Extinción de condominio: cómo pagar menos impuestos al separarte

Cuando una pareja se separa y uno de los dos se queda la vivienda, lo habitual no es firmar una compraventa, sino una extinción de condominio. La diferencia fiscal es relevante: en lugar de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la mayoría de comunidades autónomas se mueve entre el 6% y el 10% del valor del inmueble, se paga Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos que suelen rondar el 0,5%-1,5%. Vamos a explicar cómo funciona, qué requisitos hay que cumplir y dónde suelen equivocarse las parejas que lo hacen sin asesoramiento.

Qué es la extinción de condominio

Cuando dos personas compran una vivienda juntas, se crea lo que en derecho se llama un condominio o comunidad de bienes: ambas son propietarias de un mismo bien, cada una con su porcentaje. La extinción de condominio es el acto jurídico por el que esa comunidad desaparece porque una de las partes se queda con la totalidad del bien, compensando económicamente a la otra.

En una separación o divorcio es la fórmula más habitual para repartir la vivienda habitual: uno de los cónyuges se queda la casa y compensa al otro, bien con dinero, bien asumiendo él solo la hipoteca pendiente, o con ambas cosas a la vez.

Por qué sale más barato que una compraventa entre excónyuges

Si en vez de hacer una extinción de condominio los excónyuges firmasen una compraventa normal (uno vende su 50% al otro), esa operación tributaría por ITP, el mismo impuesto que paga cualquier comprador de una vivienda de segunda mano. En cambio, la extinción de condominio se considera a efectos fiscales una especificación de derechos ya existentes, no una transmisión nueva, y tributa por AJD, cuyo tipo es considerablemente más bajo.

La diferencia no es cosmética. Sobre una vivienda valorada en 200.000 euros, el ITP sobre el 50% que cambia de manos (100.000 euros) puede suponer varios miles de euros, mientras que el AJD sobre ese mismo importe resulta sensiblemente inferior, al aplicarse un tipo mucho más reducido. El ahorro concreto depende del valor del inmueble y de la comunidad autónoma donde esté, porque tanto ITP como AJD son impuestos cedidos y cada comunidad fija sus propios tipos y bonificaciones.

Qué impuestos entran en juego realmente

Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Es el impuesto que grava la escritura notarial de extinción de condominio. Se calcula sobre el valor de la parte que se adjudica el cónyuge que se queda la vivienda, no sobre el valor total del inmueble. El tipo exacto depende de la comunidad autónoma, por lo que conviene consultarlo antes de firmar, porque puede variar la cuenta final de forma apreciable.

Plusvalía municipal

Este impuesto municipal, que grava el incremento del valor del suelo urbano, no suele aplicarse en una extinción de condominio cuando el bien es indivisible y se adjudica por su valor proporcional sin exceso de adjudicación. El Tribunal Supremo se ha pronunciado en varias ocasiones aclarando que, en estos casos, no existe una transmisión a efectos de este impuesto. Conviene revisar cada caso con el ayuntamiento correspondiente, porque la aplicación práctica puede diferir según el municipio.

IRPF: la ganancia patrimonial

Aquí hay un matiz importante que mucha gente desconoce. Si la extinción de condominio se hace sin excesos de adjudicación (es decir, cada uno recibe lo que le corresponde por su porcentaje, compensado en dinero), no se genera ganancia patrimonial en el IRPF para quien se va. Si en cambio uno recibe más de lo que le toca sin compensación adecuada, Hacienda puede entender que hay una donación o una ganancia patrimonial sujeta a tributación. De ahí la importancia de hacer bien la tasación y el reparto.

Requisitos para que Hacienda no lo recalifique como compraventa

No basta con llamarlo extinción de condominio en la escritura. Para que Hacienda respete esta figura y no la trate como una compraventa encubierta, conviene cumplir varias condiciones:

• Que el bien sea indivisible o que dividirlo desmerezca mucho su valor, lo cual es evidente en una vivienda.
• Que la compensación al otro cónyuge sea económicamente equivalente a su parte, según una tasación o valoración razonable.
• Que se extinga toda la comunidad, no una parte, y que no se mantenga ningún tipo de copropiedad disimulada.
• Que la operación se formalice en escritura pública ante notario, con inscripción posterior en el Registro de la Propiedad.

Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, también hay que gestionar con el banco la subrogación o liberación del cónyuge que sale, porque frente a la entidad financiera ambos siguen siendo deudores solidarios mientras no se firme la novación correspondiente, aunque en la escritura de extinción de condominio uno deje de ser propietario.

Cómo se calcula lo que paga el cónyuge que se queda la casa

El proceso habitual pasa por estos pasos:

1. Tasar la vivienda con un informe de valoración actualizado, idealmente de una entidad homologada o de un profesional inmobiliario con datos de mercado contrastados.
2. Restar la hipoteca pendiente, si la hay, para calcular el valor neto del patrimonio a repartir.
3. Calcular la mitad (o el porcentaje que corresponda) de ese valor neto, que es lo que el cónyuge que se queda la vivienda debe compensar al otro.
4. Decidir cómo se paga esa compensación: en efectivo, asumiendo deudas, con otros bienes o combinando varias fórmulas.
5. Firmar la escritura de extinción de condominio ante notario y liquidar el AJD correspondiente en el plazo establecido por la comunidad autónoma.

Es recomendable que esta valoración se haga con rigor porque, si la compensación pactada se aleja mucho del valor real de mercado, Hacienda puede cuestionar la operación y reclasificarla, perdiendo así la ventaja fiscal que se buscaba.

Un apunte sobre el momento de hacerlo

Muchas parejas esperan a que el divorcio esté formalizado para hacer la extinción de condominio, pero también puede hacerse antes, durante el proceso de separación, o incluso dentro del propio convenio regulador si así lo prevé el juzgado. Lo importante es que quede documentado correctamente y que se liquiden los impuestos correspondientes dentro de los plazos legales para evitar recargos.

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Preguntas frecuentes

¿La extinción de condominio siempre sale más barata que una compraventa?

En la gran mayoría de los casos sí, porque tributa por AJD en lugar de por ITP, y el tipo de AJD suele ser bastante más bajo. Aun así, el ahorro exacto depende del valor de la vivienda y de la comunidad autónoma donde esté, así que conviene calcularlo con datos reales antes de firmar.

¿Hay que pagar plusvalía municipal al hacer una extinción de condominio?

Normalmente no, si el reparto se hace sin excesos de adjudicación y el bien se considera indivisible, como suele ocurrir con una vivienda. El Tribunal Supremo ha respaldado este criterio en varias sentencias, aunque la aplicación concreta puede variar según el ayuntamiento, así que es recomendable consultarlo antes.

¿Qué pasa con la hipoteca si uno de los dos se queda la vivienda?

La escritura de extinción de condominio cambia la propiedad, pero no afecta automáticamente al préstamo hipotecario. Hay que negociar con el banco una novación o subrogación para que solo quien se queda la vivienda siga como deudor, porque de lo contrario el otro sigue respondiendo frente a la entidad aunque ya no sea propietario.

¿Puede Hacienda considerar que en realidad es una compraventa disfrazada?

Sí, si la compensación económica no se ajusta al valor real de la parte que se transmite o si se mantienen restos de copropiedad. Por eso es importante partir de una tasación seria y documentar bien toda la operación ante notario.

Publicado por Sókerim el 17/10/2026.