Defectos ocultos tras firmar la escritura: qué hacer y en qué plazo

Si tras firmar la escritura descubres un defecto que el vendedor no declaró, el Código Civil te da seis meses desde la entrega de la vivienda para reclamar por vicios ocultos (artículo 1490 CC). Pasado ese plazo, la acción judicial suele caducar, así que conviene actuar rápido y con pruebas.

Qué se considera vicio oculto en una vivienda

No todo problema que aparece después de la compra es un vicio oculto. El Código Civil, en su artículo 1484, lo define con bastante precisión: tiene que ser un defecto grave, que exista ya en el momento de la compra aunque no se manifestara entonces, y que no fuera visible ni conocido por el comprador en una inspección normal. Si el vendedor lo escondió a propósito, o simplemente no lo mencionó, la cosa cambia poco: la ley protege igual al comprador en ambos casos, aunque la mala fe del vendedor puede ampliar la indemnización.

Ejemplos típicos: una gotera que aparece con las primeras lluvias fuertes, humedades por capilaridad detrás de un armario, una grieta estructural tapada con pintura reciente, una instalación eléctrica que no cumple normativa y estaba oculta tras el falso techo, o una plaga de termitas en la estructura de madera. Lo que no entra aquí son los desperfectos que ya se veían durante la visita, ni los que cualquier persona razonable habría detectado con un vistazo atento.

El plazo de seis meses: por qué es tan corto

El artículo 1490 del Código Civil fija un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercer las acciones derivadas de vicios ocultos. Es un plazo de caducidad, no de prescripción, lo que significa que no se interrumpe por reclamaciones extrajudiciales: si no presentas la demanda dentro de ese margen, pierdes la acción salvo que consigas un acuerdo con el vendedor antes de que termine.

Esto hace que la actuación rápida sea clave. En cuanto detectes el problema, no esperes a ver si empeora: documenta, contacta con un perito y dirígete al vendedor. Seis meses pasan rápido cuando hay que pedir presupuestos, esperar informes técnicos y negociar.

Qué puedes pedir al vendedor

El Código Civil ofrece dos caminos distintos, conocidos como acción redhibitoria y acción quanti minoris:

• Acción redhibitoria (artículo 1486 CC): permite deshacer la venta, devolviendo la vivienda y recuperando el dinero pagado. Es la opción más drástica y se reserva para defectos realmente graves que, de haberlos conocido, te habrían hecho desistir de la compra.
• Acción quanti minoris (también artículo 1486 CC): permite quedarte con la vivienda pero pidiendo una rebaja proporcional del precio, equivalente al coste de reparar el defecto o a la pérdida de valor que supone.

En la práctica, la mayoría de reclamaciones optan por la segunda vía: es más rápida, genera menos fricción y evita el lío logístico de deshacer una compraventa ya inscrita en el Registro.

Vía extrajudicial: la primera parada

Antes de ir a juicio, lo razonable es intentar un acuerdo directo. Los pasos habituales son:

1. Encargar un informe pericial que acredite el defecto, su origen y una estimación del coste de reparación.
2. Enviar un burofax al vendedor explicando el problema, adjuntando el informe y proponiendo una solución, ya sea una rebaja del precio o el pago de la reparación.
3. Dar un plazo razonable de respuesta, normalmente entre quince y treinta días.
4. Si hay acuerdo, formalizarlo por escrito, idealmente con la ayuda de un abogado, para que tenga validez si en el futuro surgen discrepancias sobre lo pactado.

Muchos casos se resuelven en esta fase, sobre todo cuando el vendedor prefiere evitar un pleito y el defecto está bien documentado. Si el vendedor se niega o no contesta, toca pasar a la vía judicial.

Vía judicial: cómo se tramita

Si no hay acuerdo, se presenta una demanda civil, normalmente a través de un juicio ordinario o verbal según la cuantía reclamada. El juez valorará:

• Si el defecto existía antes de la entrega de la vivienda.
• Si era realmente oculto, es decir, no detectable con una diligencia normal por parte del comprador.
• Si es lo bastante grave como para justificar la rebaja del precio o la resolución del contrato.
• El informe pericial aportado por cada parte, que suele ser la pieza central del litigio.

Es habitual que el vendedor presente su propio perito, y el juez puede incluso solicitar uno de oficio si las versiones son muy contradictorias. Los plazos judiciales varían mucho según el juzgado y la complejidad del caso, pero conviene contar con que un procedimiento de este tipo puede tardar bastante más de un año en resolverse.

Diferencia con los defectos en vivienda nueva

Si la vivienda es de obra nueva, no se aplica el régimen de vicios ocultos del Código Civil sino la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999). Esta ley establece plazos de garantía distintos según el tipo de defecto: un año para los de acabado, tres años para los que afecten a la habitabilidad, y diez años para los defectos estructurales graves. Si compraste a un promotor y el problema aparece dentro de esos plazos, la reclamación se dirige contra el promotor, el constructor o los técnicos, según quién sea responsable del defecto.

Qué pruebas reunir antes de reclamar

Cuantas más pruebas tengas, más fuerte será tu posición, tanto en la negociación como en un hipotético juicio:

• Fotografías y vídeos del defecto en el momento en que lo detectas.
• Informe pericial independiente que explique el origen del problema y descarte que sea consecuencia de un mal uso posterior a la compra.
• Presupuestos de reparación de al menos dos empresas distintas.
• Comunicaciones con el vendedor, agencia o administrador de fincas donde conste que el defecto no se mencionó antes de la venta.
• La nota simple registral y la escritura, para verificar la fecha de entrega y las condiciones pactadas.

Guarda todo esto desde el primer día. Si el caso acaba en los tribunales, la diferencia entre ganar o perder suele estar en la calidad de la documentación aportada, no en lo convincente que suene el relato.

Qué hacer si eres tú quien vende

Si estás al otro lado y has recibido una reclamación, no la ignores. El silencio no ayuda y puede interpretarse como falta de voluntad de negociar. Revisa el informe pericial, consulta con tu propio técnico si lo consideras necesario y valora si merece la pena llegar a un acuerdo antes de que el asunto escale. En muchos casos, una rebaja razonable del precio sale más barata que un procedimiento judicial largo y con resultado incierto.

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Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si descubro el defecto después de los seis meses?

La acción legal por vicios ocultos del Código Civil caduca a los seis meses desde la entrega de la vivienda. Pasado ese plazo, es muy difícil reclamar por esta vía, aunque siempre cabe intentar una negociación directa con el vendedor o valorar si existe otra base legal, como dolo o engaño probado, que abriría otros plazos.

¿Puedo reclamar si en el contrato ponía que la vivienda se vendía tal cual está?

Las cláusulas de exoneración de responsabilidad son habituales, pero no siempre blindan al vendedor. Si se demuestra que conocía el defecto y lo ocultó deliberadamente, esa cláusula puede no servirle de protección. Aquí el informe pericial y cualquier prueba de mala fe son determinantes.

¿Quién paga el informe pericial?

En principio lo paga quien reclama, es decir, el comprador. Si el procedimiento judicial termina con sentencia favorable y condena en costas, puede recuperarse ese gasto junto con el resto de la reclamación, aunque no siempre ocurre así.

¿Es lo mismo un vicio oculto que un defecto de construcción en obra nueva?

No. Los vicios ocultos se rigen por el Código Civil y afectan sobre todo a la compraventa entre particulares de segunda mano. Los defectos en vivienda nueva se regulan por la Ley de Ordenación de la Edificación, con plazos de garantía de uno, tres y diez años según la gravedad, y la reclamación va dirigida al promotor o constructor.

Publicado por Sókerim el 25/10/2026.