Precio real de escritura por municipio: lo que no dice el portal

En Madrid, el precio mediano de escritura se sitúa en 406.371 euros (5.047,92 €/m²) según los datos recogidos a 27 de agosto de 2026, mientras que en Elche ese mismo indicador cae hasta 189.000 euros. Entre lo que se publica en los portales y lo que de verdad se firma ante notario puede haber una diferencia de varios miles de euros por vivienda.

De dónde salen estos números

Cuando alguien busca piso, lo primero que ve es el precio que ha puesto el vendedor en el anuncio. Ese número no es el precio de venta, es una aspiración. El precio real es el que aparece en la escritura, el que ha comprobado un notario, el que ha pagado alguien de verdad. Nosotros cruzamos dos fuentes para este artículo: los precios de escritura que publica el Consejo General del Notariado, que reflejan operaciones ya cerradas, y nuestro propio seguimiento de los portales, con el número de anuncios activos, los días que llevan publicados y el porcentaje de ellos que ha bajado el precio desde su publicación. Todo lo que ves a continuación corresponde a la foto tomada el 27 de agosto de 2026.

La tabla: lo pagado frente a lo anunciado

El guion significa que no tenemos ese dato para ese municipio en esta fecha, no que sea cero. Preferimos dejarlo en blanco antes que rellenarlo con una cifra que no podemos justificar.

Qué significa cada columna

El precio por metro cuadrado y el precio mediano son los que salen de las escrituras reales, no de lo que alguien pide. Usamos la mediana y no la media porque una vivienda muy cara o muy barata puede desviar una media sin que refleje lo que pasa en el barrio. La mediana es el valor que queda justo en el centro de todas las operaciones, así que resiste mejor a esos casos extremos.

El número de anuncios activos nos dice cuánta oferta hay en el portal en ese momento, no cuánto se vende. Los días en mercado indican cuánto tiempo lleva publicado un anuncio de media antes de venderse o retirarse, cuando tenemos ese dato. Y el porcentaje con bajada de precio es la proporción de anuncios que ha reducido su precio desde que se publicó, una señal bastante clara de que el precio de salida estaba inflado.

Por qué el precio del portal casi nunca es el final

Fijaos en Móstoles: un 11,76% de los anuncios ha bajado el precio, con una media de solo 11 días en mercado. Eso puede parecer contradictorio, pero tiene una explicación sencilla. Si un piso lleva pocos días publicado y ya ha bajado de precio, es que salió con un precio claramente por encima de lo que el mercado estaba dispuesto a pagar, y el propietario ha reaccionado rápido. En Alcorcón pasa algo parecido, con un 8,33% de bajadas y 16 días de media. En cambio, en Torrevieja solo un 0,68% de los anuncios ha bajado el precio, lo que sugiere que ahí los vendedores están afinando mejor desde el principio, o que la demanda absorbe la oferta a un ritmo que no obliga a rebajar.

Esto es justo lo que un portal no te cuenta cuando ves un anuncio. Ves un precio, pero no sabes si ese precio ya bajó una vez, ni cuántos días lleva sin encontrar comprador, ni si se parece al precio real que se está firmando en ese municipio. Por eso insistimos en mirar siempre el dato de escritura junto al del anuncio, nunca uno solo.

Municipio a municipio, lo que llama la atención

Madrid es un caso aparte por volumen: 10.675 anuncios activos y solo un 1,35% con bajada de precio. Con tanta oferta y tan pocas rebajas, el mercado parece sostener bien el precio de salida, algo lógico en una ciudad donde la demanda sigue siendo alta.

Dentro de la corona sur de Madrid hay diferencias que merece la pena mirar con calma. Alcorcón y Leganés tienen un precio por metro cuadrado parecido, entre 3.339 y 3.360 euros, pero Leganés solo tiene cinco anuncios activos en nuestra muestra, así que ese dato hay que cogerlo con pinzas: con tan poca muestra, un solo piso atípico puede mover mucho la cifra. Getafe y Fuenlabrada están más cerca entre sí, con precios de escritura de 259.900 y 243.735 euros respectivamente, y porcentajes de bajada bajos, señal de mercados más estables.

En la Comunidad Valenciana el contraste es más marcado. Alicante capital tiene un precio mediano de 355.950 euros, muy por encima de Torrevieja (165.000 euros) y de Elche (189.000 euros). El precio por metro cuadrado de Elche, 1.282,35 euros, es el más bajo de toda la tabla, casi la mitad que Torrevieja pese a tener un precio mediano parecido. Eso apunta a que en Elche se están escriturando viviendas de mayor superficie a precios más ajustados, mientras que en Torrevieja el mercado, muy orientado a segunda residencia y compradores extranjeros, sostiene precios por metro más altos con viviendas de menor tamaño.

Qué hacer con estos datos si vas a comprar o vender

Si vendéis, el dato de escritura de vuestro municipio es el punto de partida real para fijar un precio, no el precio medio de los anuncios de la competencia, que puede estar inflado. Mirar el porcentaje de anuncios con bajada os dice si el mercado de esa zona está corrigiendo precios de salida poco realistas.

Si compráis, comparar el precio que os piden con el precio mediano de escritura del municipio os da un margen de negociación objetivo. Si el metro cuadrado que os piden está muy por encima del dato notarial, tenéis un argumento sólido para negociar a la baja.

En cualquier caso, conviene no quedarse con un solo dato aislado. El precio de escritura cambia con el tiempo, la muestra de operaciones puede ser pequeña en municipios menores, como hemos visto con Leganés, y la combinación de varios indicadores, precio, días en mercado y porcentaje de bajadas, da una imagen mucho más fiable que cualquiera de ellos por separado.

Si estás pensando en vender o comprar, en Sókerim te damos una valoración gratuita y sin compromiso, basada en estos mismos datos de escritura y de mercado, no en cifras de folleto.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre el precio de escritura y el precio de un anuncio?

El precio de escritura es el que consta ante notario cuando la operación ya se ha cerrado, es decir, lo que realmente se ha pagado. El precio de un anuncio es solo lo que el vendedor pide, y puede estar por encima o por debajo de lo que finalmente se acepta.

¿Por qué usáis la mediana y no el precio medio?

Porque la mediana no se distorsiona tanto si en un municipio se ha vendido una vivienda muy cara o muy barata. Es el valor que queda en el centro de todas las operaciones, así que refleja mejor lo habitual.

¿Por qué algunos municipios no tienen dato de días en mercado o de bajadas de precio?

Porque no siempre disponemos de esa información con la calidad suficiente para publicarla. Preferimos dejar el dato en blanco antes que ofrecer una cifra que no podemos contrastar.

¿Se puede confiar en el dato de un municipio con muy pocos anuncios, como Leganés?

Con poca muestra, un solo piso con características especiales puede alterar bastante el precio medio o mediano. Conviene tratarlo como una referencia orientativa, no como un dato definitivo.

Publicado por Sókerim el 27/08/2026.