Vivienda habitual o segunda residencia: así cambia el IRPF al vender

La diferencia fiscal es clara: si vendes tu vivienda habitual puedes quedar exento de tributar por la ganancia si reinviertes en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, o si eres mayor de 65 años, según recoge el artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF. Si vendes una segunda residencia, esa ganancia tributa siempre entre el 19% y el 28% en la base del ahorro, salvo que, teniendo más de 65 años, la destines a una renta vitalicia con un límite de 240.000 euros.

No es lo mismo vender el piso donde vives que el apartamento de la playa

Cuando vendemos una vivienda obtenemos, casi siempre, una ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que pagamos por ella (más gastos e impuestos de la compra) y lo que recibimos ahora. Esa ganancia tributa en el IRPF. Hasta aquí, da igual si hablamos de tu casa de toda la vida o de un piso que comprasteis para alquilar o para pasar los veranos. Lo que cambia, y mucho, son las exenciones que la ley permite aplicar. Y ahí está la clave de todo.

Hacienda solo reconoce beneficios fiscales especiales cuando la vivienda vendida es la habitual, entendiendo por tal la que se ha habitado de forma efectiva y permanente. Una segunda residencia, por definición, no cumple ese requisito, así que queda fuera de la mayoría de exenciones.

Cómo tributa la ganancia en el IRPF, en ambos casos

La ganancia patrimonial generada por la venta de un inmueble se integra en la base imponible del ahorro y tributa según la escala vigente desde 2023 (artículo 66 de la Ley 35/2006 del IRPF):

Esta escala se aplica igual, sea vivienda habitual o segunda residencia. La diferencia no está en el tipo, sino en si existe alguna exención que te permita no tributar por esa ganancia, total o parcialmente.

La exención por reinversión, solo para vivienda habitual

El artículo 38 de la Ley del IRPF, desarrollado en el artículo 41 del Reglamento (Real Decreto 439/2007), recoge que la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual queda exenta de tributación si el importe se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años, antes o después de la venta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional a esa cantidad.

Esta exención no existe para una segunda residencia. Si vendes un apartamento de vacaciones y compras otro con el dinero, no hay ningún beneficio fiscal por ese hecho. La ganancia tributa igualmente según la escala del ahorro que hemos visto antes.

Mayores de 65 años: la exención más generosa

El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF establece que las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual no tributan por la ganancia obtenida, sin necesidad de reinvertir en nada. Es una exención total y automática, siempre que se cumpla el requisito de que sea, efectivamente, su vivienda habitual.

Para una segunda residencia, esta exención directa no aplica. Pero el artículo 38.3 de la misma ley abre otra puerta: cualquier persona mayor de 65 años que venda un inmueble, sea vivienda habitual o no, puede quedar exenta si destina el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada, en un plazo máximo de seis meses, con un límite de 240.000 euros. Es decir, el mecanismo existe también para segundas residencias, pero exige un paso adicional: contratar esa renta vitalicia, algo que no todo el mundo quiere o puede hacer.

Qué considera Hacienda vivienda habitual

No basta con decir que una vivienda es la habitual. El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF fija los requisitos: que se haya habitado de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses desde la compra o el fin de las obras, y que se haya residido en ella de forma continuada durante al menos tres años, salvo circunstancias que obliguen a un cambio de domicilio, como una separación matrimonial, un traslado laboral o la obtención del primer empleo.

Esto importa porque, si Hacienda considera que una vivienda no cumplía estos requisitos en el momento de la venta, puede denegar la exención aplicada y reclamar el pago del impuesto correspondiente, con los recargos que procedan. Conviene tener documentado el empadronamiento y, si hace falta, otras pruebas de residencia efectiva, como consumos de suministros.

Segunda residencia: pocas opciones, salvo la edad

Si vendemos un piso que hemos tenido alquilado, una casa de fin de semana o cualquier inmueble que no sea nuestra residencia habitual, el panorama fiscal es más sencillo de explicar porque hay menos opciones: la ganancia tributa siempre, con la única salida posible de la renta vitalicia para mayores de 65 años que hemos descrito antes. No existe exención por reinversión en otra vivienda, sea habitual o no.

Esto hace que, en términos fiscales, vender una segunda residencia suela salir más caro que vender la vivienda en la que realmente vivimos, sobre todo si llevamos muchos años de revalorización y la ganancia es alta.

La plusvalía municipal, un impuesto aparte que no distingue usos

Conviene no confundir el IRPF con la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU). Este impuesto lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble y se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo, no sobre el beneficio real de la venta. Se aplica igual tanto si vendes tu vivienda habitual como si vendes una segunda residencia; el uso del inmueble no influye en este impuesto, solo en el IRPF.

Lo que conviene revisar antes de firmar la venta

• Si la vivienda que vendes es tu residencia habitual, comprueba si cumples los tres años de residencia efectiva que exige Hacienda.
• Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, no necesitas reinvertir en nada para quedar exento.
• Si vendes una segunda residencia y tienes más de 65 años, valora si te interesa la renta vitalicia, con el límite de 240.000 euros y el plazo de seis meses para contratarla.
• Guarda las facturas de compra, de reformas y de gastos asociados a la venta: reducen la ganancia patrimonial sobre la que se calcula el impuesto.

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Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si vendo mi vivienda habitual y tardo más de dos años en comprar otra?

Si superas el plazo de dos años que marca el artículo 38 de la Ley del IRPF para reinvertir el importe, pierdes el derecho a la exención por reinversión y tendrás que tributar por la ganancia obtenida, con los intereses de demora correspondientes si ya la habías declarado exenta.

¿La exención por mayores de 65 años se aplica solo a la vivienda habitual?

La exención automática y total del artículo 33.4.b sí es exclusiva de la vivienda habitual. Para otros inmuebles, como una segunda residencia, la única vía de exención para mayores de 65 años es reinvertir en una renta vitalicia asegurada, con el límite de 240.000 euros.

Si alquilé mi vivienda habitual antes de venderla, ¿pierdo la exención?

Puede afectar, porque Hacienda exige residencia efectiva y continuada. Si el alquiler rompe esa continuidad y no responde a una de las circunstancias que la ley admite como excepción, el inmueble podría dejar de considerarse vivienda habitual a efectos fiscales.

¿La plusvalía municipal también distingue entre vivienda habitual y segunda residencia?

No. La plusvalía municipal se calcula sobre el incremento del valor del suelo según el ayuntamiento y se aplica igual, sea la vivienda que vendas tu residencia habitual o una segunda residencia.

Publicado por Sókerim el 26/10/2026.