IRPF al vender tu casa: las 3 exenciones que más ahorran

Vender una vivienda con beneficio genera una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF entre el 19% y el 27%, según la Ley 35/2006. Pero existen tres exenciones legales -reinversión en vivienda habitual, venta de la vivienda habitual siendo mayor de 65 años y constitución de una renta vitalicia- que pueden reducir esa factura a cero.

Qué es la ganancia patrimonial y cómo se calcula

Cuando vendes una casa, Hacienda calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, ajustados por los gastos e impuestos de ambas operaciones (notaría, registro, ITP o IVA, comisión de la inmobiliaria, mejoras justificadas…). Si el resultado es positivo, esa diferencia es la ganancia patrimonial y se integra en la base imponible del ahorro de tu IRPF.

Los tramos que aplica la Agencia Tributaria, recogidos en el artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF, son estos:

Son los tipos vigentes desde que se introdujo el tramo del 27% con la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2021. Con estos porcentajes en la mano, ahorrarse la ganancia patrimonial no es un detalle menor: en operaciones de importe medio-alto puede suponer varios miles de euros.

Exención 1: reinvertir en otra vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y usas todo el dinero obtenido para comprar otra vivienda que también vaya a ser tu residencia habitual, la ganancia queda exenta de IRPF. La ley te da dos años, antes o después de la venta, para hacer esa reinversión. Si solo reinviertes una parte del importe obtenido, la exención se aplica de forma proporcional: se libra de tributar la parte de la ganancia que corresponde al dinero reinvertido.

Un ejemplo con cifras redondas para verlo claro. Supongamos que compraste una vivienda por 150.000 € y la vendes por 220.000 €, con una ganancia patrimonial de 70.000 €. Sin exención, la factura fiscal sería:

• 6.000 € al 19% = 1.140 €
• 44.000 € al 21% = 9.240 €
• 20.000 € al 23% = 4.600 €
• Total a pagar: 14.980 €

Si esos 220.000 € (o al menos una parte equivalente a la ganancia) se destinan a comprar otra vivienda habitual en el plazo de dos años, esos 14.980 € se quedan en tu bolsillo en lugar de en el de Hacienda.

Un matiz importante: la exención es solo para la vivienda habitual, no para segundas residencias ni para inmuebles alquilados. Y si has pedido una hipoteca para la nueva compra, también cuenta como reinversión el importe amortizado del préstamo, no solo el dinero puesto de tu bolsillo.

Exención 2: vender tu vivienda habitual siendo mayor de 65 años

Esta es, probablemente, la exención más generosa de las tres. Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, toda la ganancia patrimonial queda exenta, sin condiciones adicionales. No es necesario reinvertir el dinero en nada: puedes quedártelo, dárselo a tus hijos, meterlo en un depósito o gastártelo en lo que quieras.

Veamos un ejemplo. Una persona compró su vivienda habitual por 100.000 € hace años y la vende ahora por 250.000 €, con una ganancia de 150.000 €. Sin la exención, el cálculo sería:

• 6.000 € al 19% = 1.140 €
• 44.000 € al 21% = 9.240 €
• 100.000 € al 23% = 23.000 €
• Total a pagar: 33.380 €

Si esa persona tiene 65 años o más en el momento de la venta y esa vivienda es su residencia habitual, esos 33.380 € se convierten en cero. Es la exención más simple de aplicar y, en muchos casos, la que más dinero ahorra, porque no exige reinvertir ni justificar nada ante Hacienda salvo acreditar que la vivienda era tu residencia habitual.

Un detalle que conviene tener claro: la ley no exige que hayas vivido en esa vivienda un número mínimo de años previo a la venta con carácter general, pero sí que se considere tu residencia habitual según los criterios de Hacienda (haber residido en ella de forma continuada, salvo excepciones como traslado a una residencia o dependencia).

Exención 3: mayores de 65 años que venden cualquier bien y constituyen una renta vitalicia

Menos conocida que las dos anteriores, pero igualmente útil. Si tienes 65 años o más y vendes cualquier bien -no solo tu vivienda habitual, también puede ser una segunda residencia, un local, unas acciones o cualquier otro elemento patrimonial-, puedes librarte de tributar por la ganancia si destinas el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor.

Las condiciones son estas:

• El límite máximo que puede quedar exento es de 240.000 €. Si la cantidad reinvertida en la renta vitalicia supera esa cifra, la exención se aplica solo hasta ese tope y el resto tributa con normalidad.
• Tienes un plazo de seis meses desde la venta para constituir la renta vitalicia.
• La renta debe empezar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución.

Ejemplo: si vendes una segunda vivienda con una ganancia patrimonial de 150.000 € y destinas ese importe a una renta vitalicia asegurada dentro del plazo de seis meses, toda la ganancia queda exenta, con el mismo ahorro que en el ejemplo anterior: 33.380 €. La diferencia con la exención número dos es que aquí no hace falta que sea tu vivienda habitual: puede ser cualquier bien, siempre que cumplas el requisito de edad y el destino del dinero.

Qué pasa si no cumples ninguno de los requisitos

Si no reinviertes, no tienes 65 años o el bien vendido no es tu vivienda habitual y no constituyes una renta vitalicia, la ganancia patrimonial tributa según los tramos que hemos visto al principio, sin ninguna reducción. Conviene revisar cada caso con calma antes de firmar la venta, porque a veces un pequeño ajuste en el calendario -esperar unos meses, repartir la reinversión- marca la diferencia entre pagar varios miles de euros o no pagar nada.

También merece la pena recordar que estas exenciones son compatibles entre sí en determinados supuestos, y que la declaración de la venta debe reflejarse igualmente en el IRPF del año en que se produce, aunque el resultado final sea una ganancia exenta.

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Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar la venta en el IRPF aunque la ganancia esté exenta?

Sí. Aunque la ganancia patrimonial quede exenta, debes declarar la operación en tu IRPF del ejercicio correspondiente, indicando qué exención aplicas y los datos de la venta y, en su caso, de la reinversión.

¿La exención por reinversión funciona si compro la nueva vivienda antes de vender la actual?

Sí. El plazo de dos años que marca el artículo 38 de la Ley del IRPF cuenta tanto hacia delante como hacia atrás, es decir, puedes comprar la nueva vivienda antes de vender la anterior, siempre dentro de ese margen de dos años.

Si soy mayor de 65 años pero la vivienda que vendo no es mi residencia habitual, ¿tengo alguna exención?

La exención automática y total solo aplica a la vivienda habitual. Para otros bienes, la vía es constituir una renta vitalicia asegurada con el importe obtenido, dentro de los seis meses siguientes a la venta y con un límite de 240.000 €.

¿Qué pasa si solo reinvierto parte del dinero de la venta en la nueva vivienda?

La exención por reinversión se aplica de forma proporcional a la parte del importe que efectivamente reinviertas. El resto de la ganancia tributará según los tramos generales del IRPF.

Publicado por Sókerim el 02/09/2026.