

¿De dónde sale esta obligación?

La retención del 3% está regulada en el artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004). No es una opción ni algo que se pacte entre las partes: es una obligación legal que recae sobre el comprador, sea persona física o jurídica, residente o no residente él mismo.

La finalidad es sencilla. Hacienda necesita asegurarse de que cobra el impuesto que genera la venta de un inmueble en España aunque el vendedor, una vez firmada la escritura, se marche fuera y no vuelva a pisar el país. La retención funciona como un pago a cuenta de la ganancia patrimonial que haya obtenido con la venta.

Cómo se practica la retención en la práctica

El mecanismo es el siguiente:

• El comprador retiene el 3% del precio total que figura en la escritura de compraventa, no del beneficio ni de ninguna otra cifra distinta al precio pactado.
• Ese importe no se entrega al vendedor. Se descuenta directamente del precio final que recibe.
• El comprador dispone de un mes desde la fecha de la escritura para ingresar esa cantidad en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211.
• Al vendedor se le entrega una copia del modelo 211 como justificante de que la retención se ha practicado e ingresado correctamente.

En la notaría es habitual que el propio notario recuerde esta obligación y que se refleje en la escritura la condición de no residente del vendedor, pero la responsabilidad de retener e ingresar el 3% es del comprador, no del notario.

Qué pasa si el comprador no retiene

Si el comprador no practica la retención o no la ingresa en plazo, responde él mismo de esa cantidad frente a Hacienda, con independencia de que haya pagado el precio completo al vendedor. Por eso conviene no saltarse este trámite aunque el vendedor insista en cobrar el importe íntegro: el riesgo fiscal recae sobre quien compra.

Quién declara qué y con qué modelo

Aquí conviene distinguir dos trámites distintos, porque se confunden con frecuencia:

El vendedor no residente, con el modelo 210, declara la ganancia o pérdida patrimonial real obtenida en la venta: precio de venta menos valor de adquisición y gastos deducibles. La retención del 3% que ya ingresó el comprador se resta de la cuota resultante.

Cómo recuperar la retención si no corresponde pagar tanto

Aquí está la parte que más interesa a quien vende. Puede ocurrir que el 3% retenido sea superior al impuesto real que genera la operación, e incluso que el vendedor haya tenido pérdidas con la venta. En esos casos tiene derecho a recuperar el exceso.

El procedimiento es el siguiente:

1. El vendedor presenta el modelo 210 declarando la ganancia o pérdida real de la operación.
2. Si la cuota que le corresponde pagar es inferior al 3% ya retenido, solicita en ese mismo modelo la devolución de la diferencia.
3. Si hubo pérdida patrimonial, puede solicitar la devolución íntegra del importe retenido.
4. Hacienda revisa la solicitud y, si todo es correcto, abona la devolución mediante transferencia, habitualmente a una cuenta bancaria española o, en algunos casos, extranjera si se justifica adecuadamente.

Es importante guardar toda la documentación que acredite el valor de adquisición original de la vivienda, los gastos asociados a la compra y a la venta, y las mejoras realizadas, porque todo ello reduce la ganancia patrimonial declarada y, por tanto, el impuesto a pagar.

Casos habituales en los que se recupera el exceso

Esta situación se da con más frecuencia de lo que parece. Algunos ejemplos típicos:

• El vendedor compró la vivienda hace años a un precio similar o superior al de venta, por lo que apenas hay ganancia o incluso hay pérdida.
• Se han realizado reformas o mejoras que, debidamente justificadas con facturas, aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia.
• Existen gastos de la compra original (notaría, registro, impuestos) que también se suman al valor de adquisición.

En todos estos casos, no reclamar la devolución supone perder dinero de forma innecesaria. El plazo para presentar el modelo 210 solicitando la devolución es limitado, así que conviene no dejarlo pasar.

Qué conviene tener en cuenta antes de firmar

Si vamos a comprar una vivienda a alguien que no reside en España, conviene verificar su situación fiscal antes de la firma y dejar claro en la escritura el precio sobre el que se calculará la retención. Si somos nosotros quienes vendemos y no residimos en España, lo más práctico es calcular de antemano, con la ayuda de un asesor fiscal, si el 3% va a ser suficiente, insuficiente o excesivo respecto al impuesto real que nos corresponde pagar, para no llevarnos sorpresas ni dejar dinero sin reclamar.

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Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el comprador olvida practicar la retención del 3%?

El comprador se convierte en responsable de esa cantidad frente a Hacienda, independientemente de que haya pagado el precio completo al vendedor. Por eso es importante no saltarse este trámite y presentar el modelo 211 dentro del plazo de un mes desde la escritura.

¿Se calcula el 3% sobre el beneficio de la venta o sobre el precio total?

Se calcula sobre el precio total de venta que figura en la escritura, no sobre la ganancia obtenida. Por eso en muchos casos la cantidad retenida es superior al impuesto real que corresponde pagar, y de ahí la posibilidad de pedir su devolución parcial o total.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la devolución si me han retenido de más?

El vendedor debe presentar el modelo 210 dentro de los tres meses siguientes a que finalice el plazo de presentación del modelo 211, que a su vez es de un mes desde la fecha de la escritura. Conviene no dejar pasar ese plazo para no perder el derecho a la devolución.

¿Puedo recuperar el 3% si vendí la vivienda con pérdidas?

Sí. Si la venta genera una pérdida patrimonial en lugar de una ganancia, el vendedor no residente puede solicitar la devolución íntegra del importe retenido presentando el modelo 210 y acreditando el valor de adquisición y los gastos correspondientes.

Publicado por Sókerim el 29/10/2026.