27/10/2026

Impuesto del 100% a extranjeros: qué pagarías hoy

Hoy, 27 de octubre de 2026, el llamado impuesto del 100% a compradores extracomunitarios sigue siendo una propuesta sin aprobar por el Congreso. Un comprador no comunitario paga exactamente lo mismo que cualquier otro: el ITP regional, que va del 4% en el País Vasco al 13% en Cataluña para vivienda de lujo, o el IVA del 10% si compra obra nueva. En este artículo separamos lo que es ley de lo que todavía es un borrador, y ponemos cifras encima de la mesa.

De dónde viene esta medida

El origen está en el 13 de enero de 2025, cuando el presidente Pedro Sánchez anunció un paquete de doce medidas para abordar la crisis de la vivienda. Una de ellas era un nuevo impuesto estatal, formalmente llamado Impuesto Estatal Complementario sobre Transmisiones Patrimoniales, dirigido a compradores no residentes y no comunitarios. Según recoge The Local (19 de octubre de 2026), en la práctica esta medida duplicaría el coste de comprar una vivienda de segunda mano para el comprador afectado. De ahí viene el apodo de «impuesto del 100%».

Qué dice la ley hoy, y qué no dice

Aquí viene lo importante: no existe ninguna norma aprobada por el Congreso que obligue a duplicar la carga fiscal de una operación inmobiliaria por el hecho de ser extranjero. Así lo confirmaba Infobae el 8 de abril de 2026. Es una propuesta política, no una ley.

El recorrido parlamentario lo explica bien Reuters: el gobierno presentó el anteproyecto el 22 de mayo de 2025, y el 27 de marzo de 2026, más de diez meses después, el proyecto todavía no se había debatido en el Congreso. Una fuente gubernamental reconocía a la agencia que los nuevos impuestos son de los asuntos más difíciles de sacar adelante en el parlamento actual.

La última novedad, a principios de octubre de 2026, es que Sánchez anunció dos nuevos decretos de vivienda tras el rechazo del Congreso a proyectos similares la semana anterior. Con el Parlamento disuelto, será ahora la Diputación Permanente quien decida si estos proyectos reformulados salen adelante o no. Es decir: seguimos sin fecha, sin votación y sin ley.

Qué pagas de verdad si compras una vivienda en España siendo extranjero no comunitario

Mientras no haya ley, la fiscalidad de un comprador extracomunitario es idéntica a la de cualquier residente o comunitario. Lo que paga depende del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma donde está situada, no de la nacionalidad del comprador.

Tipo de operación	Impuesto que se aplica	Ejemplo de tipo
Vivienda de segunda mano	ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), regional	Entre el 4% (País Vasco) y el 13% (Cataluña, en inmuebles de lujo); 6% en Madrid
Vivienda nueva (obra nueva)	IVA + AJD	IVA del 10%, más AJD según la comunidad

Según datos de Lextax/Rankia referidos a 2026, el ITP varía bastante entre comunidades, con cambios relevantes recientes en la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Aragón. Es decir, un extranjero no comunitario que compra un piso de segunda mano en Madrid paga el mismo 6% que paga un español que compra el piso de al lado. No hay recargo alguno por nacionalidad, hoy por hoy.

Cómo funcionaría el recargo si algún día se aprueba

Conviene conocer el borrador, aunque no esté en vigor, porque es la referencia que se sigue discutiendo. Según el texto presentado, el nuevo gravamen se sumaría al ITP regional existente, no lo sustituiría. Y tendría límites claros:

Solo afectaría a compraventas de vivienda de segunda mano.
Solo se aplicaría a compradores no comunitarios y no residentes.
Quedarían fuera las operaciones gravadas con IVA, es decir, la vivienda nueva.

En la práctica, esto significa que un comprador extracomunitario que opte por obra nueva no se vería afectado por esta propuesta, ni ahora ni si llegara a aprobarse en el futuro.

Las dudas legales que acompañan al proyecto

No es un asunto que se vaya a resolver solo en el Congreso. Un abogado consultado advierte de que un gravamen del 100% sobre el valor de referencia plantea dudas de constitucionalidad: podría considerarse confiscatorio, en contravención del artículo 31 de la Constitución Española, y podría vulnerar normas europeas sobre libre circulación de capitales, actuando en la práctica como un arancel inmobiliario. Por su parte, el Consejo General de Economistas de España calificó el impuesto de «locura» y no descartó que, de aprobarse, acabe en los tribunales (El Nacional, 2025). Esto añade otra capa de incertidumbre: aunque se aprobara en el Congreso, su aplicación real podría quedar bloqueada por recursos judiciales.

¿A cuánta gente afectaría realmente?

Aquí está el dato que pocas veces se cuenta: según el Colegio de Registradores, solo el 3% de las operaciones de compraventa en España las realizan extracomunitarios no residentes. En 2023, estos compradores adquirieron alrededor de 27.000 viviendas en todo el país, una cifra que el propio Sánchez citó en enero de 2025 (swissinfo.ch, 20 de enero de 2025). Es un mercado minoritario, aunque muy visible en zonas concretas como la Costa del Sol, Alicante o Baleares, donde su peso relativo es mucho mayor que la media nacional.

Qué conviene tener claro hoy

Si estás comprando o vendiendo a un comprador extracomunitario en este momento, la situación fiscal es sencilla de explicar: se paga el ITP que corresponda según la comunidad autónoma, o el IVA del 10% si es obra nueva, exactamente igual que a cualquier otro comprador. El recargo adicional del 100% no existe en la práctica, no tiene fecha de entrada en vigor y, si algún día llega, probablemente lo hará con matices, exenciones y, con bastante seguridad, con recursos legales de por medio.

Conviene seguir la actualidad parlamentaria si este asunto te afecta directamente, pero tomar decisiones hoy basándose en un impuesto que no existe no tiene mucho sentido. Lo que sí existe, y conviene calcular bien antes de firmar, es el ITP o el IVA real de cada comunidad, que puede variar varios puntos porcentuales y marcar una diferencia importante en el precio final de la operación.

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Preguntas frecuentes

¿Está en vigor el impuesto del 100% a extranjeros no comunitarios?

No. A fecha de 27 de octubre de 2026 es una propuesta que no se ha debatido ni votado en el Congreso, según confirman Infobae (8 de abril de 2026) y Reuters (27 de marzo de 2026).

Si compro una vivienda de segunda mano siendo extranjero no comunitario, ¿qué pago hoy?

Exactamente el mismo ITP regional que pagaría cualquier otro comprador, con tipos que van del 4% en el País Vasco al 13% en Cataluña para inmuebles de lujo, y el 6% en Madrid, según datos de Lextax/Rankia de 2026.

¿La vivienda nueva quedaría afectada si el impuesto se aprueba?

No. Según el borrador presentado, las operaciones gravadas con IVA, como la obra nueva, quedarían fuera del recargo. Solo se aplicaría a vivienda de segunda mano.

¿Cuántos compradores extracomunitarios hay realmente en España?

Según el Colegio de Registradores, solo el 3% de las compraventas las realizan extracomunitarios no residentes. En 2023 fueron unas 27.000 viviendas, según cifras citadas por el propio Pedro Sánchez en enero de 2025.

Fuentes

Publicado por Sókerim el 27/10/2026.