Retracto entre copropietarios: cuándo un hermano compra al otro

El derecho de retracto entre comuneros, recogido en el artículo 1522 del Código Civil de 1889, permite a un hermano copropietario comprar la parte que otro vende a un extraño, en las mismas condiciones pactadas y con un plazo de solo nueve días desde que se entera de la venta. Si la venta es entre los propios hermanos, este derecho no entra en juego: solo protege frente a la entrada de un tercero ajeno a la familia.

Qué es el proindiviso entre hermanos

Es muy habitual que una vivienda acabe en proindiviso tras una herencia. Los hermanos heredan la casa de los padres a partes iguales y, mientras no la vendan o se la adjudiquen entre ellos, son copropietarios de toda la finca, no de una parte física concreta. Cada uno tiene una cuota ideal sobre el total.

Esta situación suele funcionar mal con el tiempo. Uno quiere vender, otro quiere quedarse la casa, un tercero no responde a las llamadas. Ahí es donde entra el retracto: una herramienta para evitar que un extraño se cuele en una comunidad familiar sin que los demás puedan hacer nada.

Qué dice el Código Civil sobre el retracto de comuneros

El artículo 1522 del Código Civil establece que el copropietario de una cosa común puede usar el retracto en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Es decir: si un hermano decide vender su cuota a una persona ajena a la familia, los demás hermanos tienen derecho a quedarse esa parte, pagando lo mismo que iba a pagar el comprador extraño y en las mismas condiciones del contrato.

El objetivo de la ley no es proteger a la familia por sentimentalismo, sino evitar comunidades de propietarios forzosas entre personas que no se eligieron como socios. Si varios hermanos son copropietarios, la ley prefiere que la casa siga en manos de esos mismos copropietarios antes que entre un desconocido a formar parte de la comunidad.

Cuándo NO se puede ejercer el retracto

Aquí está el matiz que más confusión genera. Si un hermano vende su parte a otro hermano, no hay retracto posible, porque el comprador ya es comunero. El derecho de retracto solo protege frente a terceros ajenos a la copropiedad. Entre hermanos copropietarios, la venta de una cuota a otro hermano es una compraventa normal, sujeta a las reglas generales, sin plazos especiales de nueve días ni necesidad de igualar condiciones de nadie.

Tampoco hay retracto si todos los comuneros están de acuerdo en vender a un tercero, porque el derecho de retracto es individual y renunciable: si el hermano que se queda fuera no se opone o directamente consiente la venta, no hay nada que reclamar después.

El plazo de nueve días: breve y que corre rápido

El artículo 1524 del Código Civil fija un plazo muy corto para ejercer este derecho: nueve días contados desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o, si no se inscribe, desde que el comunero que quiere retraer tuvo conocimiento de la venta. Es un plazo de caducidad, no de prescripción, lo que significa que no se puede interrumpir ni reiniciar: pasados los nueve días, el derecho se extingue sin más.

Por eso la ley exige que el hermano vendedor notifique la venta a los demás comuneros antes o al tiempo de formalizarla. Si no lo hace, el plazo de nueve días empezará a contar desde que el otro hermano se entere por cualquier vía, lo que en la práctica puede alargar la inseguridad jurídica de la operación mucho más allá de esos nueve días.

Cómo se ejerce en la práctica

Quien quiere retraer debe manifestar su voluntad de forma clara, normalmente mediante un requerimiento notarial o un burofax, y poner a disposición del vendedor el precio y las condiciones que este pactó con el tercero. No vale decir «quiero quedarme la parte»: hay que igualar exactamente lo que el extraño iba a pagar, incluidos gastos de la operación si así se pactaron.

Si el vendedor no acepta o se niega a reconocer el derecho, el hermano retrayente puede acudir a los tribunales para que se declare su derecho y se le reconozca la titularidad de esa cuota, consignando el precio correspondiente.

Retracto de coherederos: otro supuesto distinto

Cuando la vivienda todavía no se ha repartido y sigue formando parte de una herencia sin dividir, entra en juego otro derecho distinto: el retracto de coherederos del artículo 1067 del Código Civil. Si un heredero vende su derecho hereditario (no un bien concreto, sino su cuota sobre toda la herencia) a un extraño antes de la partición, los demás coherederos pueden subrogarse en su lugar pagando el mismo precio. El plazo aquí es de un mes desde que se les notifica la venta.

La diferencia con el retracto de comuneros es sutil pero importante: uno opera sobre un bien concreto ya individualizado en una comunidad, el otro sobre el conjunto de derechos hereditarios antes de que se sepa qué bien le va a tocar a cada uno.

La alternativa que suele interesar más: la extinción de condominio

Cuando lo que se busca es que un hermano se quede con toda la vivienda y los demás cobren su parte, no hace falta forzar una venta a un tercero para activar el retracto. Existe una vía más directa y, fiscalmente, más eficiente: la extinción de condominio, también llamada disolución de comunidad.

En este proceso, el hermano que se queda la casa compensa económicamente a los demás y pasa a ser el único propietario. A diferencia de una compraventa entre hermanos, que tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la mayoría de comunidades autónomas, la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo suele ser notablemente más bajo. Esta diferencia de tributación es el motivo por el que, en la práctica, casi siempre resulta más razonable acordar una extinción de condominio entre hermanos que forzar los plazos y requisitos del retracto legal.

Qué conviene hacer si estáis en esta situación

Lo primero es aclarar si la vivienda procede de una herencia ya repartida (proindiviso ordinario) o de una herencia pendiente de partición (comunidad hereditaria), porque el derecho aplicable no es el mismo. Lo segundo es hablar claro entre hermanos antes de que alguien firme nada con un tercero: notificar la intención de vender evita sorpresas, plazos de caducidad corriendo sin que nadie se entere y, en el peor de los casos, pleitos.

Si el objetivo final es que uno se quede la vivienda y los demás cobren su parte, casi siempre compensa estudiar la extinción de condominio con un notario antes de plantear una venta externa que obligue a activar el retracto.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo usar el retracto si mi hermano me vende su parte a mí directamente?

No hace falta. El retracto existe para que los comuneros puedan evitar que entre un extraño en la comunidad. Si el comprador ya es otro hermano copropietario, la operación es una compraventa normal entre comuneros, sin los plazos especiales del artículo 1522 del Código Civil.

¿Qué pasa si mi hermano vende su parte a un tercero sin avisarme?

El plazo de nueve días para ejercer el retracto, previsto en el artículo 1524 del Código Civil, empieza a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que tengas conocimiento efectivo de la venta por otra vía, así que conviene actuar en cuanto te enteres.

¿Es lo mismo el retracto de comuneros que el retracto de coherederos?

No. El retracto de comuneros (artículo 1522 CC) se aplica a un bien ya individualizado en copropiedad. El retracto de coherederos (artículo 1067 CC) se aplica cuando se vende un derecho hereditario antes de repartir la herencia, y su plazo es de un mes en vez de nueve días.

¿Por qué suele recomendarse la extinción de condominio en vez del retracto?

Porque si el objetivo es que un hermano se quede la vivienda completa, la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados, con un tipo generalmente más bajo que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava una compraventa entre hermanos.

Publicado por Sókerim el 26/10/2026.