Gastos de comprar una vivienda: ITP, notaría, registro y más
Comprar una vivienda de segunda mano suele añadir entre un 10% y un 13% de gastos adicionales sobre el precio, mientras que en obra nueva ese porcentaje sube algo más por el IVA y el AJD. La diferencia principal está en el impuesto que se paga: ITP en segunda mano, IVA en obra nueva, y a partir de ahí notaría, registro, gestoría y tasación se comportan de forma parecida en ambos casos.
Por qué no hay una cifra única
Cada compraventa es distinta porque depende de la comunidad autónoma donde esté la vivienda, del precio de compra, de si se pide hipoteca o no, y de si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Aun así, se pueden desglosar los gastos uno por uno para que cada comprador se haga una idea realista antes de firmar nada.
El impuesto: ITP en segunda mano, IVA en obra nueva
El gasto más importante, con diferencia, es el impuesto. Y aquí es donde más se equivocan quienes calculan a ojo.
Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas, así que cada una fija su propio tipo. En términos generales, los tipos aplicados en España se mueven en una banda que va del 6% al 10% sobre el valor de la vivienda, aunque hay comunidades con tipos reducidos para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, viviendas de protección oficial). Como el tipo puede cambiar de un ejercicio a otro, lo más honesto es comprobarlo siempre en la web de la agencia tributaria de la comunidad autónoma correspondiente antes de hacer cualquier cálculo, porque una diferencia de uno o dos puntos porcentuales sobre el precio de una vivienda supone varios miles de euros.
Obra nueva: IVA
Cuando la vivienda es nueva y se compra directamente al promotor, no se paga ITP sino IVA. La Ley del IVA fija un tipo general del 10% para viviendas y del 4% cuando se trata de una vivienda de protección oficial de régimen especial. Este IVA se aplica sobre el precio de compra y, a diferencia del ITP, es el mismo en toda España, sin variaciones autonómicas.
AJD: el impuesto que se olvida en obra nueva
Además del IVA, comprar una vivienda nueva lleva aparejado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura pública de compraventa. También es un tributo cedido, así que su tipo varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 0,5% y el 1,5% sobre el precio de la vivienda. Muchos compradores de obra nueva solo tienen en cuenta el 10% del IVA y se olvidan de este segundo impuesto, que puede suponer otro punto o punto y medio más.
En segunda mano, en cambio, el AJD no se paga como impuesto sobre la compraventa en sí (queda absorbido por el ITP), aunque sí puede aparecer si se formaliza una hipoteca nueva, ya que la escritura de préstamo hipotecario también tributa por AJD en varias comunidades.
Notaría: cuánto cuesta la escritura
El arancel notarial no lo fija cada notario a su gusto: está regulado por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, que establece una tarifa decreciente en función del valor de la escritura. Es decir, cuanto más cara es la vivienda, menor es el porcentaje que representa la minuta notarial, aunque el importe absoluto sea mayor.
En la práctica, para una vivienda de precio medio, la escritura de compraventa suele costar entre 500 y 1.000 euros. Si además se firma una hipoteca, hay que sumar otra escritura independiente para el préstamo, con su propio coste según el mismo arancel. Este gasto es prácticamente idéntico en segunda mano y en obra nueva, porque depende del valor de la escritura, no del tipo de vivienda.
Registro de la propiedad
Inscribir la vivienda a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad también tiene un arancel fijado por norma, en este caso el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, con una estructura de tramos igualmente decreciente. Orientativamente, para una vivienda de precio medio, este trámite suele costar entre 400 y 700 euros. Al igual que la notaría, no distingue entre segunda mano y obra nueva: lo que importa es el valor que se inscribe.
Gestoría: no es obligatoria, pero casi siempre se contrata
A diferencia de los gastos anteriores, la gestoría no tiene un arancel oficial. Sus honorarios son libres y cada gestoría fija su propio precio, orientativamente entre 300 y 500 euros por gestionar los trámites de impuestos, inscripción registral y liquidación ante la administración correspondiente. No es obligatorio contratarla, el propio comprador puede hacer estos trámites, pero en la mayoría de compraventas con hipoteca la entidad financiera exige o recomienda encargarla para asegurarse de que todo se presenta en plazo y sin errores.
Tasación: solo si se pide hipoteca
Si la compra se financia con un préstamo hipotecario, el banco exigirá una tasación oficial del inmueble antes de aprobar la operación. Este gasto suele rondar entre 250 y 450 euros, según la sociedad de tasación y las características de la vivienda. Si se compra al contado, sin financiación, este gasto directamente no existe.
Resumen por tipo de gasto
| Gasto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 6%-10% aprox., según comunidad autónoma | IVA: 10% general, 4% en VPO |
| AJD | No aplica a la compraventa (sí a la hipoteca, si la hay) | 0,5%-1,5% aprox., según comunidad autónoma |
| Notaría | Según arancel, aprox. 500-1.000 euros | Según arancel, aprox. 500-1.000 euros |
| Registro | Según arancel, aprox. 400-700 euros | Según arancel, aprox. 400-700 euros |
| Gestoría | Libre, aprox. 300-500 euros | Libre, aprox. 300-500 euros |
| Tasación | Solo con hipoteca, aprox. 250-450 euros | Solo con hipoteca, aprox. 250-450 euros |
Cómo calcular tu caso concreto
La única forma fiable de saber cuánto vas a pagar es sumar tu caso concreto: el tipo de ITP o IVA de tu comunidad autónoma, el AJD si compras obra nueva, los aranceles de notaría y registro según el precio de tu vivienda, y los honorarios de gestoría y tasación que te presupuesten. No hay una cifra mágica válida para todos, pero sí una estructura clara que se repite siempre: primero el impuesto, después notaría y registro, y por último gestoría y tasación si hay hipoteca de por medio.
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Preguntas frecuentes
¿El ITP se paga siempre igual en toda España?
No. El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas y cada una fija su propio tipo, así que el porcentaje varía según dónde esté la vivienda. Antes de calcular gastos conviene comprobar el tipo vigente en la web de la agencia tributaria de tu comunidad autónoma.
¿Por qué en obra nueva se paga IVA y no ITP?
Porque la primera entrega de una vivienda nueva por parte del promotor está sujeta a IVA, según la Ley del IVA. El ITP se aplica en las transmisiones de viviendas ya existentes, es decir, en segunda mano.
¿La notaría y el registro cuestan lo mismo en segunda mano y obra nueva?
Sí, en la práctica sí, porque ambos aranceles están regulados por Real Decreto y dependen del valor de la escritura, no del tipo de vivienda. La diferencia real de gastos entre segunda mano y obra nueva está en el impuesto, no en notaría ni registro.
¿Es obligatorio pagar tasación si compro sin hipoteca?
No. La tasación solo la exige el banco cuando la compra se financia con un préstamo hipotecario. Si pagas al contado, ese gasto no existe.
Publicado por Sókerim el 19/09/2026.