Vender un piso con inquilino: ¿puede ejercer tanteo y retracto?

Sí, el inquilino puede tener derecho de tanteo y retracto si el contrato se firmó antes del 6 de marzo de 2019 o si no se pactó su renuncia expresa, según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si se excluyó ese derecho en el contrato, cosa habitual desde la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, el propietario puede vender sin ofrecer antes el piso al inquilino.

Qué es el derecho de adquisición preferente

Cuando alquilas un piso y luego decides venderlo, no siempre puedes hacerlo directamente con el comprador que llame a tu puerta. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 25, reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que ocupa. Esto significa, en la práctica, que antes de vender a un tercero tienes que darle la oportunidad de comprar él mismo, en las mismas condiciones que ofrecerías a cualquier otro comprador.

Este derecho tiene dos caras: el tanteo y el retracto. Son complementarios, pero actúan en momentos distintos del proceso.

Tanteo y retracto: la diferencia

El tanteo se ejerce antes de la venta. Si decides vender, tienes que notificar al inquilino por escrito el precio y las condiciones exactas de la operación. A partir de ahí, dispone de 30 días naturales para decidir si quiere comprar él en esas mismas condiciones. Si dice que sí, la venta se cierra con él y el comprador original se queda sin piso.

El retracto entra en juego cuando la venta ya se ha hecho sin cumplir correctamente con la notificación previa, o notificando datos distintos a los reales. En ese caso, el inquilino puede anular la venta y quedarse él con la vivienda, pagando el mismo precio que pagó el comprador, también en un plazo de 30 días naturales desde que tiene constancia fehaciente de la operación, por ejemplo mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Dicho de otra forma: si no se avisa bien al inquilino, la venta queda en riesgo durante ese mes, aunque ya esté firmada ante notario.

¿Se puede excluir este derecho? La reforma de 2019

Aquí está el matiz que cambia todo. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, modificó la LAU y permitió que propietario e inquilino pacten en el contrato de arrendamiento la renuncia al derecho de adquisición preferente, siempre que quede expresamente recogida esa renuncia en el documento.

Por tanto, lo primero que hay que mirar es la fecha y el contenido del contrato de alquiler:

• Si el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019 (fecha de entrada en vigor del RDL 7/2019) y recoge expresamente la renuncia al tanteo y retracto, el propietario puede vender sin ofrecer antes el piso al inquilino.
• Si el contrato es anterior a esa fecha, o es posterior pero no incluye esa renuncia expresa, el inquilino conserva su derecho y hay que notificarle la venta antes de firmarla.

También hay una excepción relevante: cuando se vende la vivienda arrendada junto con el resto de pisos o locales de un mismo edificio, como una operación conjunta, no existe derecho de adquisición preferente para el inquilino de cada vivienda individual, según recoge el propio artículo 25 de la LAU.

Cómo afecta a la venta en la práctica

Más allá del papeleo legal, vender un piso con inquilino dentro cambia el tipo de comprador al que te diriges. La mayoría de personas que buscan vivienda habitual descartan directamente un piso ocupado, porque no pueden entrar a vivir hasta que termine el contrato de alquiler o se produzca una entrega voluntaria. Esto reduce de forma notable el número de interesados.

Quien sí suele comprar este tipo de vivienda es el inversor: alguien que busca rentabilidad por alquiler y que valora precisamente que el piso ya esté generando ingresos desde el primer día. Para este perfil de comprador, un inquilino solvente y con buen historial de pago puede incluso ser un argumento a favor.

El proceso paso a paso si el inquilino tiene derecho de tanteo

1. Fijas el precio y las condiciones reales de la venta con el comprador interesado, aunque sea de forma provisional.
2. Notificas de forma fehaciente al inquilino esas condiciones, normalmente mediante burofax, para que quede constancia de fecha y contenido.
3. El inquilino tiene 30 días naturales para decidir si ejerce su derecho y compra él en esas condiciones.
4. Si no contesta o renuncia expresamente, puedes seguir adelante con la venta al comprador original.
5. Si hay cambios posteriores en el precio o las condiciones pactadas, hay que volver a notificar, porque de lo contrario se abre la puerta al retracto.

Cómo afecta al precio de venta

El derecho de adquisición preferente no fija un precio distinto: el inquilino, si decide comprar, lo hace en las mismas condiciones que el comprador original. El impacto en el precio viene por otro lado, por la propia situación del piso ocupado.

Al reducirse la demanda a compradores inversores, suele negociarse a la baja respecto a un piso similar libre de inquilinos. La cuantía concreta de ese ajuste depende de factores como la renta que paga el inquilino, el tiempo que quede de contrato y la seguridad de cobro, por lo que no existe un porcentaje único aplicable a todos los casos. Lo que sí es constante es que el proceso de venta suele alargarse más, porque hay que esperar el plazo de tanteo y, en muchos casos, explicar al comprador cómo funciona la situación del arrendamiento antes de cerrar la operación.

Qué pasa si vendemos sin notificar correctamente

Si se vende sin cumplir con la notificación previa, o si las condiciones comunicadas al inquilino no coinciden con las reales, el inquilino puede ejercer el retracto y quedarse con la vivienda, abonando el precio que pagó el comprador. Esto puede suponer deshacer una venta ya firmada y escriturada, con los gastos y la incertidumbre que eso conlleva para ambas partes. Por eso conviene revisar bien el contrato de alquiler antes de poner el piso en venta, y hacerlo con asesoramiento, para evitar sorpresas que compliquen o retrasen el cierre de la operación.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi piso aunque tenga inquilino dentro?

Sí, la ley permite vender una vivienda arrendada. Lo que cambia es que, según el contrato, puede que tengas que ofrecérsela antes al inquilino por el derecho de tanteo, salvo que se haya pactado su renuncia.

¿El inquilino puede comprar el piso más barato que el comprador final?

No. Si ejerce el tanteo o el retracto, compra en las mismas condiciones de precio y pago que se habían pactado con el comprador original, ni más barato ni más caro.

¿Qué pasa si el contrato de alquiler no dice nada sobre el tanteo y retracto?

Si no se recogió expresamente la renuncia a este derecho, se entiende que el inquilino lo conserva, de acuerdo con el artículo 25 de la LAU, y hay que notificarle la venta antes de firmarla.

¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para decidir si compra?

Dispone de 30 días naturales desde que recibe la notificación fehaciente con el precio y las condiciones de la venta para ejercer el tanteo.

Publicado por Sókerim el 31/10/2026.