Comprar en subasta judicial: cómo funciona y qué riesgos hay

Comprar en subasta judicial puede salir bien, pero exige entender el proceso completo antes de depositar el 5% del valor de tasación que exige la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 647) para poder pujar. La diferencia entre un chollo y un problema serio está casi siempre en lo que no aparece en el pliego: cargas previas, ocupantes o gastos de posesión que asumimos nosotros, no el juzgado.

Qué es exactamente una subasta judicial

Una subasta judicial es la forma en la que un juzgado vende un inmueble para cobrar una deuda: puede venir de una ejecución hipotecaria, de un procedimiento de embargo por deudas de otro tipo, o de un concurso de acreedores. El propietario original deja de decidir y el bien pasa a venderse al mejor postor, siguiendo el procedimiento que marcan los artículos 655 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Desde 2015, todas las subastas judiciales se celebran de forma electrónica a través del Portal de Subastas gestionado por la Agencia Estatal del BOE, tal y como estableció el Real Decreto 1011/2015. Antes había que acudir físicamente al juzgado; ahora se puja online, desde casa, dentro del plazo que marca cada subasta.

El pliego de condiciones: lo primero que hay que leer

Antes de pujar existe un documento clave, el pliego o el edicto de la subasta, donde figura el valor de tasación, las cargas que constan inscritas en el Registro de la Propiedad y si el inmueble está ocupado. Aquí empieza el primer problema: la información suele ser escueta y, en muchos casos, incompleta o desactualizada.

Lo razonable, antes de depositar un solo euro, es pedir una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y revisar el certificado de cargas que acompaña al expediente judicial. No hacerlo es la causa más habitual de sorpresas desagradables después de la adjudicación.

Cómo funciona el proceso, paso a paso

1. Se publica la subasta en el Portal del BOE, con el valor de tasación y la duración, que suele ser de veinte días naturales.
2. Para poder pujar hay que consignar un depósito del 5% del valor de tasación del bien, según marca el artículo 647 de la LEC.
3. Durante el plazo abierto se presentan las pujas de forma electrónica.
4. Al cierre, se comunica la mejor postura y se dicta el decreto de adjudicación.
5. El adjudicatario debe pagar el resto del precio en el plazo que fije el juzgado, habitualmente unas semanas después de la adjudicación, según el artículo 670 de la LEC.
6. Solo tras el pago completo y el decreto firme se puede solicitar la inscripción registral y, si hace falta, el lanzamiento de quien ocupe la vivienda.

Entre pujar y tener las llaves en la mano pueden pasar meses. Eso hay que tenerlo en la cabeza desde el principio, porque durante ese tiempo el dinero del depósito está inmovilizado y no podemos disponer del inmueble.

Los costes ocultos que nadie cuenta

El precio de adjudicación no es lo que acabamos pagando. Hay una lista de gastos y riesgos económicos que se suman después, y que rara vez se explican con claridad antes de pujar.

Cargas anteriores no canceladas

Si la subasta procede de una ejecución hipotecaria, la hipoteca que ejecuta el banco se cancela con la adjudicación. Pero si existían otras cargas anteriores a esa hipoteca (otra hipoteca previa, un embargo con mejor rango), esas cargas pueden seguir vivas y las asume quien compra. Por eso la nota simple actualizada no es un trámite opcional, es la única forma de saber qué estamos comprando de verdad.

Deudas de comunidad e IBI

La Ley de Propiedad Horizontal limita la responsabilidad del nuevo propietario por deudas de comunidad a la parte vencida del año en curso y los tres anteriores, pero esa cantidad hay que pagarla igualmente para poder inscribir la vivienda sin problemas prácticos con la comunidad. El IBI pendiente también puede generar reclamaciones del ayuntamiento.

Ocupantes y lanzamiento

Que el pliego diga que la vivienda está libre de ocupantes no siempre se corresponde con la realidad el día que se intenta tomar posesión. Si hay alguien dentro, ya sea el antiguo propietario, un inquilino con contrato anterior a la ejecución o un okupa, hace falta pedir el lanzamiento judicial, un trámite que añade tiempo, un procurador y, en muchos casos, meses de espera hasta que se ejecuta materialmente.

Impuestos y gastos de formalización

La adjudicación en subasta no exime de impuestos: según el caso, tocará liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA, además de los gastos de notaría y registro para elevar a escritura pública el decreto de adjudicación e inscribirlo. Estos gastos se calculan igual que en cualquier compraventa, sobre el valor de adjudicación.

El estado real de la vivienda

En la mayoría de subastas no es posible visitar el interior antes de pujar. Compramos, literalmente, a ciegas respecto al estado de instalaciones, humedades o reformas pendientes. Ese margen de incertidumbre hay que reservarlo en el presupuesto, porque no hay vuelta atrás una vez adjudicado el bien.

Riesgos que van más allá del dinero

Si pujamos y ganamos, pero no consignamos el resto del precio en el plazo fijado por el juzgado, perdemos el depósito del 5% y la adjudicación puede pasar al siguiente mejor postor. No hay margen para pedir una hipoteca con calma después de ganar la subasta: hay que tener la financiación resuelta antes de pujar, no después.

También conviene saber que, si el titular original recurre la subasta o existen defectos de forma en el procedimiento, la adjudicación puede demorarse o incluso anularse. Son casos poco frecuentes, pero existen, y mientras se resuelven el comprador no tiene ni el dinero ni la vivienda con seguridad plena.

¿Cuándo tiene sentido comprar en subasta?

Tiene sentido cuando conocemos bien el procedimiento, hemos revisado cargas y ocupación con calma, y contamos con financiación propia o ya aprobada, sin depender de conseguir una hipoteca a toda prisa tras la adjudicación. También ayuda tener margen de tiempo real, porque entre la puja y la posesión efectiva puede pasar bastante más de lo que parece al leer el pliego.

No tiene sentido si buscamos una operación rápida y sin sobresaltos, o si no estamos dispuestos a asumir que el precio final incluye impuestos, posibles cargas, gastos de lanzamiento y una reforma que todavía no hemos visto.

Una alternativa: comprar fuera de subasta con datos reales

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero hay que tener disponible para pujar en una subasta judicial?

Como mínimo el 5% del valor de tasación del inmueble, que se consigna como depósito antes de poder pujar, según el artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ese dinero se pierde si ganamos la puja y luego no pagamos el resto del precio en el plazo fijado por el juzgado.

¿Se puede visitar el piso antes de pujar en una subasta judicial?

En la mayoría de los casos no. El juzgado no gestiona visitas y, si el inmueble está ocupado, resulta prácticamente imposible entrar antes de la adjudicación. Se puja sobre la información del pliego y del Registro, no sobre lo que vemos con nuestros propios ojos.

¿Qué pasa si la vivienda subastada tiene okupas o el antiguo propietario dentro?

Hay que solicitar el lanzamiento judicial una vez inscrita la adjudicación. Es un trámite adicional, con procurador, que puede alargarse varios meses antes de tomar posesión física real del inmueble.

¿Las deudas de comunidad o el IBI pendiente los paga el juzgado?

No. Las asume quien se adjudica la vivienda, aunque la Ley de Propiedad Horizontal limita la deuda de comunidad exigible al nuevo propietario al año en curso y los tres anteriores. El IBI pendiente puede seguir reclamándose por parte del ayuntamiento.

Publicado por Sókerim el 23/09/2026.