Comprar sobre plano: avales, plazos y retrasos de la promotora

Desde el 1 de enero de 2016, la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a los promotores a garantizar con aval bancario o seguro de caución todas las cantidades que el comprador entrega a cuenta antes de recibir la vivienda. Si la promotora se retrasa o incumple el contrato, tienes derecho a resolverlo y recuperar tu dinero con intereses.

Comprar una vivienda sobre plano tiene ventajas: precios de salida más bajos, posibilidad de elegir acabados y, si el mercado sube durante la construcción, una plusvalía sin haber movido un dedo. Pero también implica un riesgo que no existe cuando compras algo ya construido: entregas dinero antes de tener nada tangible. Por eso la ley obliga a los promotores a dar garantías concretas. El problema es que muchos compradores no las conocen, no las exigen o no saben cómo reclamarlas cuando algo falla.

Qué dice la ley sobre el dinero que entregas a cuenta

Durante décadas, esta materia se reguló por la Ley 57/1968. Desde el 1 de enero de 2016, la reforma introducida por la Ley 20/2015 trasladó esa regulación a la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). El fondo no cambió: cualquier cantidad que entregues antes de la entrega de llaves, ya sea en concepto de reserva, señal o pagos fraccionados durante la construcción, tiene que estar garantizada.

Las obligaciones del promotor son claras:

• Ingresar todo el dinero recibido en una cuenta especial, separada de cualquier otra cantidad perteneciente al promotor, y dedicada exclusivamente a la construcción de esa promoción.
• Suscribir un aval bancario o un seguro de caución que cubra el cien por cien de las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero devengados hasta el momento de la devolución.
• Entregar al comprador, junto con el contrato, un documento que acredite ese aval o seguro, con los datos de la entidad avalista o aseguradora.

Esto no es un detalle opcional que el promotor pueda ofrecer o no según le convenga. Es una obligación legal. Si en el contrato de compraventa sobre plano no aparece referencia expresa al aval o al seguro, o si te piden dinero en efectivo o en una cuenta que no es la especial de la promoción, hay motivo suficiente para desconfiar y, si procede, para no firmar.

Cómo tiene que ser el aval o el seguro

El aval individual es el más habitual en promociones pequeñas: cada comprador recibe un documento propio, emitido por el banco, que cubre exactamente las cantidades que él ha entregado. En promociones más grandes es frecuente que exista un aval o póliza colectiva que ampara a todos los compradores, y en ese caso el promotor debe entregarte un certificado individual que acredite tu parte.

Es importante revisar que el documento entregado no es una simple carta de intenciones ni un compromiso genérico, sino el aval o certificado real, con número de póliza, entidad emisora y cantidad garantizada. Si tienes dudas sobre su validez, la propia entidad bancaria o aseguradora que aparece en el documento puede confirmarte si ese aval existe y sigue en vigor.

Qué pasa si la promotora se retrasa en la entrega

El contrato de compraventa sobre plano debe fijar una fecha de entrega, o al menos un plazo determinado o determinable. Cuando esa fecha llega y la vivienda no está terminada ni entregada, la ley te da dos caminos:

1. Resolver el contrato: puedes exigir la devolución de todo lo entregado a cuenta, más los intereses legales devengados desde cada pago hasta la devolución efectiva. El promotor está obligado a devolverlo, precisamente porque esas cantidades estaban avaladas o aseguradas.
2. Conceder una prórroga: si confías en que la obra terminará en un plazo razonable y prefieres seguir adelante con la compra, puedes acordar una ampliación del plazo con el promotor.

La clave está en que la decisión es tuya, no del promotor. Muchos compradores aceptan retrasos sucesivos sin más porque nadie les explica que tienen derecho a plantar la resolución del contrato y recuperar el dinero con intereses. Un retraso de unas semanas por causas justificadas es distinto de un retraso de meses o años sin explicación, y el contrato suele fijar qué se considera causa de fuerza mayor y qué no.

Cómo reclamar paso a paso

Si decides resolver el contrato porque la promotora se ha retrasado, conviene actuar de forma ordenada:

• Revisa el contrato de compraventa y localiza la cláusula sobre plazo de entrega y sobre las garantías del aval o seguro.
• Reúne los justificantes de todos los pagos realizados a cuenta, con fechas concretas.
• Envía un requerimiento fehaciente al promotor, por burofax o conducto notarial, comunicando tu voluntad de resolver el contrato y exigiendo la devolución de las cantidades entregadas más los intereses.
• Si el promotor no responde o se niega, dirígete directamente a la entidad avalista o a la aseguradora con el documento de garantía en la mano. Ellas son las obligadas a pagar si el promotor no lo hace, precisamente porque esa es la función del aval.
• Si aun así hay resistencia, la vía judicial está disponible, y en estos casos suele ser recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario, porque los plazos de prescripción y los matices del contrato pueden complicar la reclamación si se dejan pasar los tiempos.

Errores comunes al comprar sobre plano

Vemos con frecuencia los mismos fallos entre compradores que luego tienen problemas para reclamar:

• Firmar el contrato sin comprobar que existe realmente el aval o el seguro, confiando solo en la palabra del comercial.
• Pagar cantidades en efectivo o mediante transferencias a cuentas que no son la cuenta especial de la promoción.
• No guardar los justificantes de cada pago con fecha y concepto claros.
• Dejar pasar mucho tiempo desde el incumplimiento del plazo sin reclamar, lo que puede debilitar la posición del comprador.
• Aceptar prórrogas verbales sin dejar constancia por escrito de los nuevos plazos acordados.

Comprar sobre plano puede ser una buena operación si se hace con las garantías correctas sobre la mesa. La ley está pensada para proteger al comprador, pero esa protección solo funciona si se exige desde el primer contrato y se conocen los pasos a seguir cuando algo no va como estaba previsto.

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Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el promotor no tiene aval ni seguro para las cantidades a cuenta?

Si el promotor no ha constituido el aval o el seguro obligatorio, sigue siendo responsable de devolver las cantidades entregadas más los intereses legales, pero la reclamación se complica porque no hay una entidad tercera que responda directamente. En estos casos conviene acudir cuanto antes a un abogado y valorar también si hubo negligencia por parte del promotor al no cumplir esta obligación legal.

¿Puedo reclamar intereses además de la devolución del dinero?

Sí. La ley reconoce el derecho a que se apliquen los intereses legales del dinero desde el momento de cada pago hasta la devolución efectiva. Este interés se fija cada año y conviene comprobar cuál está vigente en el momento de la reclamación.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar si la promotora se retrasa?

No conviene esperar. Aunque existen plazos de prescripción para reclamar, cuanto antes se envíe el requerimiento fehaciente, más clara queda la posición del comprador y menos margen de duda hay sobre si se aceptó tácitamente el retraso.

¿El aval cubre también los gastos adicionales, como la hipoteca ya solicitada?

No. El aval o seguro cubre exclusivamente las cantidades entregadas al promotor a cuenta del precio de la vivienda, no otros gastos derivados de la operación, como comisiones bancarias o gastos de gestoría, que habría que reclamar por otras vías si procede.

Publicado por Sókerim el 21/09/2026.