Vender una vivienda con una reforma sin licencia: los riesgos

Vender una vivienda con una ampliación o reforma sin licencia no es ilegal en sí mismo, pero puede traer problemas fiscales con Hacienda y registrales con el comprador si los metros reales no coinciden con los que figuran en la escritura. La clave está en declarar esa diferencia antes de firmar, no después.

El problema de partida: lo que hay y lo que consta

Es más habitual de lo que parece. Alguien cerró una terraza hace veinte años, amplió una planta, construyó un trastero o levantó una piscina, y nunca lo inscribió. La vivienda tiene más metros útiles de los que figuran en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Mientras uno vive en la casa, esto pasa desapercibido. El problema aparece cuando llega el momento de vender.

En una compraventa, el notario y el comprador comparan tres documentos: la escritura, la nota simple del Registro y el recibo del IBI o la ficha catastral. Si los metros no cuadran entre ellos, salta la alarma. Y no porque nadie quiera poner trabas, sino porque esa diferencia afecta directamente al precio, a los impuestos y a la seguridad jurídica de la operación.

Riesgos fiscales: lo que puede reclamar Hacienda

El riesgo fiscal más directo tiene que ver con el valor de referencia del Catastro, que desde 2022 es la base mínima para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en segunda mano. Si la vivienda tiene metros construidos que no están catastrados, ese valor de referencia está calculado sobre una superficie inferior a la real. Cuando se regularizan esos metros, el valor catastral sube, y con él la base de varios impuestos: el IBI de los años siguientes, la plusvalía municipal y, para quien compra, el ITP si decide ampliar la declaración tras la compra.

Para quien vende, el riesgo está en el IRPF. La ganancia patrimonial se calcula sobre el precio real de venta, y si Hacienda considera que esa venta incluye una superficie no declarada, puede revisar la operación y exigir que se tribute por el valor real de mercado de toda la vivienda, metros irregulares incluidos. Esto puede derivar en una comprobación de valores y, en el peor de los casos, en una liquidación complementaria con sus correspondientes intereses de demora.

Riesgos registrales: lo que puede frenar la operación

El segundo frente es el Registro de la Propiedad. Una vivienda se vende por los metros que figuran inscritos, no por los que tiene en realidad. Si el comprador paga por unos metros que después no puede inscribir porque no coinciden con la descripción registral, puede reclamar al vendedor. Es un problema que no se resuelve en la notaría, sino meses después, cuando el nuevo propietario intenta hacer una obra, pedir una hipoteca adicional o simplemente vender él mismo.

Además, muchas entidades bancarias piden una tasación que coteja la superficie registral con la construida. Si hay una diferencia relevante, el banco puede denegar la hipoteca al comprador o reducir el importe financiado, porque la garantía hipotecaria se constituye sobre la finca registral, no sobre los metros reales. Esto retrasa la venta o, directamente, la tumba.

Qué dice la ley sobre regularizar antes de vender

La vía para solucionar esto es el llamado expediente de declaración de obra nueva por antigüedad, regulado en la legislación de suelo y urbanismo y desarrollado por cada comunidad autónoma. Permite inscribir una construcción hecha sin licencia siempre que haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística, que varía según la comunidad autónoma y el tipo de suelo, y que no esté en curso ningún expediente sancionador ni se trate de suelo protegido.

Para tramitarlo hace falta un certificado técnico que acredite la antigüedad de la obra, normalmente mediante fotografía aérea histórica o certificación catastral, y el pago de los impuestos municipales correspondientes a esa declaración, como el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras en algunos ayuntamientos. No es gratis ni es inmediato, pero es el único camino para que esos metros pasen de existir físicamente a existir jurídicamente.

Qué pasa si se vende sin regularizar

Se puede vender así, y de hecho se hace con frecuencia. Pero hay que ser transparentes con el comprador y reflejarlo en el contrato. Algunas fórmulas habituales son:

• Hacer constar en la escritura que la vivienda tiene una superficie construida superior a la inscrita, asumiendo el comprador el coste y la gestión de la regularización.
• Ajustar el precio de venta para reflejar que esos metros no están reconocidos legalmente y conllevan un trámite y un coste futuro.
• Incluir una cláusula de saneamiento específica que limite la responsabilidad del vendedor una vez informado el comprador de la situación real.

Lo que no conviene hacer es callarlo. Si el comprador descubre después la diferencia de metros, puede alegar vicios ocultos y reclamar una rebaja del precio o incluso la resolución del contrato, según el artículo 1.484 del Código Civil sobre saneamiento por vicios ocultos.

Nuestra recomendación

Antes de poner el precio y antes de enseñar la vivienda, conviene pedir una nota simple actualizada del Registro y comprobar la ficha catastral. Si hay diferencia de metros, lo razonable es valorar si merece la pena iniciar el expediente de declaración de obra nueva antes de vender, porque una vivienda con los metros regularizados se vende más rápido y sin sorpresas de última hora en la notaría. Si el plazo o el coste no compensan, al menos hay que dejarlo todo por escrito y ajustar el precio en consecuencia.

Cómo trabajamos esto en Sókerim

Cuando valoramos una vivienda, comparamos siempre la escritura, el Catastro y la realidad construida. Si detectamos una diferencia, se lo explicamos al propietario antes de sacar el anuncio, porque preferimos resolver esto en el despacho y no en la notaría, con el comprador ya con la maleta hecha. Trabajamos con datos reales de compraventas del Notariado para fijar un precio ajustado al mercado, también cuando hay que tener en cuenta estos matices.

Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa si tiene una habitación construida sin licencia?

Sí, se puede vender, pero hay que informar al comprador de que esos metros no constan en el Registro ni en el Catastro y reflejarlo en el contrato. Lo contrario puede dar lugar a una reclamación por vicios ocultos después de la firma.

¿Quién paga la regularización, el comprador o el vendedor?

Depende de lo que se pacte. Es habitual que se negocie en el precio: o el vendedor regulariza antes de vender y lo refleja en el precio, o el comprador lo asume después a cambio de una rebaja.

¿Hacienda puede enterarse de una ampliación sin licencia años después de la venta?

Sí. Cuando se actualiza el Catastro, tiene efecto sobre el IBI y la plusvalía municipal, y Hacienda puede revisar si la ganancia declarada en el IRPF de la venta se correspondía con el valor real de la vivienda, incluidos esos metros.

¿El banco puede negar la hipoteca por esta diferencia de metros?

Puede ocurrir. La tasación hipotecaria se basa en la finca registral, y si hay una diferencia notable entre los metros tasados y los inscritos, la entidad puede reducir el importe del préstamo o pedir que se regularice antes de conceder la hipoteca.

Publicado por Sókerim el 25/10/2026.