Precio por metro cuadrado: los municipios que más y menos pagan

Madrid encabeza nuestro ranking con 5.079,82 euros por metro cuadrado según los precios de escritura del Notariado a 3 de septiembre de 2026. En el otro extremo está Elche, con 1.333,04 euros por metro cuadrado, menos de la tercera parte que en la capital.

De dónde salen estos datos

Los precios por metro cuadrado que manejamos aquí no son estimaciones ni precios de salida en portales. Son precios de escritura, es decir, lo que de verdad se ha pagado ante notario, según los datos que publica el Consejo General del Notariado. A eso le sumamos nuestro propio seguimiento de mercado: número de anuncios activos, precio mediano de esos anuncios, días en mercado cuando los tenemos y porcentaje de viviendas que han bajado de precio. La foto es de 3 de septiembre de 2026 y corresponde a nueve municipios: Madrid, Alcorcón, Getafe, Móstoles, Leganés y Fuenlabrada, en la Comunidad de Madrid, y Alicante, Torrevieja y Elche, en la provincia de Alicante.

La tabla completa

Madrid, en otra liga

Madrid capital paga 5.079,82 euros por metro cuadrado, casi 1.720 euros más que Alcorcón, el segundo municipio de la lista con 3.360 euros. El precio mediano en Madrid es de 402.628 euros, muy por encima de cualquier otro municipio de este listado. Con 12.605 anuncios activos, es también el mercado con más oferta con diferencia, lo que en principio debería dar más margen de negociación. Sin embargo, solo el 1,4% de esos anuncios ha bajado de precio, un porcentaje bajo que apunta a un mercado tensionado donde los vendedores no necesitan ceder.

La corona sur de Madrid: Alcorcón, Getafe, Leganés, Fuenlabrada y Móstoles

Estos cinco municipios se mueven en una horquilla estrecha, entre los 2.726,89 euros de Móstoles y los 3.360 euros de Alcorcón. Aquí conviene mirar más allá del precio por metro cuadrado. Alcorcón tiene un dato llamativo: solo 13 días de media en mercado, el tiempo más corto de todo el ranking, pero también el porcentaje de bajadas más alto junto a Móstoles, un 8,33%. Es decir, se vende rápido, pero no siempre al precio inicial.

Móstoles, por su parte, tarda de media 40 días en vender y tiene el porcentaje de bajadas más alto de toda la lista, un 11,76%. Son solo 34 anuncios, una muestra pequeña, así que hay que tomar estos porcentajes con cautela, pero apuntan a un mercado donde el precio de salida y el precio real no siempre coinciden.

El caso de Leganés merece una mención aparte. Con solo 5 anuncios activos en el momento de la toma de datos, su precio por metro cuadrado de 3.339,29 euros y su precio mediano de 210.000 euros hay que leerlos como una referencia orientativa, no como un dato robusto. Con tan poca muestra, un par de pisos concretos pueden mover mucho la media.

La costa alicantina: Alicante, Torrevieja y Elche

Alicante capital paga 3.149,40 euros por metro cuadrado, con un precio mediano de 330.750 euros, el segundo más alto de todo el listado después de Madrid. Con 332 anuncios y solo un 1,51% con bajada de precio, el mercado alicantino se comporta de forma parecida al madrileño: mucha oferta, pero poca presión a la baja.

Torrevieja es un caso distinto. Con 1.392 anuncios activos, es el municipio con más oferta relativa de todo el ranking después de Madrid, pero su precio por metro cuadrado, 2.564,77 euros, y su precio mediano, 189.000 euros, son bastante más bajos. Solo un 0,72% de los anuncios ha bajado de precio, el porcentaje más bajo de toda la lista, lo que sugiere que los precios de salida ya están ajustados desde el principio.

Elche cierra la tabla con 1.333,04 euros por metro cuadrado, menos de la mitad que Torrevieja y menos de la tercera parte que Madrid. Curiosamente, su precio mediano, 189.000 euros, coincide exactamente con el de Torrevieja. Esto nos dice algo importante: el precio mediano por sí solo no cuenta toda la historia, porque depende también del tamaño medio de las viviendas que se venden en cada municipio.

Qué nos dicen el precio mediano y el porcentaje de bajadas

El precio por metro cuadrado nos sirve para comparar municipios entre sí, pero el precio mediano es el que de verdad importa cuando alguien va a firmar una compra. Dos municipios pueden tener precios por metro cuadrado parecidos y precios medianos muy distintos, simplemente porque en uno se venden pisos más grandes que en otro.

El porcentaje de anuncios con bajada de precio es otro dato que solemos usar poco y que dice mucho. Un porcentaje bajo, como el de Torrevieja (0,72%) o Madrid (1,4%), suele indicar que los precios de salida están bien calibrados o que la demanda absorbe la oferta sin necesidad de ajustes. Un porcentaje alto, como el de Móstoles (11,76%) o Alcorcón (8,33%), apunta a que muchos propietarios salen a vender por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar y luego tienen que corregir.

Qué hacer con estos datos si estás comprando o vendiendo

Si vendes en un municipio con pocas bajadas de precio, como Torrevieja o Madrid, probablemente puedas mantenerte firme en tu precio de salida si está bien calculado desde el principio. Si vendes en Móstoles o Alcorcón, donde las bajadas son más frecuentes, conviene fijar el precio con mucho más cuidado desde el primer día para no entrar en esa dinámica de corregir sobre la marcha.

Si compras, mirar el precio de escritura del municipio te da un suelo realista sobre el que negociar, en lugar de fiarte solo del precio que pone el anuncio. La diferencia entre lo que se pide y lo que finalmente se firma ante notario puede ser considerable, y estos datos del Notariado son los que mejor reflejan esa realidad.

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Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre el precio de escritura y el precio de un anuncio?

El precio de escritura es el que consta ante notario en el momento de la compraventa, es decir, lo que realmente se ha pagado. El precio de anuncio es el precio de salida que pone el vendedor en el portal inmobiliario, que puede ser más alto o más bajo que lo que finalmente se firma.

¿Por qué Leganés tiene tan pocos anuncios en la muestra?

En el momento de tomar los datos, el 3 de septiembre de 2026, había solo 5 anuncios activos en Leganés. Con una muestra tan pequeña, el precio por metro cuadrado y el precio mediano que calculamos son orientativos y pueden variar mucho si cambian uno o dos anuncios.

¿Es fiable comparar municipios tan distintos como Madrid y Elche?

Se pueden comparar porque usamos la misma fuente y la misma metodología en todos los casos, los precios de escritura del Notariado. Lo que no hay que hacer es sacar conclusiones sobre calidad de vida o inversión solo con el precio por metro cuadrado, porque hay muchos otros factores que no recoge esta cifra.

¿Qué significa que un municipio tenga un porcentaje alto de anuncios con bajada de precio?

Suele indicar que muchos propietarios salieron a vender por encima del precio real de mercado y han tenido que corregir. Móstoles, con un 11,76%, y Alcorcón, con un 8,33%, son los dos casos más claros de este ranking.

Publicado por Sókerim el 03/09/2026.